ABSTRAK
Tesis ini bertujuan menguji faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanahyang dikaitkan dengan karakteristik spasial perkotaan di salah satu kota terpadatdi Indonesia yaitu Surabaya. Menggunakan pendekatan harga pasar, penelitian inimencakup 14 spasial variabel dan 4 non spasial variabel. Hasil dari penelitianmenunjukkan jarak dari pusat kota merupakan variabel penentu harga tanah diSurabaya. Hasil tersebut sesuai dengan penelitian-penelitian sebelumnya yangmengambil kasus di Boston, Dallas dan Jakarta. Akan tetapi, nilai R2 dari hasilregresi harga tanah dan pusat kota cukup kecil yang menunjukkan bahwa strukturkota di Surabaya mengikuti kota polisentris atau kota multi-nuclei. Hal tersebutjuga mengkonfirmasi bahwa terdapat desentralisasi di aktivitas ekonomiperokotaan.Principal component analysis (PCA) digunakan karena terdapatmulticolllinearity. Hasil regresi dengan PCA menunjukkan bahwa terdapat 4independen variabel yang significant yaitu PCA 1 (pusat kota), PCA 4 ( peripheryarea), zoning untuk industri dan jalan kolektor. Selain periphery area, hasil-hasilyang lain didukung oleh analisis deskripsi dan penelitian sebelumnya. Haltersebut dimungkinkan karena PCA 2 menliputi variabel-variabel yang naik danturun dengan jarak. Harga tanah di variabel-variabel sekitar pusat kota atau PCA 1cenderung semakin turun jika semakin jauh dari pusat kota. Untuk variabelzoning, koefisien area industri memiliki tanda negatif yang menandakan bahwazoning ini memiliki nilai yang lebih murah dibandingkan untuk zonaperdagangan/jasa. Koefisien untuk jalan kolektor memiliki tanda positifmengindikasikan bahwa bidang tanah di tepi jalan dihargai lebih mahaldibandingkan berlokasi dekat jalan lokal.

---

ABSTRACT
This paper aims to examine the determinants of land prices linked to thespatial pattern of urban area in one of the largest city in Indonesia that isSurabaya. By using market-prices approach, this research incorporates 14 spatialvariables and 4 non-spatial variables. The findings indicate that proximity to citycentre is still significant in determining land prices in Surabaya. It fits withempirical findings from previous study such as Boston Dallas and Jakarta.Nevertheless, the R-squared of land prices and CBD is quite small indicating theurban structure in this city likely follow the polycentric city or multi-nuclei city. Italso confirms that there is a decentralisation in urban economic activities inSurabaya.Due to multicollinearity problem, regression in this research using fourprincipal components. The result show that there are four significant independentvariables which are first principle component (central area), fourth principlecomponent (outer area), zoning for industry and collector road. Beside outer area,all the results can be supported by the descriptive analysis and previous studies. Itis likely because the second component the consist of variables that tend to falland rise with distance. In addition, land prices in central area tend to decline withdistance. In term of zoning, industrial area has negative sign implying that thiszoning has lower prices compared to trading/service zone. Coefficient forcollector road has positive sign indicating that land plot in front of this road isappreciated higher values than located near local road.