ABSTRAKKarya Akhir ini berinaksud mengangkat masalah properti,
khususnya bisnis ruang perkantoran di Jakarta yang sekarang
sedang lesu. Dengan tingkat pertumbuhan ekonomi yang cukup
stabil untuk jangka panjang, perkembangan bisnis gedung
perkantoran pada dasarnya juga semakin maju. Pada kondisi
bisnis yang lemah sekarang ini, bisnis ruang perkantoran perlu
memilih alternatif yang terbaik untuk mempertahankan
bisnisnya, bahkan untuk dapat memperoleh keuntungan.
Studi ini mengambil kasus gedung perkantoran ?Bima
Tower?. Gedung 24 lantai dengan luas bangunan 19.230 m2 ini
berdiri diatas tanah seluas 4.000 m2 dan berlokasi di kawasan
Segitiga Emas Jakarta. Masa pembangunan gedung mulai 1988
sampai dengan kuartal ke-3 1991. Total biaya investasinya
sebesar us$ 40,364,000 dengan 90% dibiayai offshore loan dan
10% modal disetor.
Studi ini menguji beberapa alternatif penjualan ruang
perkantoran tersebut, yang didukung dengan analisa kuantitatif
(khususnya dengan Capital Budgeting) maupun kualitatif dengan
parameter?parameter keuangan dan prospek pasar sehingga dapat
menjadi strategi bisnis yang solid.
Pada tahun 1992 mulai muncul alternatif penjualan strata
title. Hal ini cukup mengusik kejelian para pemegang sahamnya.
Beberapa alternatif yang harus dipertimbangkan antara lain
menyewakan gedung sampai tahun tertentu untuk kemudian dijual
melalui alternatif pelepasan asset, saham atau strata title.
Untuk mencari alternatif terbaik dipakai teknik capital
budgeting pada alternatif penjualan yang bersifat ?Mutually
Exclusive Project?. Namun turbulensi lingkungan usaha juga
memaksa kita untuk melihat parameter-parameter yang sulit
dikuantitatifkan. Untuk itu analisa kualitatif juga perlu
dilakukan sebagai judgement untuk mendukung keputusan akhir.
Analisa kuantitatif didasarkan atas cashflow
perusahaan sampai dengan 20 tahun, dengan parameter-parameter
yang asumsinya diperhitungkan dengan cermat dan survey
beberapa konsultan properti di Jakarta. Parameter-parameter
tersebut adalah nilai tukar, tirigkat hunian, tarif sewa,
service charge, tingkat pertumbuhan perekonomian Indonesia,
tingkat inflasi dan lain sebagainya. Dan cash flow yang
diperoleh, bisa dihitung parameter setiap tahunnya, baik
profitability index, IRE, NPV maupun payback period untuk
setiap alternatif. Penjualan strata title diasumsikan pada
1994, 1995 dan 1996. Pada alternatif ini, cashflow hanya
dihitung sampai 1997.
Disamping itu, analisa kualitatif mengkaji hasil yang
dicapai dari analisa kuantitatif melalui penelaahan atas
praktek bisnis ruang perkantoran di Jakarta pada umumnya.
Dari hasil analisa atas seluruh alternatif penjualan,
ternyata masing-masing memiliki kelebihan dan kekurangan
Pada alternatif menyewakan, bakk PI, IRR, NPV dan payback
period menghasjlkan angka dibawah harapan rata-rata return
yang diharapkan. Bahkan kerugian akuntansi dan defisit pada 3
tahun pertama beroperasi tidak dapat dihindarkan. Kendatipun
demikian, alternatif memberikan penghematan pembayaran
pajak penghasilan perseroan akibat tingginya Loss Carry
Forward serta kemungkinan diperoleh capital gain untuk jangka
panjang.
Menjual asset ternyata tidak mampu memberikan hasil
maksimal kepada pemegang saham. Masalahnya terletak pada
pembebanan pajak penghasilan berganda baik kepada perseroan
(corporate income) maupun pemegang saham (dividend).
Menjual saham menghasilkan parameter yang lebih
menguntungkan daripada alternatif menyewakan maupun
menjual asset. Alternatif ini dapat menghemat pajak
penghasilan perseroan sampai 100%, dan memberikan
fleksibìlitas kepada pemilik saham karena memungkinkan
dipertahankannya sebagian kepemilikan melalui penjualan
saham secara proporsional, serta transaksinya murah dan
singkat. Disamping itu, alternatif ini dapat membantu
cash flow pembeli karena kemungkinkan dilanjutkannya seluruh
pinjaman yang sedang berjalan, dan transaksi ini bukan
merupakan objek Pajak pertambahan Nilai.
Pada alternatif strata title, kendatipun perusahaan harus
terlebih dahulu menyewakan ruang selama 3 tahun pertama,
cash flow dan alternatif ini masih mencapai hasil yang lebih
menguntungkan dari seluruh alternatif yang lain. Shareholders
meimperoleb IRR 15,17% dan NPV US 2,626,000 yang hanya dicapai
dalam 7 tahun.
pemilihan alternatif berdasarkan hasil analisa
kuantitatif dan kualitatif ternyata menghasilkan 2 alternatif
terbaik, masing-masing untuk kondisi yang berlainan.
pemilihan alternatif keputusan penjualan gedung
perkantoran sangat tergantung pada tujuan investasi. Kalau
ingin investasi jangka panjang, lebih baik memilih alternatif
Menyewakan Ruang untuk memperoleh capital gain yang pada saat
tertentu dapat diperoleh melalui Penjualan Saham pada tingkat
IRR dan NPV shareholders optimal.
Bila yang dipilih adalah investasi jangka pendek, maka
alternatif Menjual Strata Title akan sangat mendukung, karena
menghasilkari cash flow yang kuat, cepat dan mempunyai peluang
untuk melakukan investasi lain.
Untuk kasus dalam studi ini, diusulkan agar pemegang
saham Bima Tower melepas seluruh atau sebagian sahamnya secara
bertahap setelah tahun ke-5 kepada investor yang berminat. Hal
ini mengingat kondisi Bima Tower yang telah terlanjur dibangun
tanpa melalui perencanaan awal yang matang atas tujuan
investasi dan pemilihan alternatif penjualan. Dengan demikian
akan lebih cepat, murah, sederhana dan mampu meraih Capital
Gain optimal bila dengan alternatif Menjual Saham kepada satu
atau dua investor, daripada Menjual Strata Title kepada
Puluhan bahkan sampai ratusan investor ditambah dengan koridisi
Pasar Strata Title yang masih belum menentu.
T1184-Fredi Chandra.pdf :: Unduh