ABSTRAK
Pemasaran merupakan suatu aksi penjualan dari suatu produk yang dilalui tanpamemahami perilaku konsumen dengan menjanjikan layanan purna jual terhadap produkyang dipasarkan. Perilaku konsumen yang beraneka ragam ini dapat memberikandampak penilaian yang berbeda. Untuk itu tujuan utama penelitian ini adalahmengevaluasi sejauh mana strategi pemasaran dapat memenuhi keinginan dan kepuasankonsumen. Karya akhir ini coba melakukan penelitian pada PT. Bumi Serpong Damai yangmerupakan perusahaan yang membangun dan mengelola kota mandiri Bumi SerpongDamai. Pemilihan kota mandiri Bumi Serpong Damai sebagai lokasi penelitiandilandasi upaya peneliti untuk dapat membuktikan apakah reputasi dan konsorsiumsepuluh perusahaan dapat menjamin terpenuhinya janji dan slogan yang pernahdisampaikan dalam taktik pemasaran. Pembuktian ini tidak terlepas dari masukanpendapat yang diterima dan penghuni tentang kepuasan mereka terhadap kondisirumah, prasarana dan sarana yang disediakan. Usaha pembuktian dilakukan denganmenganalisa strategi bisnis yang pernah dilakukan oleh PT. Bumi Serpong Damai.Pembatasan pembuktian terbatas pada tiga variabel pemasaran yaitu segmen pasar(market segmentation), sasaran pasar (market targeting) dan posisi strategi perusahaan(positioning strategies). Hasil survei menunjukkan bahwa karakteristik demografi di Bumi Serpong Damaiadalah sebagai berikut: mayoritas penghuni yang berusia 30-39 tahun, denganpenghasilan díbawah Rp. 500.000,-. Pendidikan terakhir penghuni rata-rata SMA, danpekerjaan utama penghuni sebagai pegawai swasta, serta lokasi tempat kerja diTangerang. Rata-rata harga rumah yang dibeli dibawah Rp. 50.000.000,- dan penghunimemiliki sebuah mobil. Sebagian penghuni memeluk agama Islam, sedangkan jumlahkeluarga dengan dua orang anak, tempat tinggal asal dan Jakarta Selatan. Hasil analisa menunjukkan bahwa sebagian besar penghuni merasa tidak puas padabeberapa aspek yaitu bangunan, lingkungan, transportasi dan fasilitas. Ketidak puasanpenghuni pada aspek bangunan menurut presepsi penghuni karena kualitas bahanbangunan yang digunakan bermutu rendah, pengaturan ruangan yang kurangmempertimbangican faktor privacy, tampak depan bangunan yang tidak memenuhiselera dan kurangnya kelengkapan fungsi ruangan. Ketidak puasan penghuni padaaspek Iingkungan menurut presepsi penghuni karena penarikan retnibusi sampah olehdua instansi yang berbeda, sistem keamanan yang kurang terkoordinasi, taman yangdibuat tidak terencana dengan balk, air bcrsih keruh dan mahal harganya, kurang cepatdalam memperbaiki lampu jalan yang mati. Ketidak puasan penghuni pada aspektranspoasj znenurut presepsi penghuni karena kurangnya jerus dan pilihan angkutan,waktu tunggu yang lama karena frekwensj angkutan umuin yang terbatas, jalur/trayekyang terbatas, kurangnya terminal pemberhentian angkutan umum. Ketidak puaspenghuni pada aspek fasilitas menurut presepsi penghuni karena kurangnya jumlahtempat ìbadah (masjid) dengan jarak pencapaian yang jauh, terbatasnya sarana olahraga, kurangnya sekolah negeri, harga jual di pasar terlalu mahal, kurangnya saranarekreasi/hiburan. Ketidak puasan penghuni diatas menggambarkan bahwa masih ada beberapa prasaranadan sarana yang perlu ditingkatkan. Oleh sebab itu pembangunan peramahan di BSDharus memiliki preferensi rumah yang sesuai dengan kondìsi ekonomi konsumen yangakan membeli rumah. Mengingat segmen potential mempunyai karakteristik dankeinginan yang unik, maka piliak developer hams cepat mengantisipasi ciri ciritersebut. Disarankan developer membangun rumah dengan konsep rumah tumbuhsehingga penghuni dapat mengembangkan sesuai kebutuhannya. Perbaikan mutubangunan dengan menggunakan bahan-bahan yang berkualitas sesuai dengan segmenpasarmya perlu juga dilakukan di BSD, misalnya dengan subsidi silang pembiayaanantara rumah mewah dengan rumah sederhana. Sistem keamanan dengan melibatkanperan serta masyarakat, instansi terkait sefla tenaga keamanan melalui pendidikan SDMyang terlatth dapat meningkatkan keamanan lingkungan perumahan BSD. Peningkatansistem transportasi dengan penambahan junilah angkutan umum memberikankeleluasaan memilth penghuni dengan jalur/trayek yang lengkap. Penambahan saranaperibadahan untuk umat Islam sangat mendukung penghuni yang mayoritas beragamaIslam