ABSTRAK
PT. Persero Jakarta Industrial Estate Pulogadung (PT. Persero JIEP) merupakan badan usahamilik negara yang sahamnya dimiliki Departemen Keuangan RI dan Pemerintah DKI Jakarta.Berlokasi di daerah Pulogadung, PT. Persero JIEP mengelola Kawasan Industri Pulogadung,yang merupakan pioneer kawasan industri di Indonesia. Pendapatan utama perusahaan ini adalahdari penjualan tanah kapling industri dan penyediaan sarana dan prasarana bagi investor yangingin berbisnis di kawasan ini. Namun dalam perkembangannya, pendapatan utama perusahaanmulai bergeser dan penjualan tanah kapling industri yang semula memberikan kontribusi terbesarkini bergeser dengan pendapatan dan penyewaan bangunan yang disebabkan oleh persediaanlahan industri yang semakin terbatas. Sejalan dengan perkembangan ekonomi dan pertumbuhan Indonesia, PT. Persero JIEPsemakin memantapkan diri menjadi pengembang properti kawasan industri dan bisnis terkemukauntuk mengembangkan kawasan bisnis dengan basis industri bernilai tambah tinggi. Hal inisejalan dengan RUTR DM Jakarta tahun 1985 ? 2005 yang menetapkan orientasi pembangunandan pengembangan di wilayah timur dan barat, sehìngga Kawasan Industri Pulogadung yang.berada di sentra timur menjadi makin berada di pusat kegiatan bisnis dan pemukiman. Kondisi tersebut menuntut langkah antisipatif dan kegiatan yang terfokus agar dapatmemberikan kontribusi pada pertumbuhan dan perkembangan kota Jakarta sebagai service city,khususnya di wilayah Jakarta Timur. Sejalan dengan visi dan misi perusahaan serta berbekalpengalaman dalam mengembangkan Bangunan Pabrik Siap Pakai, serta memenuhi permintaanpasar untuk melakukan kegiatan bisnis, perdagangan, distribusi dan kantor secara terpaduberbasis hightech yang non polutan PT. Persero JIEP merencanakan untuk membangun MultiUsed Building (MIJB). Penyelesaian masalah restrukturisasi perbankan yang sampai saat ini masih tertunda-tunda,mengakibatkan sulitnya pemberian kredit baik itu untuk pembebasan tanah, pematangan danpembangunan prasarana proyek skala menengah dan skala besar. Sehingga pilihan pendanaanbagi sektor properti bertumpu pada modal sendiri, atau dari dana strategic partner melaluipenjualan saham (Privat placement) atau bersumber dari hasil pencatatan saham di Bursa Efek. Karya akhir ini membahas kelayakan PT. Persero JIEP untuk melakukan initial PublicOffering, sebagai alternatif pembiayaan proyek tersebut diatas yang rencananya akan dibiayai100% dan pengumpulan dana hasil Go Public .Kelayakan Go Public bagi PT. Persero JIEPditinjau dari berbagai segi, antara lain kondisi makro Indonesia, kemungkinan pertumbuhanperusahaan dan penghitungan saham perdana. Kondisi ekonomi makro Indonesia tidak saja dipengaruhi oleh faktor dari dalam negeri,tetapi juga dari luar negeri. Serangan terhadap Gedung World Trade Centre di Amerika Senkatpada bulan November 2001, juga memberikan implikasi yang kurang baik bagi Indonesia karenamerosotnya perekonomian dunia. Imbas dari krisis ekonomi yang melanda Indonesia tahun 1998,dan tertundanya penyelesaian masalam di dalam negeri dan ketidak konsistensian pemerintahdalam mengeluarkan kebijakan yang memberikafl rangsangan terhadap investasi mengakìbatkanoptimisme pasar terhadap sektor properti kurang. Hal ini tercermin dalam kinerja emiten propertidi bursa saham per Qktober 2001, hampir semua mengalami kerugian rata-rata 26%.Dan segi pertumbuhan1 PT. Persero JIEP memiliki prospek yang cukup baik. Labaperusahaan dari tahun ke tahun niengalami peningkatan, bahkan saat Indonesia dilanda krisisekonomi, laba setelah pajak perusahaan tetap menunjukkan peningkatan. Hal ¡ni dibarengidengan kondisi perusahaan yang selalu dalam kondisi ?Sehat Sekali?. Salah satu aspek yang cukup menentukan keberhasilan go publik adalah harga saham.Perhitungan harga saham dilakukan dengan menggunakan metode Discounted Freecashflowmendapatkan nilai per lembar dengan range harga Rp 1.231,- sampai dengan Rp 1.284,-Sedangkan dengan metode P/B Rasio, yaitu berturut-turut sebesar Rp 1.704 per lembar. Satusatunya perusahaan yang sejenis yang telah masuk bursa yaitu PT. Jababeka,Tbk menawarkansaham pada harga perdana sebesar Rp 4.950 dengan nilai nominal Rp 1.000 per lembar. Dalamperkembangan tiga tahun terakhir harganya terus turun, bahkan berada dibawah harga nominal.Pada tahun 2001 rata-rata harga saham berada dibawah kisaran Rp 200 per lembar. Future valueharga sahani KIJA tahun 2003 dengan r 14% adalah sebesar Rp 294,-. Dengan melihat kondisi tersebut diatas, penulis menyarankan PT. Persero JIEP untukmencari alternatif pembiayaan lain dengan biaya yang lebih murah. Go publik tidak selaluberhasil seperti yang diharapkan, selain itu biaya go publik juga tidak sedikit. Pendanaanpembangunan Multi Used Building disarankan dengan penawaran obligasi. Hal inimempertimbangkan kondisi pertumbuhan perusahaan yang cukup baik, serta komparatifadvantage perusahaan yang berlokasi di daerah yang sangat strategis.