ABSTRAK lndustri Real Estat mengalami fluktuasi yang hebat antara tahur1 1993-
1999. Semaraknya industri ini dimulai pada tahun 1993 yang ditandai dengan
banyaknya pameran-pameran real estat di Jakarta yang menawarkan berbagai
macam produk properti seperti kawasan perumahan, kondominium, komplek
perkantoran, kawasan wisata, kawasan agrowisata dan juga resort terpadu. Namun
kondisi booming ini tidak bertahan lama, dengan terjadinya kelesuan pada tahun
1996 hingga tahun 1997 dimana mulai terjadi krisis ekonomi di Indonesia. Dan
akhirnya terjadilah yang dinamakan property crash di tahun 1998, dim ana hampir
seluruh pengembang mencatat kerugian.
Krisis industri real estat di tahun 1998 diawali oleh krisis likuiditas akibat
turunnya permintaan, kemudian diperparah dengan meningkatnya jumlah hutang,
kenaikan tingkat suku bunga dalam negeri, dan depresiasi nilai rupiah terhadap
dollar AS yang terus berfluktuasi. Dengan hilangnya kepercayaan investor dan
spekulan terhadap prospek investasi merupakan faktor yang menambah semakin
memburuknya pasar modal di Indonesia. Hal ini kemudian menjalar langsung
pada krisis permodalan yang dihadapi oleh pihak perbankan. Walaupun Bank
Indonesia (BI) telah mengeluarkan pedoman restrukturisasi kredit, namun hingga
saat ini belum tampak dengan jelas bagaimana mekanisme yang akan ditempuh
oleh perbankan dalam menyelesaikan hutang para pengembang nasional.
Kondisi krisis pada industri real estattersebut tidak akan berlangsung terus
menerus, dengan total penduduk Indonesia yang mencapai kurang lebih 210 juta
jiwa, kebutuhan akan real estat akan terus ada. Dengan serangkaian program
reformasi yang telah dilakukan oleh pemerintah yang baru untuk memulihkan
kepercayaan investor, seperti penyehatan sektor perbankan, kebijakan moneter
dan berbagai deregulasi di sektor riil, diharapkan kondisi perekonomian Indonesia
akan kembali membaik, dan juga industri real estat pun akan kembali meningkat.
Adapun tujuan penulisan karya tulis ini adalah melihat trend yang terjadi
pada bisnis real estate selama tahun 1994-1999, yang diikuti dengan penilaian
pasar modal Indonesia terhadap fluktuasi yang terjadi di industri real estat melalui
penerapan Arbitrage Pricing Theory (APT) dan kemudian menentukan faktorfaktor
apa saja yang mempengaruhi pembelian saham di sektor real estat oleh
investor yang rasional.
Secara teoritis, Arbitrage Pricing Theory (APT) menggunakan pemikiran
yang menyatakan bahwa dua kesempatan investasi yang mempunyai karakteristik
yang identik tidaklah bisa dijual dengan harga berbeda. Konsep yang digunakan
adalah hukum satu harga (the law of one price). Apabila aktiva yang
berkarakteristik sama tersebut dijual dengan harga yang berbeda, maka akan
terdapat kesempatan untuk melakukan arbitrage dengan membeli aktiva dengan
harga yang lebih tinggi di tempat lain sehingga memperoleh laba tanpa resiko.
Dan penggunaan Arbitrage Pricing Theory (APT) ini akan sangat
bermanfaat kalau kita bisa mengidentifikasikan tidak terlalu banyak faktor-faktor
makro ekonomi, mengukur expected return masing-masing faktor tersebut dan
juga mengukur kepekaan masing-masing saham terhadap faktor-faktor tersebut.
Dalam penelitian ini, juga akan diteliti faktor-faktor yang mendasari
investor yang rasional dalam membeli suatu saham. Secara umum keputusan
pembelian saham oleh seorang investor yang rasional, akan mempertimbangkan
berbagai aspek ekonomi perusahaan (faktor-faktor fundamental), antara lain :
kemampuan perusahaan untuk mendapatkan laba di masa yang akan datang, rasio-rasio
keuangan perusahaan, kondisi ekonomi nasional (seperti tingkat suku bunga
dan tingkat inflasi), kebijakan-kebijakan pemerintah dan juga kebijakan direksi
perusahaan.
Setelah melalui proses pengumpulan sejumlah data-data sekunder dari
berbagai sumber, yang dilanjutkan dengan perhitungan rasio-rasio keuangan yang
diperlukan, dan akhirnya dengan penggunaan software statistik SPSS 9.0
didapatkan hasil seperti berikut ini.
Sejak awal tahun 1995 sampai dengan pertengahan tahun 1998, telah
terjadi trend menurun pada harga saham di sektor real estat dan juga terdapat bukti
parsial mengenai kemungkinan ketidakefisienan pasar saham sektor properti.
Variabel Laba didapatkan mempengaruhi harga saham real estat secara
signifikan dan berkorelasi positif. Hal ini menunjukkan pengelolaan secara baik
perusahaan real estat oleh pihak manajemen akan tercermin pada tingkat laba
yang tinggi sehingga mendorong investor yang rasional untuk melakukan
investasi dan tercermin pada peningkatan harga saham yang tinggi juga.
Didapatkan juga variabel Return On Investment (ROI) mempengaruhi return
saham secara signifikan dan berkorelasi positif. Dengan tingginya nilai ROI ini
menunjukkan seberapa efektif pihak manajemen perusahaan real estat dalam
memanfaatkan sumber ekonomi yang ada (aktiva perusahaan) untuk menciptakan
laba yang kemudian tercermin pada return saham yang tinggi pula. Sehingga
kedua variabel tersebut sangat memegang peranan penting bagi investor dalam
melakukan investasi di bidang real estat.
Dengan melakukan penelitian lanjutan didapatkan juga variabel Earning
Per Share memberikan hasil yang signifikan dan berkarelasi pasitif dalam
mempengaruhi harga saham perusahaan real estat. Dengan nilai Earning Per
Share yang tinggi menunjukkan earning yang didapatkan aleh pemegang saham
untuk setiap lembar saham yang dimilikinya tinggi juga dan menandakan
kemampuan perusahaan yang lebih besar dalam menghasilkan keuntungan bersih
dari setiap lembar sahamnya yang kemudian tercermin dari tinggi tingkat harga
saham. Dari penelitian lanjutan ini didapatkan pula return saham dipengaruhi
secara signifikan aleh variabel Price Earning Ratio yang berkarelasi secara
positif. Semakin tinggi nilai PER berarti harga pasar dari setiap lembar saham
akan semakin baik.
Adapun hasil pengujian karelasi rasia-rasio keuangan perusahaan real estat
sebagian besar memberikan hasil sesuai dengan hipatesis. Rasia likuiditas
memberikan karelasi yang pasitif terhadap harga dan return saham yang
menunjukkan bahwa semakin baik kemampuan perusahaan dalam menyelesaikan
kewajiban jangka pendeknya maka semakin tinggi pula harga dan return saham
perusahaan tersebut. Rasia hutang memberikan karelasi yang negatif terhadap
harga dan return saham yang menunjukkan perusahaan yang mempunyai rasia
leverage yang rendah akan mempunyai risika kerugian lebih kecil ketika keadaan
ekonomi merosot, dan mempunyai kesempatan memperoleh laba lebih rendah
ketika ekanami melanjak menjadi baik. Sebaliknya, perusahaan yang mempunyai
leverage tinggi, mempunyai risika menanggung rugi besar ketika keadaan
ekanami merasat tetapi mempunyai kesempatan memperaleh laba besar ketika
keadaan ekanami membaik. Rasia aktivitas memberikan karelasi yang aditif
terhadap harga dan return saham, sehingga semakin efektif operasi perusahaan
dalam memanfaatkan sumber-sumber dana yang ada maka semakin tinggi harga
dan return saham perusahaan tersebut. Rasia profitabilitas dan market ratio
memberikan korelasi yang positif terhadap harga dan return saham, sehingga
scmakin efektif operasi perusahaan dalam menghasilkan keuntungan maka akan
memberikan peningkatan pada harga saham dan return saham.
Adapun kenaikan bunga dan tingkat inflasi memberikan pengaruh yang
negatifterhadap perkembangan harga saham dan return saham di sektor real estat.
Pengaruh negatif dalam hal kenaikan bunga adalah sesuai dengan hipotesis
scmula. Tingkat bunga adalah ukuran keuntungan investasi yang dapat diperoleh
oleh investor dan juga merupakan ukuran biaya modal yang harus dikeluarkan
oleh perusahaan untuk menggunakan dana dari investor. Semakin tinggi tingkat
bunga perbankan, akan menyebabkan investor mengalihkan investasinya pada
investasi di perbankan, dan menyebabkan penurunan harga & return saham.
Sedangkan pengaruh negatif untuk tingkat inflasi memberikan hasil yang
berlawanan dengan hipotesis semula.
T8677-Eka Harjanto Setiawan.pdf :: Unduh