ABSTRAK
Perkembangan ekonomi di Indonesia menimbulkan berbagai peluang bagidunia usaha untuk membuka usaha barn atau memperluas usaha yang telahberjalan. Usaha-usaha tersebut mencakup jenis usaha yang telah ada dan berjalansejak lama di Indonesia atupun usaha-usaha yang sama sekali baru, karenasebelumnya tidak dijalankan di Indonesia, seperti usaha wara laba, usaha yangberkaitan dengan pasar modal dan sebagainya. Untuk menangkap peluang-peluangyang ada, muncul pernsahaan perusahaan baru, disamping terjadi perluasanperusahaan yang telah berjalan. Dengan munculnya jenis usaha dan perusahaanbaru atau perluasan perusahaan lama, maka timbulah peluang dalam penyediaanruang perkantoran, khususnya di Jakarta.

Jumlah permintaan akan rnang perkantoran di Jakarta diperkirakanbertambah sebanyak 250.000 M2 per tahun, yang datang dari berbagai perusahaan,khususnya pernsahaan swasta, baik asing, perusahaan patungan atau perusahaanlokal. Ukuran perusahaanpun bermacam-macam dari mulai perusahaan kecil,menengah dan besar.

Melihat peluang yang cukup besar maka para investorpun seolah-olahberlomba untuk menanamkan modalnya pada gedung perkantoran. Berbagaigedung perkantoran yang barn dibangun di Jakarta saling berebut konsumen,tersebar di seluruh wilayah Jakarta. Dari mulai di daerah sentral bisnis seperti Jl.MH Thamrin, Jl. Jend. Sudirman, Jl. Gatot Subroto dan Jl. HR Rasuna Said/Kuninganyang disebut 'Central Business District' (CBD), dan diluar CBD. Saat ini gedungperkantoran ada 2 jenis yaitu jenis penyewaan, dimana terjadi hubungn sewamenyewa antara pemilik gedung dengan penyewa dan jenis lainnya adalah denganmembeli, sehingga ruang kantor tersebut menjadi milik pembeli yang baru, yangdisebut 'strata title'. Diramalkan bahwa pada tahun 1998 akan terjadi kelebihan pasokruangan kantor sebanyak lebih kurang 580.000 M2.

Dengan situasi seperti itu maka timbulah persaingan diantara pemilik gedungperkantorim. Persaingan itu semakin hari akan semakin tajam, karena selainpersaingan diantara pemilik gedung perkantoran yang semakin banyak, pesaing itumuncul pula dari gedung perkantoran 'strata title', dari barang perigganti sepertiruko dan rukan, kawasan industri terpadu yang menyediakan kantor dan dariperkantoran yang berada di daerah sekitar Jakarta seperti Tanggerang dan Bekasi.

Agar perusahaan dapat terus bertahan hidup, malah dapat mengembangkandirinya secara terus menerus dan dapat memberikan hasil kepada para pemegangsaham, maka tidak ada jalan lain para pengelola gedung perkantoran harusmemenangkan persaingan agar tujuan-tujuan diatas dapat tercapai. Untuk itupengelola gedung harus menciptakan keunggulan daya saing perusahaan berupakeunggulan biaya rendah dan diferensiasi.

PT SM yang memiliki gedung perkantoran yang diberi nama Gedung CKN diJakarta Timur, melakukan sendiri pengelolaan gedung tersebut, melalui salah satudivisinya yang disebut Divisi ID/Properti. Divisi tersebut memiliki 4 'profit. centre'yaitu penyewaan kantor, 'auditorium', restoran dan kantin.

Bisnis utama dari divisi tersebut adalah penyewaan kantor yang memberikankontribusi sebesar lebih dari 70 % total penghasilan yang diterimanya. 1 Auditorium',restoran dan kantin adalah merupakan fasilitas pelengkap gedung perkantoran yangdiharapkan dapat memberikan hasil yang baik. Gedung CKN, meskipun berada diluar lokasi CBD, tapi memiliki beberapa keunggulan yang dapat dijual dandipromosikan seperti kualitas gedung yang baik, akses yang mudah penyediaanutilitas yang lancar dan sebagainya. Tingkat hunian gedung pernah mencapai 93 %meskipun mulai akhir 1996 sampai semester pertama 1997 turun menjadi 85 %.

Pengelolaan 1 auditorium' menunjukkan peningkatan, meskipun sebenamyadapat meningkat lebih pesat Pengelolaan restoran masih perlu pembenahan yangmendasar agar dimasa yang akan datang dapat lebih optimum dalam memberikanhasil bagi perusahaan, sedangkan kantin nampaknya telah cukup baik karenabertujuan untuk melayani karyawan perusahaan penyewa gedung.

Strategi yang diterapkan pada tingkat korporasi untuk Gedung CKN adalahpertumbuhan yang terkonsentrasi, pengembangan pasar, pengembangan produkdan inovasi. Strategi pad a tingkat. unit bisnis. di Divisi ill adalah diferensiasi untukrestoran dengan target luas, serta campuran antara fokus pada biaya dan fokus padadiferensiasi untuk penyewaan ruang kantor, 1 auditorium dan kantin dengan biayarendah dan target sempit.