Struktur modal yang optimai, mengatakan bahwa dengan hutang, nilai perusahaan dapat ditingkatkan karena manfaat pajak yang ditimbulkan dengan adanya debt tersebut. Namun apabila melampaui titik tertentu, hutang tersebut akan mengakibatkan merosotnya nilai perusahaan karena adanya biaya agensi yang ditimbulkan oleh hutang_ Disamping itu hutang yang besar akan membuat biaya modal (cost of capital) semakin tinggi, dan hal tersebut akan menurunkan nilai perusahaan. Pendekatan Iama menyebutkan bahwa nilai perusahaan yang terleverage terdiri dari : nitai perusahaan tanpa Ieverage (modal saham) ditambah dengan manfaat pajak dari hutang (taxshield), dikurangi present value agency cost (t7nancia! distress cost)- Pada akhirnya perusahaan akan mengalami kesulitan keuangan apabila tinanciat distress cost yang ditimbulkan dengan adanya debt lebih besar daripada taxshteld (manfaat pajak dari hutang).Penelitian yang dilakukan dalam tests ini adalah untuk menguji pengaruh dari debt to total asset, debt to equity ratio (DER), present value agency cost terhadap penurunan nilai perusahaan. Dimana nilai perusahaan adalah merupakan jumlah total aktiva secara keseluruhan yaitu 1 debt + equity. Nletode yang digunakan dalam penelitian ini adalah analis veritikatif yaitu dengan melakukan uji hipotesis melalui pengolahan dan pengujian data secara statistik.Populasi yang dipilih sebagai obyek riset adalah perusahaan real estate dan properti yang ada di Bursa Efek Jakarta dalam rentang waktu kuartal I tahun 1997 hingga kuartal IV tahun 2000. Oleh karena jumlah pemsahaan real estate dan properti hingga akhir tahun 2000 tercatat hanya sebanyak 33 perusahaan. Semua populasi dijadikan sampel dalam penelitian ini, terkecuali terhadap perusahaan-perusahaan yang mulai listing atau delisting selama rentang waktu tersebut, agar data masukan yang akan dianalisis tidak terpotong. Model yang digunakan adalah regresi berganda berdasarkan time series, dan untuk menjawab pertanyaan penelitian model tersebut diolah dengan program komputer SPSS versi 10.Hasil penelitian yang berdasarkan output program komputer SPSS menunjukkan R Square atau koetisien determinasi sebesar 0226, yaitu 22,6% dari penurunan nilai perusahaan diakibatkan oleh variabel-variabel bebas, sedangkan sisanya diakibatkan faktor-faktor lain yang tidak diuji dalam penelitian ini. Dari uji Anova atau F test, diketahui angka slgniikansi masing-masing variabel bebas lebih besar daripada 0,05. Hal ini berarti variabel-variabel bebas tersebut tidak berpengaruh terhadap penurunan nilai perusahaan dalam batas siginikansi 5%. Dari analisis Collinearity Statistics didapat angka untuk masing-maslng varlabel bebas lebih kecil dan 5, hal ini berarti tidak ada persoalan multikolinieritas (korelasi yang besar di antara variabel bebas) yang serius. Kesimpulan akhir, karena tabel koetisien yang menggambarkan persamaaan regresi mempunyai angka signitikan untuk masing-masing variabel bebas diatas atau lebih besar darl 0,05; maka persamaan regresi berganda untuk variabel-variabel bebas yang digunakan tldak dapat dlpakal.