Tulisan ini menganalisis pemenuhan unsur perbuatan melawan hukum serta prosedur penetapan nilai limit lelang eksekusi objek jaminan Hak Tanggungan dalam ketiga putusan yang menjadi studi kasus dikaitkan dengan teori dan peraturan yang berlaku, yakni Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UU HT) dan Peraturan Menteri Keuangan tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Tulisan ini disusun dengan menggunakan metode penelitian doktrinal. Dalam pelaksanaan lelang eksekusi objek jaminan Hak Tanggungan disyaratkan adanya penetapan nilai limit lelang oleh penjual lelang dalam hal ini kreditur sekaligus pemegang Hak Tanggungan. Pada praktiknya, lelang tak selalu mendapatkan peminat, sehingga perlu dilakukan lelang ulang dengan penurunan nilai limit lelang. Rendahnya nilai limit lelang menjadi alasan diajukannya gugatan perbuatan melawan hukum oleh debitur dan/atau pemilik barang selaku pemberi Hak Tanggungan. Akan tetapi, saat ini belum diatur standar penurunan nilai limit lelang dalam lelang ulang, sehingga menimbulkan adanya ketidakpastian hukum yang tercermin dalam dua putusan dengan amar yang saling kontradiktif, yakni Putusan Nomor 1654 K/Pdt/2012 yang menyatakan bahwa penurunan nilai limit lelang dalam lelang ulang merupakan perbuatan melawan hukum dan sebaliknya Putusan Nomor 2956 K/Pdt/2010 yang menyatakan bahwa penurunan nilai limit lelang bukan merupakan perbuatan melawan hukum. Untuk mengisi kekosongan hukum tersebut, dalam Putusan Nomor 454/Pdt/2023/PT Sby disebutkan secara eksplisit hukum kebiasaan terkait standar penurunan nilai limit lelang dalam lelang ulang guna memberikan pelindungan hukum bagi kedua belah pihak.

---

This paper analyzes the fulfillment of the elements of an unlawful act (tort) and the procedure for determining the auction limit value in the execution of collateral under the Mortgage Right (Hak Tanggungan) in the three court decisions that serve as case studies, in connection with prevailing legal theories and regulations, namely Law Number 4 of 1996 concerning Mortgage Rights on Land and Objects Related to Land (Mortgage Law) and the Regulation of the Minister of Finance concerning Auction Implementation Guidelines. This study employs a doctrinal legal research method. In the execution of auctions over collateral under a Mortgage Right, it is required that the auction limit value be determined by the auction seller, in this case, the creditor who is also the holder of the Mortgage Right. In practice, auctions do not always attract bidders, necessitating re-auction with a reduced limit value. The significant reduction of the auction limit value in a re-auction has led to unlawful act lawsuits being filed by the debtor and/or property owner as the grantor of the Mortgage Right. However, currently, there is no standard governing the reduction of auction limit values in re-auctions, leading to legal uncertainty, as reflected in two contradictory decisions: Verdict Number 1654 K/Pdt/2012, which held that the reduction constituted an unlawful act, and Verdict Number 2956 K/Pdt/2010, which held otherwise that the reduction does not constitute an unlawful act. To fill this legal void, Verdict Number 454/Pdt/2023/PT Sby explicitly refers to customary law regarding the standard reduction of auction limit values in re-auctions, aiming to provide legal protection for both parties.