Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Dalam rangka pelaksanaan pemberian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang menggunakan lembaga jaminan hak tanggungan sekarang ini, sangat menarik sekali untuk dikaji karena dalam prakteknya banyak permasalahan-permasalahan yang timbul baik secara diperjanjikan maupun yang tidak diperjanjikan. Dalam praktek ditemui beberapa permasalahan yang memerlukan upaya dan penyelesaian untuk mendapatkan jalan keluar yang disepakati bersama. Secara garis besar terdapat 3 pokok permasalahan, yaitu : apakah pelaksanaan kredit pemilikan rumah (KPR) (dalam hal ini studi kasus dilakukan pada pelaksanaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di perumahan Kotawisata Cibubur) telah sesuai dengan ketentuan Undang-undang Hak Tanggungan, serta masalah-masalah apa saja yang timbul dalam pemberian kredit pemilikan rumah (KPR) tersebut, dan juga bagaimana penyelesaian masalah tersebut dalam hal debitur wanprestasi.Dari hasil penelitian proses pelaksanaan pendaftaran tanah secara teknis pendaftaran tanah untuk tanah yang belum bersertipikat terdaftar atas nama pengembang (sertipikat induk belum terpecah) harus melalui proses pemisahan/pemecahan terlebih dahulu dari sertipikat induk HGB yang terdaftar atas nama pihak pengembang oleh kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat kemudian dibuatkan Sertipikat Hak Guna Bangunan (HGB) dan masih terdaftar atas nama pengembang, kemudian dilakukan pendaftaran jual beli. Jual beli tersebut kemudian dicatat pada buku tanah dan sertipikat atas nama pembeli. Bilamana proses balik nama, pemecahan, telah selesai dan debitur wanprestasi, maka bank berhak dengan segera menagih utang debitur dengan memberikan peringatan baik secara tertulis maupun tidak tertulis kepada debitur dan debitur berkewajiban untuk segera melunasi utangnya. Jika tanah yang dikelola pengembang telah memiliki SHGB Induk dan sudah ada AJB tetapi balik nama belum dapat dilakukan atau sedang dalam proses, maka eksekusi terhadap kredit macet juga tidak dapat dilakukan."

"ABSTRAKMasalah Hak Tanggungan ini diatur dalam UndangundangNomor: 4 Tahun 1996, di mana pengertian tentangHak Tanggungan ini disebut dalam Pasal 1 ayat (1).Salahsatu bagian dari Hak Tanggungan yang akan penulis bahasdalam penulisan tesis ini yaitu tentang "Roya HakTanggungan", yang jika dihubungkan dengan PembelianPerumahan melalui KPR (Kredit Pemilikan Rumah) adalahsangat penting artinya. Secara umum pengkajian sertapenulisan tesis ini difokuskan pada permasalahan:bagaimana pembeli rumah dengan fasilitas KPR (KreditPemilikan Rumah), hendak meroyakan Hak Tanggungannyapada Kantor Pertanahan, tetapi pada saat hendakmelakukan permohonan roya tersebut tidak dapatmelampirkan sertipikat Hak Tanggungan, karena sertipikatHak Tanggungannya hilang, bagaimana sanksi dan akibatnyabagi orang yang telah lalai/terlambat meroyakan HakTanggungan di Kantor Pertanahan Kotamadya/Kabupaten danbagaimana apabila debitor menjual tanah dan rumah yangmasih dibebani hak tanggungan, sebelum KPR-nya selesaidilunasi."

"Jaminan kredit (collateral) memegang peranan penting dalam pemberian kredit bank. Hal ini berkaitan dengan usaha kreditur (bank) sejak dini berjaga-jaga menghadapi kemungkinan debitur cidera janji/wanprestasi. Dengan adanya jaminan, bank akan lebih terjamin bahwa kredit yang diberikannya akan dapat diterima kembali pada waktu yang ditentukan. Pada Kredit Pemilikan Rumah (KPR), rumah berikut tanahnya yang di beli dengan kredit yang bersangkutan ditunjuk sebagai jaminan pelunasan KPR dengan dibebani Hak Tanggungan. Lembaga Hak Tanggungan merupakan satu-satunya hak jaminan atas tanah dan merupakan hak jaminan yang kuat dengan ciri-ciri memberikan kedudukan yang diutamakan kepada pemegangnya, selalu mengikuti obyek yang dijaminkan di tangan siapapun obyek itu berada, memenuhi asas spesialitas dan publisitas serta mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya. Berkaitan dengan masalah KPR ini, pemerintah telah mengeluarkan SK Menteri Keuangan RI No. 132/KMK.014/1998 Tentang Perusahaan Fasilitas Pembiayaan Sekunder Perumahan (PFPSP). Dalam mekanismenya, tagihan atas KPR dan Hak Tanggungan atas tanah dan rumah yang menjadi jaminan KPR dijadikan jaminan bagi pinjaman PFPSP kepada bank pemberi KPR. Proses peralihan Hak Tanggungan masih menimbulkan masalah, terutama dalam hal pendaftarannya."

"Kredit konstruksi adalah kredit yang diberikan oleh bank kepada perusahaan antara lain kepada perusahaan pembangunan perumahan yang akan membangun rumah-rumah sederhana juga untuk pembangunan perumahan kelas menengah untuk dijual kepada calon-calon pembeli yang mendapat KPR. Bank X adalah salah satu bank yang memberikan fasilitas kredit konstruksi untuk pembangunan perumahan yang pada prakteknya menggunakan lembaga Hak Tanggungan sebagai jaminan karena obyeknya adalah benda tidak bergerak yaitu tanah dan bangunan yang akan dibangun. Dengan demikian prosedur pengikatan jaminannya dilakukan sesuai dengan UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Sedangkan prosedur pemberian kredit pada Bank X harus mengikuti tahapan pemberian kredit yang telah ditetapkan oleh Bank X. Pemberian kredit konstruksi pada Bank X maksimal sebesar 75 % dari biaya proyek dan tidak termasuk biaya pengadaan tanah. Hal ini sesuai dengan Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia No. 30/46/KEP/DIR tahun 1997 tentang Pembatasan Pemberian Kredit Bank Umum Untuk Pembiayaan Pengadaan Dan Atau Pengolahan Tanah. Kendala dalam penggunaan Hak Tanggungan sebagai jaminan kredit konstruksi pada prakteknya adalah jika bangunan/proyek perumahan yang akan dibangun tidak dibangun oleh pengembang, karena jaminan yang diterima oleh bank adalah tanah dan bangunan/proyek perumahan yang belum dibangun. Dengan demikian bank harus teliti dalam membuat perhitungan nilai jaminan sehingga pemberian kreditnya dilakukan berdasarkan tahapan pembangunannya sesuai dengan prosentase nilai bangunannya. Namun masalah yang diungkapkan oleh Bank X dari hasil penelitian saya yang menjadi kendaia adalah apabila debitur wanprestasi sementara Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) belum dibuat. Hal ini dikarenakan pada prakteknya " Bank X tanah yang bukti kepemilikannya berupa girik dan petuk dapat dijadikan jaminan dalam kredit konstruksi yang pembebanannya dilakukan dengan membuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan antara pihak Bank X dengan debitur. SKMHT ini wajib diikuti pembuatan APHT selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan setelah diberikan SKMHT (pasal 15 ayat 4 UU No. 4 Tahun 1996). Dalam prakteknya di Bank X jika setelah lewat waktu 3 (tiga) bulan, pendaftaran hak atas tanah tersebut belum selesai maka SKMHT dapat diperpanjang untuk setiap waktu 3 (tiga) bulan sampai pendaftarannya selesai. Dengan demikian jika APHT belum dibuat sedangkan debitur wanprestasi maka Bank X tidak dapat melakukan eksekusi karena Hak Tanggungannya belum lahir. Permasalahan yang terjadi di Bank X ini dikarenakan kurangnya pengetahuan dan pemahaman pihak bank mengenai prosedur pendaftaran Hak Tanggungan bahwa tanah bekas hak milik adat yaitu girik dan petuk dapat dilakukan bersama-sama dengan pendaftaran Hak Tanggungan. Sedangkan bila terjadi kredit macet pada Bank X maka upaya yang dilakukan adalah melakukan upaya penyelamatan kredit melalui 3 R yaitu Penjadwalan kembali (Reschedulling), Pensyaratan kembali (Reconditioning), dan Penataan kembali (Restructuring). Apabila upaya tersebut tidak berhasil maka Bank X langsung melakukan eksekusi melalui notaris."

"Mengetahui lembaga Keuangan yang memberikan KPR yang lebih agresif, untuk dapat menghasilkan produk KPR baru yang lebih menarik dalam arti menguntungkan kedua belah pihak. Studi Kepustakaan dengan membaca buku-buku, harian serta majalah-majalah yang berhubungan dengan skripsi ini dan mengumpulkan data dan informasi baik berupa prosedur maupun kebijaksanaan-kebijaksanaan yang diterapkan oleh lembaga Keuangan tersebut serta wawancara dengan pihakpihak yang memahami masalah KPR. Masing-masing Bank atau Lembaga Keuangan menggunakan metode-metode angsuran yang berbeda yang disesuaikan dengan sumber dana dan sistim yang digunakan. Pada hakekatnya dalam memilih lembaga keuangan untuk KPR adalah yang memiliki real interest yang terkecil dan yang memberikan pelayanan yang terbaik dalam hal ini adalah metode Annuitas bulanan atau yang sering disebut effective rate."

"Dalam suatu perjanjian pemberian kredit dibutuhkan adanya suatu jaminan, dimana jaminan ini berfungsi untuk memperkuat kedudukan Bank selaku pemberi kredit agar piutangnya dilunasi oleh pihak debitur yang meminjam uang dari pihak kreditur atau bank selaku pemberi kredit. Kredit KPR yang diberikan oleh pihak PT. BANK BNI (PERSERO) tbk mensyaratkan adanya suatu jaminan yang berupa Hipotek, Tetapi sekarang sejak berlakunya Undang-Undang Hak Tanggungan no 4 tahun 1996 pihak PT. Bank BNI (Persero) tbk di dalam melakukan pemberian kredit KPR kepada para debiturnya tidak lagi mempergunakan Hipotek lagi melainkan mempergunakan Hak Tanggungan sebagai jaminannya dengan tanah dan rumah dari debitur sebagai agunannya. Pihak PT. BANK BNI (PERSERO) tbk dalam hal ini telah melaksanakan pengikatan jaminan berupa Hak Tanggungan sesuai dengan apa yang telah diatur di dalam Undang-Undang Hak Tanggungan, meskipun dalam prakteknya Undang-Undang Hak Tanggungan ini belum dapat di1aksanakan secara penuh dan konsekwen dikarenakan masih adanya pengecualian-pengecualian tertentu terhadap pasal-pasal dari Undang-Undang Hak Tanggungan ini, dimana contohnya adalah di dalam pemberian kredit KPR ini dimana di dalam pengikatan jaminannya hanya mempergunakan Surat Kuasa Memberikan Hak Tanggungan tanpa diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan."

"Untuk mempermudah pengadaan perumahan bagi seluruh rakyat, pemerintah membentuk Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan (PPSP) bernama PT. Sarana Multigriya Finansial (PT. SMF) berdasarkan Perpres No. 19 tahun 2005 sebagai wadah dalam rangka menghimpun dana untuk sektor perumahan. Kegiatan utama PT. SMF meliputi, penyaluran pinjaman jangka menengah/panjang bagi Penerbit KPR dan Program sekuritisasi piutang KPR. Guna menjamin pembayaran kembali seluruh dan setiap jumlah yang terutang dan wajib dibayar Penerbit KPR kepada PT. SMF dalam penyaluran pinjaman jangka menengah/panjang, Penerbit KPR memberikan jaminan fidusia atas aset keuangan KPR, yaitu tagihan/piutang yang akan ada saat ini dan/atau akan ada di kemudian hari yang diperoleh dari penerbitan KPR, termasuk hak tanggungan atas objek KPR yang melekat padanya sesuai dengan kriteria yang telah disepakati oleh para pihak.Dengan demikian, perlu dilakukan penelitian terhadap perjanjian pemberian pinjaman untuk pembiayaan KPR tersebut serta lembaga-lembaga jaminan yang terkait di dalamnya untuk mengetahui bagaimana mekanisme pemberian pinjaman untuk pembiayaan KPR dalam rangka pelaksanaan Secondary Mortgage Facility (SMF) dan mengetahui apakah eksistensi dua lembaga jaminan yaitu hak tanggungan dan fidusia mempengaruhi pelaksanaan eksekusi lembaga jaminan apabila terjadi wanprestasi oleh Penerbit KPR sebagai debitor ataupun oleh nasabah KPR. Adapun penelitian yang dilakukan menggunakan penelitian kepustakaan.Dari hasil penelitian tersebut dapat disimpulkan bahwa, mekanisme pencairan pinjaman dilakukan berdasarkan persyaratan dan menggunakan standarisasi dokumen yang ditetapkan oleh PT. SMF. Mengenai eksistensi dua lembaga jaminan dalam Perjanjian Pemberian Pinjaman yaitu jaminan hak tanggungan dan jaminan fidusia, hal tersebut tidak mempengaruhi eksekusi apabila debitor wanprestasi, karena pada dasarnya kedua lembaga jaminan tersebut merupakan perjanjian accesoir untuk perjanjian pokok yang berbeda.Hak tanggungan atas objek KPR merupakan perjanjian accesoir dari perjanjian pemberian KPR antara Penerbit KPR dengan nasabah KPR, sedangkan jaminan fidusia merupakan perjanjian accesoir dari Perjanjian Pemberian Pinjaman antara PT. SMF dan Penerbit KPR. Dengan demikian apabila terjadi kredit macet atau cidera janji oleh nasabah KPR, maka yang akan dieksekusi adalah hak tanggungan atas objek KPR, sedangkan apabila Penerbit KPR lalai melakukan pelunasan atas pinjaman yang diberikan oleh PT. SMF, maka yang dieksekusi adalah jaminan fidusia atas tagihan KPR tersebut.

---

In order to facilitate procurement of housing for the community, the government has established a Housing Secondary Financing Company or Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan (?PPSP?),namely PT. Sarana Multigriya Finansial (?PT. SMF?) pursuant to Presidential Regulation No. 19 of 2005, as a vehicle to collect fund for the housing sector. PT SMF mainly engages in the business of providing medium/long term loan for KPR Issuer and KPR receivables securitization Program. In order to secure repayment of any and all outstanding amount which is payable by the KPR Issuer to PT. SMF in granting medium or long term loan, the KPR Issuer provides fiduciary security over KPR?s monetary asset, namely the current and/or future receivables obtained from issuance of KPR, including a mortgage over KPR object attached thereto, in accordance with the criteria as agreed by the parties.As such, a research is required on the loan agreement for such KPR financing, and its related security institutions, to obtain knowledge of mechanism of granting of loan for KPR financing, for the execution of Secondary Mortgage Facility (SMF), and to gain knowledge on whether the existence of the two security institutions, namely mortgage and fiduciary security shall affect execution of security institutions, upon the occurrence of default by the KPR Issuer as debtor, or the related KPR customer. Whereas, the research to be conducted utilizes the literature research method.From such literature research, it may be concluded that the mechanism of loan disbursement is conducted based on the requirements, and utilizes the standardized documents as determined by PT. SMF. With regard to the existence of two security institutions in the Loan Agreement, namely mortgage and fiduciary securities, it shall not affect the execution upon the occurrence of default by the debtor, because in principle, the said security institutions are supplementary agreements for a different principal agreement.The mortgage over KPR object is a supplementary agreement of a KPR advancing agreement between KPR Issuer and KPR customer, whilst the fiduciary security is a supplementary agreement of the Loan Agreement between PT. SMF and KPR Issuer. As such, upon the occurrence of non performing loan or default by the KPR customer, the executed security shall be the mortgage over KPR object, whilst if the KPR Issuer is negligent in the settlement of loan granted by PT. SMF, the executed security shall be the fiduciary security over the KPR?s outstanding amount."