Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Akta otentik Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah (PPJB) terhadap obyek hak atas Tanah, seluas 10.457 M2 (sepuluh ribu empat ratus lima puluh tujuh meter persegi) yang tercatat pada Sertipikat Hak Milik nomor 182/Sukapura, atas nama Unyas binti Kasim menimbulkan permasalahan hukum, dalam hal ini Notaris membuat PPJB ketika obyek tanah masih dalam sengketa waris di tingkat Kasasi Mahkamah Agung RI, meskipun Buku III KUH Perdata tentang perikatan bersifat terbuka, bersandar pada asas kebebasan berkontrak, perlu diperhatikan obyek dari perjanjian adalah Tanah, oleh karena itu peraturan perundang-undang yang terkait dengan Hukum Tanah Nasional dan Undang-Undang Jabatan Notaris (UUJN) tidak dapat dikesampingkan oleh Notaris dalam membuat akta otentik PPJB atas obyek Tanah dan Majelis Hakim, dalam putusan Mahkamah Agung Nomor 824 K/Pdt/2011 tanggal 26 Juli 2011 terhadap akta otentik tersebut seharusnya mengkaji lebih dalam tentang kewenangan Notaris dalam membuat PPJB atas Tanah yang masih dalam obyek sengketa waris. Sehingga kesimpulan yang diambil dalam membuat akta otentik PPJB hak atas tanah, Notaris harus memperhatikan aspek-aspek yang berlaku dalam HTN, meskipun HTN meskipun HTN tidak berlaku secara tegas dan langsung terhadapa PPJB yang dibuat oleh Notaris. sehingga tercipta perlindungan hukum bagi para pihak dalam PPJB tesebut.

---

The Sale and Purchase Agreement Commitment of Land title certificate for land area 10.457 M2 (ten thousand and four hundred fifty seven square meter) which registered on right of ownership certificate number 182/ Sukapura under name of Unyas binti Kasim has emerged legal issue, since it was signed before the Notary when the land was still in inheretence dispute in supreme court. Despite the pricipal of Chapter III on Indonesia Civil Code regarding Contract, is open system, the objek of contract is land. Therefore, the Indonesia law relates land and Indonesia law which rules the Notary should be considered. Furthermore, the judges of Indonesia Supreme Court?s decision which is written on Indonesia Supreme Court?s verdict number 824 K/Pdt/2011 dated 26 Juli 2011, should be considered the aspects of the Indonesia law which relates to land and Notary. although Indonesia Law related land title certificate is not directly enforced for The Sale and Purchase Agreement Commitment of Land title certificate, but it should be applied on The Sale and Purchase Agreement Commitment in order to establish the equal legal protection for all parties on the agreement."

"Kepemilikan hak atas tanah harus dibuktikan dengan adanya sertifikat hak atas tanah. Mengajukan permohonan sertifikat hak atas tanah yang belum bersertifikat kepada Badan Pertanahan Nasional (BPN), terdapat beberapa syarat yang diperlukan, salah satunya adalah terdapat bukti beralihnya hak atas tanah, seperti apabila perpindahan haknya diakibatkan karena jual beli, maka harus terdapat Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Ada kalanya sebelum dibuatkan Akta Jual Beli Tanah, terlebih dahulu dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah. Pada Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 85 K/Pdt/2011, Majelis Hakim menyatakan bahwa kepemilkan Miaw Tjong alias Hartono (Penggugat) didasarkan pada Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 26 tanggal 12 Maret 1993 yang dibuat dihadapan Notaris. Seharusnya yang menjadi bukti kepemilikan hak atas tanah menurut Undang-Undang Pokok Agraria adalah sertifikat hak atas tanah. Akan menjadi suatu masalah, khususnya terkait dengan kepemilikan atas tanah jika suatu perjanjian pengikatan jual beli dijadikan sebagai bukti kepemilikan hak atas tanah.

---

The ownership of the land shall be proven with a title deed. To apply for a land title deed which has not been certified to a National Land Agency (BPN), there are some requirements that needed. One of them is evidence of the tranfers of the land, such as deed of sale-purchase that made to a Land Deed Official known as Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) if the transfer of the land is by selling and purchasing. A Sale-Purchase Commitment Agreement often made beforehand, before making the deed of sale-purchase. On the Indonesian Supreme Court Adjudication Number 85 K/Pdt/2011, the judge said that the ownership of Miaw Tjong alias Hartono (Plaintiff) were based on Sale-Purchase Commitment Agreement No. 26 that made to a notary. But the one that should be proof of land ownership based on Agrarian Law is a Land Title Deed. There will be a problem, particularly those related to land ownership, if a sale-purchase commitment agreement be used as a proof of land ownership."

"Peraturan yang berlaku dalam jual beli tanah yang objeknya berstatus Letter C adalah berdasarkan Hukum Tanah Nasional, yang dimana dianggap telah terjadi peralihan hak atas tanah dengan dilakukannya syarat terang dan tunai. Sehingga apabila proses jual beli baru didasarkan pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli, belum terjadi peralihan hak atas tanah dari pihak penjual kepada pihak pembeli. Permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini adalah pertimbangan hukum dan putusan hakim terkait peralihan tanah berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas dan perlindungan hukum yang seharusnya didapatkan pembeli tanah yang berstatus Letter C berdasarkan Akta Autentik Perjanjian Pengikatan Jual Beli Notaris yang telah dibayar lunas dalam perkara Putusan Mahkamah Agung Nomor 538 K/Pdt/2022. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah doktrinal dengan melakukan studi kepustakaan untuk mengolah data sekunder secara kualitatif. Dari penelitian ini didapatkan hasil bahwa dalam melakukan pencatatan peralihan hak atas jual beli tanah yang belum bersertipikat harus dilakukan proses pendaftaran tanah terlebih dahulu melalui Kantor Kelurahan dan Kantor Pertanahan setempat berdasarkan kewenangannya masing-masing. Pembeli yang beritikad baik dalam melakukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli berhak untuk mendapatkan perlindungan hukum atas pernyataan yang diberikan oleh penjual terkait kebenaran data objek jual beli dan segala pengurusan lainnya hingga dapat dilakukannya penandatanganan Akta Jual Beli.

---

The regulations that apply in the sale and purchase of land whose object has Letter C status are based on the National Land Law, which is considered to have occured a transfer of land rights by carrying out clear and cash conditions. Therefore, if the buying and selling process is based on a sale and purchase binding agreement, there has not been a transfer of land rights from the seller to the buyer. The problem raised in this research are legal considerations and judge’s decisions regarding land transfers based on the Sale and Purchase Binding Agreement and the legal protection that should be obtained by the land buyer with Letter C status based on the Authentic Deed of the Notary Sale and Purchase Binding Agreement which has been fully paid in the case of Supreme Court Decision Number 538 K/Pdt/2022. The method used in this research is doctrinal by conducting literature studies to process secondary data qualitatively. From this research, it was found that in recording the transfer of rights to the sale and purchase of land that has not been certified, the land registration process must be carried out first through the District Office and Local Land Office based on their respective authorities. A buyer who has good faith in entering into the Sale and Purchase Binding Agreement has the right to obtain legal protection for statements given by the seller regarding the validity of the data on the object of sale and purchase and all other arrangements until the signing of the Deed of Sale and Purchase can be carried out."

"Dalam pengalihan hak-hak atas tanah dan/atau bangunan yang didahului dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dengan kuasa jual yang dibuat di hadapan notaris di Kotamadya Jakarta Utara terjadi pengelakan dalam pemungutan Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan/atau Bangunan (BPHTB). Metode penelitian yang dipakai adalah metode penelitian yuridis normatif yakni mengacu kepada norma-norma hukum dalam peraturan perundang-undangan. Berdasarkan penelitian, pengelakan terhadap pemungutan PPh dan BPHTB dalam pengalihan hak-hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan dengan membuat akta/surat kuasa jual, akta/surat kuasa jual tersebut dibuat secara terpisah dengan PPJB, dan dijadikan dasar untuk transaksi jual bell tanah dan/atau bangunan berikutnya dengan pihak lain. Pengelakan diatasi dengan menandatangani surat pernyataan dan diketahui oleh Notaris yang berisi pernyataan bahwa kuasa menjual yang diberikan kepada penerima kuasa belum pernah dibatalkan/cabut dan masih tetap berlaku sampai dibuat dan ditandatanganinya Akta PPAT; bahwa antara pernberi dan penerima kuasa belum/tidak pernah membuat/melakukan/ melaksanakan PPJB di hadapan Notaris; dan bahwa pemilik dan pemegang hak atas tanah dan/atau bangunan bersedia dan sanggup bertanggung jawab sepenuhnya serta bersedia ditindak dan dituntut di hadapan pihak-pihak yang berwenang tanpa meliuatkan Kantor Pertanahan Kotamadya Jakarta Utara. Penulis menyarankan perlunya penyadaran mengenai pentingnya pajak, diharapkan dengan tingginya kesadaran masyarakat, maka akan meminimalisasi pengelakan pajak; upaya yang telah dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional Kotamadya Jakarta Utara dapat diikuti oleh Badan Pertanahan Nasional Kotamadya lainnya; dan Notaris sebaiknya tidak membuatkan akta/surat kuasa yang dibuat secara terpisah dengan Perjanjian Pengikatan Jual Bell guna menghindari terjadinya pengelakan terhadap pemungutan PPh dan BPHTB.

---

In land or building sales that was made initiated by The Installment Sale Agreement (Perjanjian Pengikatan Jual Bell) with selling authorization that was made in front of North Jakarta Notary, there was evasion made on Income Tax (Pajak Penghasilan) and Land Tenure Income Tax (Bea Perolehan Hak Atas Tanah an/atau Bangunan) exaction.

The research method is juristic normative method that refers to legal norms in the prevailing laws and regulations. Based on the research, evasion towards PPh and BPHTB in land and/or building sales made with Authorization Selling Letter, it was made separately with PPJB, and was made as a base for the next land and/or building selling transaction with other parties.

Evasion was handled by signing a Statement Letter and known by the Notary that said about the statement that the selling authorization given to the appointed has never been nullified/erased and was still in effect until it is made and signed in front of the PPAT; that between the appointer and the appointed has never been made/done/performed a PPJB in front of the Notary; and that the owner and holder of land and/or building is willing and can be hold responsible and willing to be charged and punished by the authorities without involving the North Jakarta Land Registry Office.

The author advises about the awareness to the importance of tax, hoping for society's awareness, therefore minimizing the tax evasion; the effort made by the North Jakarta Land Registry Office can be followed by the other Land Registry Offices; and Notary should not made Letter of Authorization that was made separately with Installment Sale Agreement to avoid the evasion of PPh dan BPHTB exaction."

"Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah (PPJB) terhadap obyek hak atas Tanah, dalam perkembangannya dalam masyarakat PPJB ini lahir dikarenakan adanya keinginan dalam mengikatkan niat baik dalam kegiatan jual beli tanah, dimana umumnya PPJB ini dilaksanakan oleh para pihak yang membuatnya dikarenakan alasan administratif seperti belum disertipikatkan objek yang akan diperjual-belikan, pelunasan pembayaran yang memerlukan tahapan-tahapan pembayaran atau juga dikarenakan proses balik nama sertipikat dari nama penjual tanah terdahulu menjadi nama penjual tanah yang akan dilakukan proses jual beli tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dalam pelaksanaan PPJB ini sendiri sering kali menimbulkan permasalahan seperti sengketa kepemilikan yang dapat ditimbulkan dengan adanya PPJB dan juga seperti sengketa tanah dimana hanya melalui PPJB, tanah yang akan diperjual-belikan tersebut sudah beralih penguasaan fisiknya dan bahkan beralih penguasaan sertipikatnya.Dalam putusan Mahkamah Agung Nomor 731K/Pdt/1996 dan Nomor 2728 K/Pdt/2011 ini, timbul sengketa terhadap kepemilikan tanah yang bersumber pada PPJB yang menjadi dasar perikatan dimana dalam hal belum dilakukan perjanjian jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) namun kepemilikan terhadap objek tanah sudah beralih dengan PPJB sebagai dasar. Hal ini menunjukan bahwa dalam pemahaman yang berkembang dalam masyarakat umum dimana tidak semua masyarakat paham bahwa yang menjadi dasar peralihan hak atas tanah hanyalah perjanjian jual beli yang dilakukan dihadapan PPAT dengan menggunakan Akta Jual Beli. Sebagian masyarakat menganggap bahwa dengan dilakukan PPJB maka kepemilikan tanah sudah beralih dan si pembeli tanah sudah berhak atas kepemilikan tanah dan berhak menguasai secara fisik objek tanah tersebut.

---

In society growth of The Sale and Purchase Agreement Commitment of the Land. This agreement was firm because of goodwill realization of society in land acquisition activity. A few reason that The Sale and Purchase Agreement Commitment was made example : administration matter as the land has‟t certificated yet, the buyer need a terms for sinking fund of the land and transfer the name in certificated from the previous owner into a recent owner, so the sell and purchase agreement in front of official land deed maker can‟t be held . The Sale and Purchase Agreement Commitment development in society cause problems as the ownership of land dispute and the transfer of land ownership only using The Sale and Purchase Agreement Commitment not The Sale and Purchase Agreement by official land deed maker. In Case Study of Indonesia Supreme Court verdict number 731K/Pdt/1996 dan Nomor 2728 K/Pdt/2011, the dispute was cause by transfer of land ownership using The Sale and Purchase Agreement Commitment and not by The Sale and Purchase Agreement of official land deed maker. This situation shown us that in general society, The Sale and Purchase Agreement Commitment still not applied as it purpose, because according to them, The Sale and Purchase Agreement Commitment is the official law action to transfer the ownership or land and by using The Sale and Purchase Agreement Commitment, they thought they own the land."

"PPAT adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah. Sebagai akta otentik, akta PPAT harus memenuhi tata cara pembuatan akta PPAT sebagaimana yang ditentukan oleh undang-undang dan peraturan-peraturan lainnya. Dalam hal ini PPAT telah membuat akta jual beli dengan dasar blanko kosong yang telah ditandatangani para pihak di dalam rumah tahanan yang merupakan perbuatan melawan hukum dan penyimpangan terhadap syarat materil dan syarat formil tata cara pembuatan akta jual beli. Berdasarkan hal ini, penulis bermaksud untuk mengkaji dan memahami lebih dalam mengenai tanggung jawab PPAT dan keabsahan pembuatan Akta Jual Beli oleh PPAT. Penelitian ini menggunakan pendekatan yuridis normatif, yaitu penelitian yang menitikberatkan pada penelitian data sekunder yaitu norma hukum tertulis.Berdasarkan hasil penelitian terhadap analisis kasus Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Tanggal 6 September 2011 Nomor : 982 K/Pdt/2011 yaitu akibat hukum dari tata cara pembuatan dan penandatanganan akta jual beli yang tidak sesuai dengan peraturan yang berlaku maka PPAT harus bertanggung jawab atas perbuatannya yang dapat dikenakan sanksi administratif, sanksi perdata, bahkan sanksi pidana serta mengakibatkan akta tersebut menjadi tidak sah dan cacat hukum sehingga tidak mempunyai kekuatan hukum yang mengikat dan akta jual beli tersebut dapat dibatalkan.

---

PPAT is a public official who is authorized to make authentic act on certain legal actions regarding land rights. As an authentic deed, deed of PPAT must meet PPAT deed procedures as determined by the laws and other regulations. In this case PPAT has made a deed of sale on the basis of who has signed a blank form of the parties in the house prisoners is an unlawful act and the deviation of the material terms and conditions of formal procedures for the manufacture of the deed of sale. Based on this, the author intends to examine and understand more about the responsibilities of PPAT and validity of the making of sale and purchase by PPAT. This study uses normative juridical approach, the research focuses on the study of secondary data is written legal norms.

Based on the results of the analysis of the case of Supreme Court of the Republic of Indonesia On 6 September 2011 Number: 982 K / Pdt / 2011 of the legal consequences of the procedure of making and signing the deed of sale that does not comply with the applicable regulations, the PPAT should be responsible for his actions that may be subject to administrative sanctions, civil penalties, and even criminal sanctions as well as lead to the certificate becomes invalid and legal defects that have no binding legal force and the deed of sale may be canceled."

"Penelitian ini membahas mengenai adanya pengalihan hak atas saham yang dilakukan secara proforma. Adanya pengalihan hak atas saham yang dilakukan secara proforma tersebut mengakibatkan akta jual beli saham yang dibuat dihadapan Notaris menjadi batal demi hukum dan tidak lagi mengikat para pihak, serta mengakibatkan Notaris diputus bersalah melakukan perbuatan melawan hukum dan ikut mengganti kerugian secara tanggung renteng. Rumusan masalah dalam tesis ini adalah akibat hukum pembuatan akta jual beli saham secara proforma yang dibuat dihadapan Notaris, serta mengkaji perbedaan pendapat hukum antara Majelis Hakim Pengadilan Negeri, Pengadilan Tinggi, Kasasi, Peninjauan Kembali, mengenai keterlibatan Notaris dalam pembuatan akta jual beli saham secara proforma. Untuk menjawab permasalahan tersebut digunakan metode penelitian hukum doktrinal dengan studi pustaka, sehubungan dengan pembuatan akta jual beli saham secara proforma yang dibuat dihadapan Notaris. Tipologi penelitian ini bersifat eksplanatoris analitis. Hasil analisis tesis ini adalah akta jual beli saham secara proforma yang dibuat dihadapan Notaris menjadi batal demi hukum karena melanggar ketentuan mengenai suatu sebab yang halal yang merupakan syarat objektif perjanjian, karena terbukti adanya kesalahan yang disengaja oleh PT WPE, PT NCE, DI dan THL yang menyebabkan kerugian bagi pemegang saham, dengan tidak dilunasinya harga saham. Peran dan tanggung jawab Notaris hanya terbatas kepada kebenaran dokumen formil. Kebenaran materil yang terkandung di dalam akta bukan menjadi kewajiban Notaris, selama pembuatan akta oleh Notaris sudah dilakukan berdasarkan perundang-undangan yang berlaku, khususnya UUJN dan UUPT.

---

This study discusses the existence of a transfer of rights over shares that are carried out pretendingly. The existence of the transfer of rights to shares carried out pretendingly resulted in the deed of sale and purchase of shares made before a Notary to be null and void and no longer binding on the parties, and resulted in the Notary being found guilty of committing an unlawful act and participating in jointly and severally compensating for losses. The formulation of the problem in this thesis is the legal consequences of making a pro forma share sale and purchase deed made before a notary, as well as examining differences of legal opinion between the panel of judges at the district court, high court, cassation, judicial review, regarding the involvement of a notary in making a pro forma sale and purchase deed. To answer this problem, the doctrinal legal research method is used with literature study, in connection with the making of a pro forma share sale and purchase deed made before a notary. The typology of this research is analytical explanatory. The result of the analysis of this thesis is that the pro forma sale and purchase of shares made before a Notary becomes null and void because it violates the provisions regarding a lawful cause which is an objective condition of the agreement, because it is proven that there was an intentional mistake by PT WPE, PT NCE, DI and THL which causing losses to shareholders, by not paying off the share price. The role and responsibilities of a Notary are limited to the correctness of formal documents. The material truth contained in the deed is not the obligation of the notary, as long as the making of the deed by the notary has been carried out based on the applicable laws, especially UUJN and UUPT."

"Latar Belakang dari Penelitian ini adalah Jual beli terhadap perumahan yang meliputi jual beli rumah beserta tanahnya tidak selamanya dilangsungkan dengan kontan dan tunai. Pelaksanaan jual beli dalam prakteknya yang dilakukan tidak secara tunai untuk pemilikan rumah maka banyak pihak Perusahaan Pengembang yang kemudian memakai surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli baku sebagai perjanjian jual belinya, yang tidak dibuat dihadapan Pejabat Umum (Notaris). Keadaan seperti ini akan menjadi permasalahan terutama tentang bagaimana kekuatan perjanjian pengikatan jual beli, yang dibuat dibawah tangan oleh Pihak Developer. Rumusan masalah dalam penelitian ini terbagi menjadi dua, pertama bagaimana kekuatan hukum dari Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli hak atas tanah antara PT. CP dengan Pihak pembeli yang dibuat di bawah tangan? Yang kedua bagaimana perlindungan hukum terhadap para pihak dalam perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat di bawah tangan oleh PT. CP?. Penelitian ini merupakan penelitian hukum yang bersifat yuridis normatif dengan menggunakan data sekunder, baik bahan hukum primer sekunder dan tersier, data akan dikelola secara kualitatif hasilnya berupa deskriftif analitis. Dari hasil penelitian ini disimpulkan, bahwa Kekuatan hukum dari akta perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah yang dibuat dibawah tangan, khususnya yang dibuat oleh PT CP dengan nasabah adalah sama dengan kekuatan hukum yang dimiliki oleh akta perjanjian Pengikatan Jual Beli (PJB) yang dibuat secara dibawah tangan, dimana kekuatannya hanya didasarkan kepada Pasal 1338 Kitab Undang-undang Hukum Perdata yang berbunyi : semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya dan Perlindungan hukum terhadap pemenuhan hak-hak para pihak apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi dalam perjanjian pengikatan jual beli sangat tergantung kepada kekuatan dari perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat, yaitu jika dibuat dengan akta dibawah tangan maka perlindungannya sepanjang para pihak mengakui adanya perjanjian jual beli yang dibuat di bawah tangan.

---

The background of this research is to buy and sell against housing that includes the buying and selling of houses and their land was not always held by cash and cash. The implementation in practice of buying and selling is done not in cash for home ownership so many parties the company the Developer then uses the agreement Binding sale and purchase agreement to purchase as a raw, which was not made Public before the Official (Notarity). Such circumstances this would be a problem especially on how the power of binding sale and purchase agreements, made under the hands of the Developer.

Formulation of the problem in this research is divided into two, the first deed of legal power of how Covenants Binding sale and purchase of land between PT. CP with the buyers made under the hands? The second how to legal protection of the parties in the agreement binding sale and purchase made under the hand by PT. CP. This research is research that is both normative juridical law by using secondary data, both primary and secondary legal materials tertiary, the data will be managed qualitatively the results in the form of analytical deskriftif.

From the results of this study, it was concluded that the legal power of the deed of Covenant binding of selling land rights created under the hands, especially made by PT CP with a customer is equal to the force of law that are owned by the deed of Covenant Binding sale and purchase (PJB) made under the hands, where his strength is based upon Article 1338 of the book of the Civil Code Act which reads : all agreements made legally valid as legislation for those who make it and the fulfillment of the legal protection of the rights of the parties if one party doing the binding agreement in tort and selling highly depends on the strength of binding sale and purchase agreements are made, if made by deed under the hand then its protection along the parties acknowledge the existence of the purchase agreement made under the hand."

"Dalam perjanjian jual beli hak atas tanah para pihak harus memegang teguh asas itikad baik dan asas konsensualisme berdasarkan Pasal 1338 dan Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Sering kali jual beli tidak berjalan dengan baik, yang mengakibatkan salah satu pihak mengalami kerugian. Adapun permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini adalah mengenai perlindungan hukum ahli waris (pembeli) dari perbuatan melawan hukum ahli waris pemilik sebelumnya (penjual) yang telah menjual lagi tanah kepada pihak ketiga. Jual beli didasari atas Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dilakukan secara melawan hukum yang mengakibatkan pihak yang mengalami kerugian perlu diberi perlindungan hukum. Metode penelitian pada penulisan ini menggunakan metode penelitian yuridis normatif dengan menggunakan data sekunder berupa bahan-bahan hukum dan tipe penelitian ini menggunakan tipologi penelitian eksplanatoris dengan harapan penulis dapat melakukan penyempurnaan dalam penerapan teori dari hasil penelitian yang ada. Dalam pertimbangan Majelis Hakim terkait Putusan Mahkamah Agung Nomor04 Pk/Pdt/2020, menyatakan bahwa penjual dan pihak ketiga telah melakukan perbuatan melawan hukum terhadap tanah milik pembeli. Sehingga dalam hal ini pembeli selaku pembeli beritikad baik wajib dilindungi terhadap apa yang menjadi haknya untuk tanah tersebut. Diharapkan Notaris dalam melakukan pembuatan akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli lebih berhati-hati dan saksama dalam melakukan pemeriksaan terhadap identitas serta kelengkapan dokumen para penghadap agar akta yang dibuatnya tidak menjadi permasalahan dikemudian hari.

---

In the sale and purchase agreement of land rights, the parties must uphold the principles of good faith and the principle of consensualism based on Article 1338 and Article 1320 of the Civil Code. Often the sale and purchase does not go well, which results in one party experiencing a loss. The problems raised in this study are regarding the legal protection of the heirs (buyers) from unlawful acts of the heirs of the previous owner (the seller) who have resold the land to a third party. The sale and purchase is based on a Sale and Purchase Binding Agreement which is carried out against the law which results in the party experiencing a loss that needs to be given legal protection. The research method at this writing uses a normative juridical research method using secondary data in the form of legal materials and this type of research uses an explanatory research typology with the hope that the author can make improvements in the application of theory from existing research results. In the consideration of the Panel of Judges regarding the Supreme Court's Decision Number 04 Pk/Pdt/2020, it was stated that the seller and a third party had committed an unlawful act against the buyer's land. So in this case the buyer as a buyer with good intentions must be protected against what is his right to the land. It is expected that the Notary in making the deed of the Sale and Purchase Binding Agreement is more careful and thorough in checking the identity and completeness of the documents of the appearers so that the deed he makes does not become a problem in the future."

"ABSTRAKPengaturan dalam Undang-Undang Pokok Agraria mengharuskan jual beli hak atas tanah agar dilangsungkan secara terang dan tunai. Hal tersebut menyulitkan proses negosiasi awal di mana akta jual beli belum dapat dibuat namun kepastian hukum bagi para pihak sudah dibutuhkan guna menjamin terlaksananya perbuatan hukum yang mereka lakukan secara baik. Meskipun demikian, tidaklah berarti kepastian hukum dalam jual beli hak atas tanah tidak dapat diciptakan sejak awal proses. “Asas Kebebasan Berkontrak” yang dianut oleh hukum perjanjian dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata memberikan kebebasan kepada masyarakat untuk membuat berbagai macam perjanjian dengan batasan-batasan tertentu yang ditentukan oleh undang-undang. Karenanya lahirlah perjanjian pengikatan jual beli di dalam masyarakat. Perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah pun menjadi hal yang lazim diadakan dalam tiap proses awal jual beli hak atas tanah. Lazimnya perjanjian pengikatan jual beli dilakukan di hadapan notaris dengan dituangkan ke dalam suatu akta otentik. Namun adakalanya perjanjian pengikatan jual beli tersebut hanya dibuat di bawah tangan dengan berbagai macam bentuk yang ditentukan sendiri oleh para pihak. Dengan tidak dibuatnya secara otentik perjanjian pengikatan jual beli tersebut menimbulkan persoalan terkait keabsahan maupun pembuktian dalam implementasinya. Dalam penulisan ini dibahas mengenai keabsahan perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah yang dibuat dalam bentuk nota kesepakatan, yaitu dalam perkara sengketa perjanjian pengikatan jual beli antara H. Maming Daeng Tata selaku Pembeli dengan Darma Setiawan selaku Penjual dengan obyek tanah warisan di wilayah Jakarta Selatan. Nota kesepakatan yang dibuat para pihak tidak mengatur secara lengkap mengenai bagaimana jual beli akan dilaksanakan, sehingga di luar nota kesepakatan tersebut terdapat pula kesepakatan-kesepakatan tidak tertulis antara para pihak. Hal tersebut menimbulkan perselisihan antara para pihak hingga pada akhirnya berakibat dinyatakan tidak sahnya perjanjian pengikatan jual beli tersebut oleh pengadilan. Penelitian ini menggunakan metode pendekatan yuridis normatif dengan cara mengkaji suatu kasus dalam suatu putusan, kemudian diterapkan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku serta dituangkan dalam bentuk tulisan deskriptif analitis mengenai pembahasan dari suatu permasalahan yang terjadi.

---

ABSTRACTThe regulation of the Principal Agrarian Laws requires that the purchase of land rights should be done in bright and cash. That requirements has brought difficulties for the beginning of the negotiation process in which the deed of sale yet has not been able to be made, meanwhile in the other side, legal certainty for the parties has been required in order to guarantee the implementation of legal acts which they do. Nevertheless, this does not mean a legal certainty in the beginning of the process on a sale and purchase of land rights cannot be created. The principle of “Freedom of Contract” in the contract law adopted by the Civil Law has granted freedom to the people to create a wide variety of agreements with certain limitations. Those has made the sale and purchase binding agreements born in the society. Sale and purchase binding agreement of land rights has became a common thing that held in many of the initial process of buying and selling land rights. Sale and purchase binding agreement usually conducted in the presence of a public notary to be made into an authentic deed. But sometimes a sale and purchase binding agreement could be made ​​with an underhand deed by the parties. A non authentic deed ​​of sale and purchase binding agreement might raises legal problems regarding the validity of the agreement in its implementation. This study discusses the validity of the sale and purchase binding agreement of land right which is made ​​in the form of a memorandum of understanding which held in the dispute of sale and purchase binding agreement between H. Maming Daeng Tata as a buyer and Darma Setiawan as a seller with an inherited land in South Jakarta as the object. Memorandum of understanding made ​​by the parties in this case were not regulate comprehensively on how the purchase proccess will be conducted, so that beside the memorandum of understanding, there were also unwritten agreements made between the parties. This has raise dispute between the parties and finally brought the sale and purchase binding agreement declared as an invalid agreement by the court. This research was using normative juridical approach method, which examine a case on one decision, then implemented it with the regulation applied, then laid out in the form of a descriptive analytical writing, of a discussion on which the problems happen."