Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Legal aspects of apartments in Indonesia"

"ABSTRAKTesis ini membahas mengenai perlindungan hukum bagi pemegang Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang hak atas tanah bersamanya berada diatas tanah Hak Pengelolaan, dengan analisa kasus Apartemen Mangga Dua Court yang dalam hal ini para pemegang Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun baru mengetahui status tanah bersama dari Apartemen yang mereka miliki adalah Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Pengelolaan bukan Hak Guna Bangunan diatas tanah Negara. Digunakan metode penelitian kepustakaan yang bertujuan untuk menemukan masalah (problem finding) untuk kemudian menuju pada suatu penelitian untuk mengatasi masalah (problem solution). Permasalahan timbul pada saat para pemegang Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dari Apartemen Mangga Dua Court akan memperpanjang hak atas tanah bersamanya, dan dalam proses perpanjangan hak tersebut, mereka diwajibkan untuk mendapatkan Rekomendasi dari pemegang Hak Pengelolaan dengan membayar Uang Pemasukan yang jumlahnya jauh lebih besar dari Uang Pemasukan yang dibayarkan kepada Negara. Pemegang Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dari Apartemen Mangga Dua Court yang diwakili oleh Perhimpunan Penghuninya mengajukan gugatan perdata pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat dengan Nomor Perkara 205/Pdt.G/2007/PN.Jkt.Pst dan telah mendapatkan Putusannya. Penelitian ini membahas mengenai perbedaan antara rumah susun yang tanah bersamanya berada diatas tanah Negara dengan rumah susun yang tanah bersamanya berada diatas tanah Hak Pengelolaan, hal-hal yang harus diperhatikan dalam rangka pembangunan rumah susun yang yang tanah bersamanya berada diatas tanah Hak Pengelolaan dan perlindungan hukum bagi pemegang Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang tanah bersamanya berada diatas tanah Hak Pengelolaan.

---

ABSTRACT

This thesis deals with legal protection for the Holder of Ownership Right on Apartment Unit whose Joint Land Rights is upon the Land having the status of Management Rights, with a case analysis of Mangga Dua Court Apartment which in this case the Holders of Ownership Right on Apartment Unit has recently known the Joint Land status of Apartment is Building Rights on the Land having the status of Management Rights instead of Building Rights upon the State Land. Bibliographical research method is applied with the purpose of problem finding which then heading toward a research to resolve the problem (problem solution). The problem arises when the Holders of Ownership Right on Apartment Unit of Mangga Dua Court Apartment extend their Joint Land Rights, and during the process of said rights extension, and in the process of the right renewal, they are obliged to get a recommendation from the Management Right owner by paying revenue money which mounted bigger than Revenue Money that are paid for the government. The Holders of Ownership Right on Apartment Unit of Mangga Dua Court Apartment who was represented by its Occupants Association filed a civil suit to the District Court of Central Jakarta under Case Number 205/Pdt.G/2007/PN.Jkt.Pst and has obtained its Verdict. This research deals with the difference between Apartment whose Joint Land is on the State Land and Apartment which Joint Land is on Land having the status of Management Rights, the matters that must be taken into consideration within the framework of building Apartment whose Joint land is on Land having the status of Management Rights and legal protection for the Holder of Ownership Right on Apartment Unit whose Joint land is on land having the status of Management Rights."

"Pemilikan secara individual bagian bangunan dari Hukum Tanah Nasional Indonesia dengan berlakunya UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun yang dikenal dengan nama UU Kondominium Indonesia. Kelembagaannya disebut Hak milik atas satuan rumah susun yaitu hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah, yang meliputi juga hak atas bagian, benda dan tanah bersama. Untuk menjamin kepastian hukum dan kepastian hak atas pemilikan satuan rumah susun ini diperlukan suatu alat bukti yang kuat berupa sertipikat hak milik satuan rumah susun dan merupakan salah satu syarat atas bagi penyelenggara tersebut pembangunan untuk dapat menjual satuan Salah satu penyelenggara pembangunan pertama yang telah berhasil memperoleh sertipikat Hak Milik atas Satuan rumah susun adalah Perum Perumnas yang lokasinya terletak di Klender. Pembangunan rumah susun Klender yang dilaksanakan jauh sebelum UU Rumah Susun dan peraturan pelaksananya terbit, menimbulkan kesulitan peraturan perundang-undangan tersebut dalam Oleh karena sebagai berlaku itu penulis dapat mengemukakan masalah-masalah berikut ketentuan-ketentuan apa dalam kegiatan pensertipikatan Hak saja Milik yang atas Satuan rumah susun bagaimana pelaksanaan kegiatan pensertipikatan Hak Milik atas Satuan rumah susun bagaimana analisis yuridis terhadap kegiatan tersebut permasalahan apa saja yang muncul dalam pelaksanaan kegiatan tersebut. Berdasarkan data-data yang diperoleh di lapangan diperoleh fakta- fakta sebagai berikut: Terhadap rumah susun Klender yang dibangun sebelum berlakunya UU Rumah Susun tidak diberlakukan ketentuan-ketentuan yang berlaku saat itu mengenai hak atas tanah kepunyaan bersama dan pemilikan bagian-bagian bangunan yang ada di atasnya yang diatur dalam PMDN No. 14 1975, PMDN No. 4 tahun 1977 dan PMDN No. 10 tahun 1983. Sampai dengan berlakunya UU Rumah Susun tanggal 31 Desember 1985 pun yang dalam pasal 25 belum mencabut ketentuan tersebut, tidak pula diberlakukan. Pihak penyelenggara pembangunan (Perum Perumnas) bertindak menunggu ketentuan lebih lanjut yang mengatur mengenai rumah susun. Setelah semua ketentuannya lengkap khususnya mengenai sertipikat Hak Milik atas Satuan rumah susun barulah pihak Perum perumnas mengajukan permohonan penerbitan sertipikat Hak Milik atas Satuan rumah susun berdasarkan ketentuan yang baru. Untuk memperoleh tanda bukti hak tersebut diperlukan beberapa syarat yang harus dipenuhi oleh Perum Perumnas, yang berdasarkan ketentuan yang baru seharusnya dilaksanakan sebelumnya. Karena penerapan yang dilakukan menyusul maka segala sesuatu yang tidak sesuai disesuaikan dan apa yang seharusnya dilakukan sebelumnya dilakukan kemudian. Hal ini terlihat dalam penerapan pasal 7 ayat 2 UU Rumah Susun dimana penyelesaian status HGB di atas HPL dilakukan setelah Satuan rumah susun dijual dan dihuni. Permohonan ijin layak huni yang seharusnya dilakukan sebelum Satuan rumah susun dapat dihuni baru diurus setelah Satuan rumah susun dihuni kurang lebih 5 tahun dan terbit baru pada tahun 1990."

"Tesis ini membahas perkara pemegang Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang hak atas tanah bersamanya berada di atas tanah yang berstatus Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan, dengan menganalisa putusan Pengadilan Tinggi DKI Jakarta No.256/PDT/2009/PT.DKI.Jo No.205/Pdt.g/2007/PN.Jkt.Pst. antara penghuni apartemen Mangga Dua Court dan PT Duta Pertiwi Tbk.Penelitian ini menggunakan Metode Penelitian Hukum Normatif. Hasil penelitian menyarankan hendaknya para calon pembeli teliti sebelum membeli satuan rumah susun. Selain itu, hendaknya BPN memuat keterangan status tanah secara lengkap dalam sertipikat yang diterbitkan bagi pemegang HMSRS. Penelitian Iebih lanjut masih diperlukan untuk mengkaji Keputusan Gubernur Propinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 122 Tahun 2001.

---

This tesis describes a case of the holder of ownership right of apartment unit that stand on land with Status Building Use rights on Management rights, by analyzing the ruling of Jakarta High Coun No.256/PDT/2009/PT.DKl. Jo No.205/Pdt.g/ 2007/PN.Jkt.Pst. between the resident of Mangga Dua Court Apartment and PT Duta Pertiwi Tbk.This study uses Normative Legal Research Methods. The results suggest potential buyers should be careful before buying the apartment units. ln addition, BPN should contain a complete description of the status of land in the certificate issued to the holder of HMSRS. Further research is still needed to review the Decision of the Governor Province of Jakarta Number 122 Year 2001."

"Rumah susun menurut Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dlengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.Rumah susun dilihat dari sudut penggunaannya dibagi ke dalam tiga golongan, yaitu rumah susun hunian, bukan hunian (non hunian) dan campuran. Pendirian rumah susun harus memenuhi persyaratan teknis dan persyaratan administratif. Apabila pembangunan rumah susun telah diselesaikan dan mendapatkan izin layak huni, pihak penyelenggara pembangunan rumah susun diwajibkan untuk memisahkan rumah susun atas satuan-satuan rumah susun yang dilakukan dengan sebuah akta yaitu Akta pemisahan Rumah Susun.Dalam tesis ini penulis mengangkat permasalahan mengenai rumah susun yang peruntukannya turut disertai dengan peruntukan hotel atau pusat perbelanjaan (mall) termasuk dalamnya bagian bersama dan benda bersama yang dimiliki oleh para pemilik satuan rumah susun, serta bila dalam pembangunan rumah susun pada tahap selanjutnya mengalami perubahan rencana yang mengakibatkan perubahan terhadap nilai perbandingan proporsional dalam akta pemisahan rumah susun. Untuk mencari jawaban permasalahan, penulis menggunakan metode penelitian kepustakaan yang bersifat yuridis-normatif, yaitu dengan meneliti bahan pustaka atau data sekunder.Untuk memperoleh bahan hukum primer penulis mempergunakan peraturan perundang-undangan dibidang agraria dan rumah susun. Bahan hukum sekunder diperoleh melalui literatur, sedangkan untuk bahan hukum tertier dipergunakan kamus. Berdasarkan penelitian yang dilakukan, terhadap rumah susun jenis campuran antara bagian bersama dan benda bersama yang ada merupakan kepemilikan bersama yang saling menunjang terhadap fungsi rumah susun tersebut. Sedangkan bila terjadi perubahan terhadap bangunan yang berakibat berubahnya nilai perbandingan proporsional harus mendapat persetujuan dari perhimpunan penghuni, kemudian dibuatlah akta pemisahan baru yang disebut Akta Perubahan Pemisahan."

"Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Pihak yang diberikan bagian tanah Hak Pengelolaan dapat menggunakan bagian tanah tersebut untuk keperluan usahanya, salah satunya adalah untuk membangun rumah susun. Pihak penyelenggara pembangunan rumah susun atau developer yang mendirikan rumah susun di atas tanah Hak Pengelolaan mempunyai kewajiban untuk menyelesaikan status tanah bersama menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai sebelum menjual satuan rumah susun tersebut.Masalah yang diteliti dan dibahas adalah mengenai resiko yang dihadapi oleh para pemilik satuan rumah susun apabila bangunan rumah susun dibangun di atas tanah Hak Pengelolaan. Selain itu jugs dibahas mengenai apakah ada kepastian hukum dalam pemberian Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan, Berta perbedaan antara rumah susun yang dibangun di atas suatu hak atas tanah dengan rumah susun yang dibangun di atas Hak Pengelolaan.Metode penelitian yang dipergunakan adalah metode penelitian hukum empiris, dimana untuk menjawab permasalahan dilakukan melalui wawancara dan kegiatan studi dokumen.Dari hasil penelitian diperoleh data bahwa rumah susun yang di dirikan di atas tanah Hak Pengelolaan memiliki akibat hukum bagi pemilik satuan rumah susun untuk membayar biaya uang pemasukan kepada pemegang Hak Pengelolaan, sebagai konsekuensi yang harus dipenuhi untuk melakukan berbagai perbuatan hukum terhadap satuan rumah susun.Selain itu pemberian Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan dapat memberikan kepastian mengenai hukum kepada pemegang Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yaitu dengan adanya Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, dimana pemilik satuan rumah susun harus selalu memperpanjang atau memperbaharui jangka waktu hak atas tanah bersamanya. Dan untuk rumah susun yang dibangun di atas suatu hak atas tanah mempunyai nilai jual yang lebih tinggi dibandingkan dengan rumah susun yang dibangun di atas tanah Hak Pengelolaan.

---

Management Right is the right of control granted by the State, the implementation authority of which is partially delegated to the holder thereof. The party granted with Management Right land may use the portion of the land for the interest of his/her business, one of which is to construct high rise. Developer constructing high rise above land with Management Right shall the obligated to settle the status of joint land into Building Right or Right of Use prior to selling the unit of high rise.

The problem examined and discussed in this research is the risk faced by owners of high rise constructed above land with Management Right. In addition, it also discusses legal certainty in giving Building Right above land with Management Right, and the difference between high rise constructed above land with land rights and that constructed above land with Management Right.

Method of research used is empirical law research method, in which answers to the problems are obtained from interview and document study.

From the result of the research, researcher found the data revealing that high rise constructed above land with Management Right implies legal consequence for the owner of the unit of high rise to pay cost of revenue money to the holder of Management Right, as the consequence that must be fulfilled to conduct various legal acts against the unit of high rise.

In addition, grant of Building Right above land with Management Right can provide legal certainty to the Holder of Right to the Unit of High Rise, namely by Certificate of Ownership Right to Unit of High Rise, in which the owner of unit of high rise must always extend or renew the period of land right in him. And high rise constructed above land with land right will have higher sale price compared with that constructed above land with Management Right."

"Perbandingan antara keterbatasan lahan dengan jumlah penduduk membuat maraknya pembangunan rumah susun termasuk rumah susun yang dibangun di atas tanah Hak Guna Bangunan yang juga diterbitkan di atas Hak Pengelolaan. Untuk memperoleh Hak Milik Satuan Rumah Susun, pihak yang akan membangun rumah susun mengadakan kerjasama pemanfaatan tanah dengan Pengelola Barang berdasarkan perjanjian Bangun Guna Serah dimana pihak yang akan membangun rumah susun sebagai mitra Bangun Guna Serah akan diberikan izin untuk memperoleh Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan milik Pengelola Barang terkait. Penerbitan Hak Milik Satuan Rumah Susun di atas tanah Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan menimbulkan risiko tersendiri bagi para pemiliknya termasuk juga mengenai akibat dari berakhirnya perjanjian Bangun Guna Serah terhadap status kepemilikan atas satuan rumah susun dimana Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun telah hapus namun secara de facto, para pemilik satuan rumah susun masih memiliki hubungan kepemilikan dengan satuan rumah susun dimaksud.

---

The comparison between the limit of land with population makes the strata title construction goes rapid, including the strata title building constructed on Right to Build title on Right to Manage. To own Strata Title, the parties who construct the strata title building will then do cooperation with the relevant party who holds the land pursuant to Build Operate and Transfer Agreement whereby the developer of the strata title building as partner of Build Operate and Transfer will be allowed to apply for a Right to Build on Right to Manage owned by the Property Manager. The issuance of strata title on Right to Manage causing certain risks to the owner of such strata title including the relation between the termination of the Build Operate and Transfer agreement and the ownership status of the srata units where the strata title certificates have also been terminated but the fact is that, such owner still has an ownership connection with its strata units. The developer of the strata title building conduct land cooperation agreement with the Property Manager."

"Perbandingan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) di Indonesia dengan Lembaga Strata Title Negara Singapura dalam Hubungannya dengan Pembangunan Hukum Tanah Nasional merupakan masalah yang diteliti dalam tulisan ini. Analisis dilakukan secara kualitatif dan metode penelitian yang digunakan adalah penelitian kepustakaan. Hasil penelitian menunjukkan bahwa yang dimaksud dengan lembaga strata title yang dianut negara Singapura adalah jika seseorang memiliki suatu unit di dalam sebuah gedung bertingkat, selain iamemiliki hak terhadap unit tersebut, ia juga berhak secara nyata dan hukum atas ruang udara yang terdapat di dalamnya. Hal ini berbeda dengan konsep Hak Milik Atas Rumah Susun di Indonesia, dimana kepemilikan suatu unit dalam sebuah gedung bertingkat tidak termasuk ruang udara yang berada di dalamnya. Selain itu, terdapat empat perbedaan antara Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) di Indonesia dengan Lembaga Strata Title Negara Singapura, yaitu konsep yang melandasi Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) denganlembaga Strata Title negara Singapura, macam hak atas tanahnya, terdapatnya sistem konversi dalam lembaga strata title Singapura dan adanya suatu badan khusus yang menangani masalah-masalah atau perselihan-perselisihan yang terjadi antara penghuni, perhimpunan penghuni dan badan pengelola. Dengan demikian diperlukannya suatu penertiban dalam penggunaan istilah strata title di Indonesia, agar terhindar dari Salah persepsi dari masyarakat Indonesia."

"

Tesis ini membahas mengenai adanya penundaan untuk dilakukan proses penerbitan sertipikat atas Apt Ltm, implikasinya dan peran pemerintah yang diharapkan. Bermula dengan banyaknya Perjanjian Pengikatan Jual Beli di bawah tangan yang di lakukan, salah satunya pada tahun 2015. Namun, berjalannya waktu sampai tahun 2020 Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun tidak diterbitkan. Adanya pajak-pajak untuk Pemerintahan Daerah tertunggak sehingga tidak dikeluarkan pemecahan dari Sertipikat Induk kepada anak Sertipikat dalam beberapa bagian. Hal ini menimbulkan tanggung jawab hukum yang harus dilakukan oleh pihak Apt Ltm. Metode penelitian dalam tesis ini bersifat yuridis normatif, menggunakan data sekunder dengan studi literatur dengan menganalisa sistematika hukum yang meliputi subjek hukum, hak dan kewajiban, para pihak, perbuatan hukum, antar hubungan hukum, dan obyek hukum. Tipe penelitian yang dilakukan dalam tesis ini adalah penelitian deskriptif analitis, untuk mendeskripsikan, menggambarkan, menelaah, dan menjelaskan secara analitis permasalahan yang dikemukakan. Dalam analisa kasus ini diketahui terdapat kekurangan yang mengakibatkan dapat terjadinya penundaan penerbitan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Implikasi peraturan kadang lebih ideal, dalam praktek berbeda dari yang diharapkan. Peran pemerintah akan terwujud melalui kewajiban pembayaran pajak-pajak, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, pungutan Pajak Bumi dan Bangunan, yang ditetapkan pada saat dilakukannya pemisahan/pemecahan sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun/saat jual beli Rumah susun dilakukan. Penulis memberikan saran agar dapat dilakukan pencegahan dengan melakukan pembuatan perjanjian pengikatan jual beli secara autentik dihadapan Notaris/PPAT untuk lebih meningkatkan perlindungan bagi konsumen dan mendorong pengembang melaksanakan kewajiban dalam membayar pajak-pajak untuk pembangunan Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

Kata Kunci: Sertipikat Hak Milik, Satuan Rumah Susun, Pajak Daerah

---

This thesis discusses the postponement of the certificate issuance process for Ltm Apt, its implications and the expected role of government. It started with a number of under-contracted Binding Sales Agreements, one of which was in 2015. However, it will not be issued until 2020. There are taxes for delinquent Regional Government so that no solution is issued from the Main Certificate to the Certified Parts in several sections. This raises legal responsibility that must be done by the Ltm Apt. The research method in this thesis is normative juridical, using secondary data with literature studies by analyzing the systematic system of law which includes legal subjects, rights and obligations, parties, legal actions, interrelationships of law, and legal objects. This type of research conducted in this thesis is a descriptive analytical study, to describe, describe, analyze, and analytically explain the problems raised. In the analysis of this case, it was discovered that there were deficiencies which could lead to a delay in the issuance of the Ownership Certificate on the Flats. The regulatory implications are sometimes more ideal, in practice different from what is expected. The role of the government will be realized through the obligations of paying taxes, the Acquisition Fee for Land and Building Rights, Land and Building Tax levies, which are determined at the time of the separation/division of certificates of Ownership Rights over Flats/when buying and selling flats carried out. The author provides advice that prevention can be done by making an authentic purchase agreement binding before the Notary/PPAT to further enhance protection for consumers and encourage developers to implement obligations in paying taxes for the development of the Special Capital Region of Jakarta.

Keywords: Title of Ownership Certificate, Flats, Regional Taxes

 

"