Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Peralihan hak atas tanah dapat dilakukan dengan berbagai cara. Salah satu diantaranya adalah dengan melakukan jual beli. Peralihan tanah dengan jual beli dapat dilakukan dengan membuat akta jual beli atau dengan membuat perjanjian dihadapan Notaris. Salah satu kewajiban dari Notaris dalam membuat akta perjanjian pengikatan jual beli adalah perlu melalukan pemeriksaan atas keabsahan dari surat-surat yang diperlukan. Apabila Notaris tidak memperhatikan dan menerapkan prinsip kehati-hatian disini, akan menimbulkan kerugian bukan hanya bagi para pihak terkait, melainkan terhadap akta yang dibuatnya, yaitu dapat batal demi hukum atau dapat dibatalkannya akta tersebut. Penelitian ini membahas bagaimana akibat hukum yang timbul dari perjanjian pengikatan jual beli dengan objek tanah negara yang dilakukan oleh perseorangan dan bentuk pertanggungjawaban dari Notaris atas batalnya perjanjian pengikatan jual beli yang dibuatnya berdasarkan Putusan Nomor 760/Pdt.G/2020/PN. Sby. Untuk menjawab permasalahan tersebut, penelitian ini menggunakan metode yuridis normatif dengan tipe penelitian deskriptif analitik, dan bersumber pada data sekunder berupa bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder dengan pendekatan kualitatif. Berdasarkan penelitian yang sudah dilakukan, bahwa ditemukan adanya tanah negara yang dijual oleh perseorangan, atau terdapat tanah yang dijadikan objek dalam perjanjian pengikatan jual beli tersebut merupakan tanah negara, sehingga perjanjian pengikatan jual beli tersebut dinyatakan batal demi hukum. Notaris sebagai pihak yang diberi wewenang dapat dikenakan sanksi yaitu sanksi administrasi, sanksi perdata, dan sanksi pidana. Sanksi yang dikenakan kepada Notaris dalam penelitian ini berupa sanksi perdata dengan mengembalikan uang jasa yang diterimanya. Untuk menghindari kesalahan yang dibuat oleh notaris, sebaiknya sebelum membuat akta perjanjian pengikatan jual beli, notaris memastikan bahwa tanah yang menjadi obyek dalam perjanjian tersebut tidak bermasalah, di kantor Badan Pertanahan Nasional setempat.

---

Transfer of land rights can be done in various ways. One of them is by buying and selling. The transfer of land by buying and selling can be done by making a deed of sale or by making an agreement before a notary. One of the obligations of a notary in making a deed of sale and purchase agreement is the need to check the validity of the required documents. If the Notary does not pay attention to and apply the precautionary principle here, it will cause harm not only to the parties concerned, but also to the deed he made, which can be null and void by law or the deed can be canceled. This study discusses how the legal consequences arising from the Sale and Purchase Binding Agreement with the State Land object are carried out by individuals and the form of liability from the Notary for the cancellation of the Sale and Purchase Binding Agreement made based on Decision Number 760/Pdt.G/2020/PN. Sby. To answer these problems, this research uses a normative juridical method with descriptive analytical research type, and is sourced from secondary data in the form of primary legal materials and secondary legal materials with a qualitative approach. Based on the research that has been done, it is found that there is state land sold by individuals, or there is land that is used as the object in the sale and purchase agreement which is state land, so that the sale and purchase binding agreement is declared null and void. Notaries as authorized parties can be subject to sanctions, namely administrative sanctions, civil sanctions and criminal sanctions. Sanctions imposed on Notaries in this study are in the form of civil sanctions by returning the service fees they receive. To avoid mistakes made by a notary, preferably before making a deed of binding sale and purchase agreement, the notary ensures that the land is the object of the agreement is not problematic, at the local National Land Agency Office."

"Dalam rangka memberikan kepastian hukum maka peralihan hak atas tanah melalui jual beli harus dituangkan dalam Akta Jual Beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun apabila persyaratan yang ditentukan oleh undang-undang belum dipenuhi maka dapat dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebagai perjanjian pendahuluan. Dalam kenyataannya, PPJB sering disalahgunakan untuk menutupi perbuatan hukum yang tidak seharusnya dilakukan guna mengalihkan kepemilikan hak atas tanah, yaitu melalui pencantuman klausula “membeli kembali” sebagaimana ditemukan dalam kasus yang ada pada Putusan Pengadilan Tinggi Semarang Nomor 215/PDT/2021/PT.SMG. Permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini adalah berkaitan dengan akibat hukum dari PPJB yang mengandung klausula “membeli kembali” serta tanggung jawab PPAT dalam pembuatan akta jual beli (AJB) berdasarkan PPJB yang mengandung klausula “membeli kembali”. Penelitian hukum doktrinal ini dilakukan untuk menjawab kedua masalah tersebut. Data sekunder yang dikumpulkan melalui studi dokumen (kepustakaan), selanjutnya dianalisis secara kualitatif. Dari hasil analisis dapat dinyatakan beberapa hal sebagai berikut: Pertama, akibat hukum dari PPJB yang mengandung klausula “membeli kembali” menurut putusan hakim a quo adalah sah dan mengikat. Namun putusan tersebut tidak tepat, karena PPJB dengan klausula “membeli kembali” tidak dikenal dalam Hukum Adat, selain itu juga merupakan suatu penyelundupan hukum yang menjadikan isi PPJB tersebut mengandung unsur penyalahgunaan keadaan, kausa terlarang, dan pelanggaran iktikad baik sehingga mengakibatkan PPJB menjadi cacat hukum dan seharusnya batal demi hukum. Adapun AJB yang dibuat berdasarkan PPJB semacam itu juga menjadi tidak sah, terlebih dalam pembuatan AJB di hadapan PPAT pihak penjual tidak dihadirkan, oleh karena itu AJB tersebut tidak memenuhi syarat formiil sehingga harus dinyatakan batal demi hukum; Kedua, tanggung jawab PPAT dalam pembuatan AJB berdasarkan PPJB yang mengandung unsur cacat hukum adalah tanggung jawab secara perdata. Hal ini disebabkan karena PPAT telah lalai dalam membuat AJB tanpa memperhatikan keabsahan dokumen yang berkaitan dengan AJB, selain itu juga tidak dihadirkannya salah satu pihak pada saat pembuatan AJB. Namun PPAT dalam kasus yang ada dalam putusan a quo telah meninggal dunia sehingga pertanggungjawaban secara perdata yang harus ditanggung oleh PPAT menjadi gugur.

---

In order to provide legal certainty, the transfer of land rights through buying and selling must be stated in the Sale and Purchase Deed before the Land Deed Making Officer (PPAT). However, if the requirements specified by law have not been met, a Sale Purchase Agreement (PPJB) can be made as a preliminary agreement. In reality, PPJB is often misused to cover up legal actions that should not have been taken to transfer ownership of land rights, namely through the inclusion of a “buy back” clause as found in the case in the Semarang High Court Decision Number 215/PDT/2021/PT. SMG . The issues raised in this study are related to the legal consequences of the PPJB which contains a "buy back" clause and the PPAT's responsibility in making a sale and purchase deed (AJB) based on the PPJB which contains a "buy back" clause. This doctrinal legal research was conducted to answer these two problems. Secondary data collected through document study (library), then analyzed qualitatively. From the results of the analysis, several things can be stated as follows: First, legal consequences of the PPJB which contains a "buy back" clause according to the judge's decisiona quo is valid and binding. However, this decision is not correct, because the PPJB with the "buy back" clause is not recognized in customary law, besides that it is also a law smuggling which makes the contents of the PPJB contain elements of misuse of circumstances, prohibited causes, and violations of good faith so that the PPJB becomes legally flawed and should be null and void. As for AJB made based on such PPJB also becomes invalid, especially in the making of AJB before the PPAT the seller is not presented, therefore the AJB does not meet the formal requirements so it must be declared null and void; Second, PPAT's responsibility in making AJB based on PPJB which contains elements of legal defects is a civil responsibility. This was because the PPAT had neglected to make the AJB without regard to the validity of the documents related to the AJB, besides that one of the parties was not present at the time the AJB was made. But PPAT in the case that is in the decisiona quo has passed away so that the civil liability that must be borne by the PPAT is null and void."

"Surat kuasa yang dibuat dengan unsur kuasa mutlak mengakibatkan surat kuasa tersebut tidak dapat ditarik kembali oleh si pemberi kuasa. Pada dasarnya, penggunaan dari surat kuasa mutlak dilarang dalam hal pembuatan akta-akta yang berkaitan dengan pemindahan hak. Adapun permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini adalah akibat hukum terhadap pencatatan peralihan hak karena jual beli yang didasarkan pada surat kuasa mutlak yang didahului oleh perjanjian jual beli tanah dan tanggung jawab notaris dalam pembuatan surat kuasa untuk pemindahan hak atas tanah yang menggunakan klausul surat kuasa mutlak. Untuk menjawab permasalahan tersebut digunakan metode penelitian yuridis normatif dengan menggunakan pendekatan perundang-undangan dan kasus. Tipe penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah penelitian eksplanatoris. Berdasarkan hasil penelitian disimpulkan bahwa peralihan hak karena jual beli dengan dasar surat kuasa mutlak yang didahului oleh perjanjian jual beli tanah menjadi sah dan berkekuatan hukum karena surat kuasa mutlak yang digunakan merupakan satu kesatuan dengan perjanjian jual beli tanah sehingga tidak termasuk dalam larangan penggunaan surat kuasa mutlak. Dalam pembuatan akta, tanggung jawab notaris hanya sebatas kebenaran formil dari akta yang dibuatnya dan selama akta tersebut memenuhi syarat otentisitas dari sebuah akta. Peraturan mengenai surat kuasa mutlak dapat diperbarui dan dibuatkan suatu undang-undang khusus yang mengatur surat kuasa mutlak yang diperbolehkan dan tidak diperbolehkan.

---

A power of attorney made with absolute power resulted in a power of attorney irrevocably by the authorizer. Basically, the use of absolute power of attorney is prohibited in the making of a deed relating to the transfer of rights. The problems raised in this research are the legal consequences of the recording of the transfer of rights due to the sale and purchase based on an absolute power of attorney preceded by a land sale agreement and notary responsibility in the making of a power of attorney for the transfer of land rights using the clause of the absolute power of attorney. To answer these problems, normative juridical research method is used with the statutory and case approach. The type of research used in this research is explanatory research. The result of the analysis concluded that the transfer of rights due to the sale and purchase based on the absolute power of attorney preceded by a land sale agreement to be valid and legal because the absolute power of attorney used is unity with the land sale and purchase agreement so it is not included in the prohibition of the use of absolute power of attorney. In the making of a deed, notary responsibility is limited to the formal truth of the deed and if the deed qualifies the authenticity requirements of a deed. The rules regarding absolute power of attorney may be updated, and special law is made that regulates whether an absolute power of attorney is allowed and not allowed to be made."

"[Penulisan skripsi ini menggunakan metode penelitian kepustakaan dengan data sekunder sebagai sumber datanya. Skripsi ini bertujuan untuk meneliti mengenai jual beli tanah dan bangunan yang diatur dalam peraturan perundang-undangan serta kedudukan dan kekuatan mengikat Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas (PPJB Lunas) dan Kuasa Jual dalam hal pengalihan hak milik atas tanah (beserta bangunan apabila diperjanjikan). Dalam skripsi ini, dianalisis satu kasus dengan empat putusan dari Pengadilan Tingkat Pertama sampai dengan Tingkat Peninjauan Kembali. Dari analisis tersebut, dapat diketahui bahwa ada dua pendapat hakim yang saling bertentangan. Pendapat pertama adalah dengan PPJB Lunas dan Kuasa Jual maka telah terjadinya peralihan hak milik atas tanah dan bangunan sedangkan pendapat kedua adalah dengan PPJB Lunas dan Kuasa Jual belum terjadi peralihan hak milik atas tanah dan bangunan. Sebagai hasil penelitian dapat disimpulkan bahwa kedudukan dan kekuatan mengikat PPPJB Lunas dan Kuasa Jual telah mengalihkan hak milik atas tanah dan bangunan apabila dalam kenyataannya sudah terjadi perbuatan hukum dimana pembeli telah melakukan pembayaran dan telah menerima penyerahan serta menguasai tanah dan bangunan tersebut, sedangkan penjual telah menyerahkan Kuasa Jual dan tanah serta bangunan itu sendiri kepada pembeli dan penjual telah menerima pembayaran sehingga perbuatan tersebut memenuhi unsur terang, tunai dan riil sebagaimana dasar hukum jual beli tanah yang berlaku pada saat ini, serta memenuhi syarat materiil jual beli.

---

This thesis was written using literary research method with secondary data as its source of data. This thesis aims to examine the mechanisms sale and purchase of land and building which is regulated in accordance with the laws and regulations and the legal standing and binding of Land and Building Conditional Sale Purchase Agreement in Full Settlement (CSPA in Full Settlement) and Power of Attorney to Sell, in connection with the transfer of right of ownership over the land (and building if agreed). This thesis will primarily analyze one legal case which went to produce four court decisions, leveling from the Court of First Instance until the Supreme Court. From this analysis, it is discovered that there are two judge’s opinion, which contradicts one to another. The first opinion is that, the CSPA in Full Settlement and Power of Attorney to Sell have transferred the right of ownership over land and building, while the second opinion is that the CSPA in Full Settlement and Power of Attorney to Sell have not transferred the right of ownership over land and building yet. As a result of this study, it can be concluded that the legal standing and binding of CSPA in Full Settlement and Power of Attorney to Sell have transferred the right of ownership over land and building when the facts of the case show that it had happened a juridical action in which the buyer has made payment and has conducted the acceptance, and possessed the land and buildings, while the seller has granted the Power of Attorney to Sell and delivered the land and building to the buyer and received the payment for it. Such action would therefore qualified for a sale and purchase that is “terang”, “tunai” and “riil”, which is the basic of legality of the sale and purchase of the land under the prevailing laws, as well as the fulfilling the material requirement of sales and purchase.

, This thesis was written using literary research method with secondary data as its source of data. This thesis aims to examine the mechanisms sale and purchase of land and building which is regulated in accordance with the laws and regulations and the legal standing and binding of Land and Building Conditional Sale Purchase Agreement in Full Settlement (CSPA in Full Settlement) and Power of Attorney to Sell, in connection with the transfer of right of ownership over the land (and building if agreed). This thesis will primarily analyze one legal case which went to produce four court decisions, leveling from the Court of First Instance until the Supreme Court. From this analysis, it is discovered that there are two judge’s opinion, which contradicts one to another. The first opinion is that, the CSPA in Full Settlement and Power of Attorney to Sell have transferred the right of ownership over land and building, while the second opinion is that the CSPA in Full Settlement and Power of Attorney to Sell have not transferred the right of ownership over land and building yet. As a result of this study, it can be concluded that the legal standing and binding of CSPA in Full Settlement and Power of Attorney to Sell have transferred the right of ownership over land and building when the facts of the case show that it had happened a juridical action in which the buyer has made payment and has conducted the acceptance, and possessed the land and buildings, while the seller has granted the Power of Attorney to Sell and delivered the land and building to the buyer and received the payment for it. Such action would therefore qualified for a sale and purchase that is “terang”, “tunai” and “riil”, which is the basic of legality of the sale and purchase of the land under the prevailing laws, as well as the fulfilling the material requirement of sales and purchase.

]"

"PPJB Lunas berdasarkan SEMA Nomor 4 Tahun 2016 telah mengalihkan kepemilikan hak yang tidak mensyaratkan adanya AJB tidak dapat menjamin bukti pengalihan hak tersebut namun tidak sesuai dengan PP no. 24 tahun 1997 yang dimana peralihan hak harus dilakukan dihadapan PPAT , hal ini menimbulkan permasalahan ketika konsumen yang telah membayar lunas akan tetapi belum meningkatkan menjadi AJB , maka dalam hal ini mengalami masalah dengan dipailitkannya atau dengan dilakukan PKPU atau kepailitan oleh developer. Ketika di pailitkan konsumen menjadi kreditur konkuren. Dalam penelitian thesis ini metodologi normative yang bersifat preskriptif dengan kualitatif yang dimana mengacu pada perundang-undangan. Kesimpulan dari tesis ini bahwa bagi konsumen yang sudah memiliki PPJB lunas masih belum memiliki kepastian hukum tentang peralihan hak milik dan memiliki kendala dalam memperoleh kepemilikan haknya yang dimana PPJB bisa terhapus dan konsumen harus meminta untuk mengeluarkan dari boendel pailit serta meminta kepada curator untuk membantu mengeluarkan dari boendel pailit dan melanjutkan kepemilikan konsumen untuk dapat memperoleh Akta. Maka dalam hal ini disarankan ada pengaturan untuk mengatur jarak jangka waktu antara PPJB ke AJB serta Serta agar lebih meninjau tentang melindungi konsumen bahwa lebih disarankan jika dalam Undang-undang PKPU dan Kepailitan mewajibkan curator untuk memerhatikan pada pihak konsumen yang memiliki PPJB lunas sehingga konsumen tidak perlu dipermasalahkan untuk masuk ke dalam tagihan menjadi boendelpailit.

---

PPJB already paid off based on Supreme Court Circular (SEMA) Number 4 of 2016 has transferred ownership of rights without requiring the existence of a Deed of Sale and Purchase (AJB), cannot guarantee proof of the transfer of rights because it is not in accordance with Government Regulation (PP) Number 24 of 1997 where the transfer of rights must be carried out in front of the Official Land Deed Maker (PPAT), this causes problems when consumers who have paid in full but have not yet upgraded to AJB will face bankruptcy or by an act from Developer which doing PKPU or bankruptcy. When bankrupt, consumers become concurrent (unsecured) creditors. This thesis research uses a normative methodology that is prescriptive and qualitative that refers to legislation. The conclusion of this thesis is that for consumers who have a PPJB already paid off still do not have legal certainty about the transfer of ownership and have obstacles in acquire right of ownership where the PPJB can be eresed and consumers must ask to be removed from the boedel bankruptcy and ask the curator to help remove from the boedel bankruptcy and continue the consumer's ownership to acquire an AJB. So in this case, it is recommended that there is an regulation to regulate the period of time between PPJB and AJB and to further review consumer protection by suggesting that in the Bankruptcy Law more requires curators attention to consumers who have paid off PPJB, so that consumers do not need to be put into boedel bankruptcy."

"Skripsi ini membahas tentang kekuatan mengikat perjanjian pengikatan jual beli yang digunakan sebagai instrumen penyelundupan hukum dalam kegiatan penjualan tanah kaveling yang dilakukan oleh developer perumahan dalam rangka lingkungan siap bangun. Penelitian ini adalah penelitian kualitatif dengan pendekatan peraturan perundang-undangan. Hasil penelitian menyimpulkan bahwa perjanjian pengikatan jual beli yang digunakan sebagai instrumen penyelundupan hukum dalam kegiatan penjualan tanah kaveling, merupakan penyelundupan hukum oleh karenanya tidak memenuhi syarat sahnya perjanjian sehingga batal demi hukum dan tidak memiliki kekuatan mengikat. Oleh sebab itu perjanjian pengikatan jual beli yang digunakan sebagai instrumen penyelundupan hukum dalam kegiatan penjualan tanah kaveling adalah disarankan untuk tidak dibuat.

---

This thesis is reviewing about the legal binding of sale/purchase agreement which is used by developers as law evasion to sell land lot in order of development-ready neighbourhood. This research is a qualitative research with statute approach.

This reseach result concludes that sale/purchase agreement which is used by developers as law evasion to sell land lot is a law evasion, so it does not meet the legal requirement. Therefore it is null and void, and not legally binding. For that reason, sale/purchase agreement which is used by developers as law evasion to sell land lot is suggested as not to be made."

"Perjanjian Pengikatan Jual Beli merupakan perjanjian pendahuluan yang berisikan janji yang harus dipenuhi oleh para pihak sebelum dapat dilaksanakannya jual beli. Dalam praktik, terdapat perjanjian pengikatan jual beli yang tak kunjung dibuat akta jual beli hingga pihak penjual yakni PT. ASCO dinyatakan pailit dan objek dalam perjanjian pengikatan jual beli ditetapkan sebagai boedel pailit PT. ASCO sebagaimana Putusan No. 1245 K/Pdt.Sus-Pailit/2020 dan Putusan No. 15/Pdt.Sus-Gugatanlain-lain/2020/PN.Niaga.Jkt.Pst. Dalam putusan a quo terdapat perbedaan dalam majelis hakim menilai kedudukan hukum perjanjian pengikatan jual beli yang juga berimplikasi pada perbedaan implementasi ketentuan Pasal 34 Undang-undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang. Penelitian ini mengkaji kedudukan hukum perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah yang dimasukkan ke dalam boedel pailit serta implementasi ketentuan Pasal 34 Undang-undang Nomor 37 Tahun 2004. Metode penelitian yang digunakan ialah yuridis normatif dan bentuk penelitian eksplanatoris. Berdasarkan Kitab Undang-undang Hukum Perdata dan Hukum Pertanahan, peralihan hak atas tanah dibuktikan dengan akta jual beli yang dibuat dihadapan pejabat pembuat akta tanah. Namun berdasarkan angka 7 Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016, peralihan hak atas tanah secara hukum berdasarkan perjanjian pengikatan jual beli telah terjadi apabila objek jual beli telah dibayar lunas, objek telah dikuasai dan pembeli beritikad baik. Dalam kedua putusan a quo perjanjian pengikatan jual beli telah menunjukkan terjadinya peralihan hak atas objek sengketa sehingga Pasal 34 Undang-undang Nomor 37 Tahun 2004 tidak tepat diterapkan dalam Putusan No. 15/Pdt.Sus-Gugatanlain-lain/2020/PN.Niaga.Jkt.Pst sehingga sudah seharusnya dikeluarkan dari boedel pailit PT. ASCO.

---

Sale and Purchase Agreement is a preliminary agreement that contains promises that must be fulfilled by the parties before the sale and purchase can be carried out. In practice, there is a case of Sale and Purchase Agreement which has never been made into a Deed of Sale until the seller, namely PT. ASCO is declared bankrupt and the object in the Sale and Purchase Agreement is determined as a boedel bankruptcy of PT. ASCO, which causes losses to the buyer as stated in Decision No. 1245 K/Pdt.Sus-Pailit/2020 and Decision No. 15/Pdt.Sus-Gugatan Lain-Lain/2020/PN.Niaga.Jkt.Pst. As for the two a quo decisions, the panel of judges have different assessments regarding the legal position of the Sale and Purchase Agreement which resulted in a different implementation of Article 34 of the Law Number 37 Year 2004 regarding Bankruptcy and Suspension of Obligation for Payment of Debts. In this regard, this case study will examine further the legal position of Sale and Purchase Agreement which is included in the bankruptcy boedel as well as the implementation of Article 34 of the Law Number 37 Year 2004 on the legal position of Sale and Purchase Agreement which is included in the boedel bankruptcy. The research method used is normative juridical and explanatory research. The results of the case study are that in the Civil Code and Land Law basically, Sale and Purchase Agreement is not evidencing that there has been a transfer of land rights because the transfer of land rights can only be proven by the existence of a Deed of Sale made before a landed officer. However, based on number 7 of Supreme Court Circular Letter Number 4 of 2016, the transfer of land rights based on Sale and Purchase Agreement has occurred if the buyer has paid in full the object of sale and purchase, the object has been possessed by the buyer and the buyer obtained the land rights based on good faith. In both a quo decisions, the provisions in both a quo cases has shown a transfer of rights of the object of dispute and therefore Article 34 of the Law Number 37 Year 2004 should not be applied in Decision No. 15/Pdt.Sus-Gugatan Lain-Lain/2020/PN.Niaga.Jkt.Pst because the element of having the intention to transfer rights in Article 34 of the Law Number 37 Year 2004 has been exceeded since the transfer of rights of the Object of Dispute has been completed before PT. ASCO was declared bankrupt so it should have been removed from the bankruptcy boedel of PT. ASCO."

"Peraturan yang berlaku dalam jual beli tanah yang objeknya berstatus Letter C adalah berdasarkan Hukum Tanah Nasional, yang dimana dianggap telah terjadi peralihan hak atas tanah dengan dilakukannya syarat terang dan tunai. Sehingga apabila proses jual beli baru didasarkan pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli, belum terjadi peralihan hak atas tanah dari pihak penjual kepada pihak pembeli. Permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini adalah pertimbangan hukum dan putusan hakim terkait peralihan tanah berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas dan perlindungan hukum yang seharusnya didapatkan pembeli tanah yang berstatus Letter C berdasarkan Akta Autentik Perjanjian Pengikatan Jual Beli Notaris yang telah dibayar lunas dalam perkara Putusan Mahkamah Agung Nomor 538 K/Pdt/2022. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah doktrinal dengan melakukan studi kepustakaan untuk mengolah data sekunder secara kualitatif. Dari penelitian ini didapatkan hasil bahwa dalam melakukan pencatatan peralihan hak atas jual beli tanah yang belum bersertipikat harus dilakukan proses pendaftaran tanah terlebih dahulu melalui Kantor Kelurahan dan Kantor Pertanahan setempat berdasarkan kewenangannya masing-masing. Pembeli yang beritikad baik dalam melakukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli berhak untuk mendapatkan perlindungan hukum atas pernyataan yang diberikan oleh penjual terkait kebenaran data objek jual beli dan segala pengurusan lainnya hingga dapat dilakukannya penandatanganan Akta Jual Beli.

---

The regulations that apply in the sale and purchase of land whose object has Letter C status are based on the National Land Law, which is considered to have occured a transfer of land rights by carrying out clear and cash conditions. Therefore, if the buying and selling process is based on a sale and purchase binding agreement, there has not been a transfer of land rights from the seller to the buyer. The problem raised in this research are legal considerations and judge’s decisions regarding land transfers based on the Sale and Purchase Binding Agreement and the legal protection that should be obtained by the land buyer with Letter C status based on the Authentic Deed of the Notary Sale and Purchase Binding Agreement which has been fully paid in the case of Supreme Court Decision Number 538 K/Pdt/2022. The method used in this research is doctrinal by conducting literature studies to process secondary data qualitatively. From this research, it was found that in recording the transfer of rights to the sale and purchase of land that has not been certified, the land registration process must be carried out first through the District Office and Local Land Office based on their respective authorities. A buyer who has good faith in entering into the Sale and Purchase Binding Agreement has the right to obtain legal protection for statements given by the seller regarding the validity of the data on the object of sale and purchase and all other arrangements until the signing of the Deed of Sale and Purchase can be carried out."

"Penelitian ini membahas dan menganalisis mengenai kekuatan hukum kuasa mutlak dalam peralihan hak atas tanah. Permasalahan dalam penelitian mengenai kekuatan hukum kuasa mutlak serta bagaimana tanggung jawab Notaris/PPAT terhadap akta jual beli yang dibuat berdasarkan kuasa mutlak tersebut. PPAT adalah pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta-akta autentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik satuan rumah susun, atau membuat alat bukti mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah yang akan dijadikan dasar pendaftarannya. PPAT seharusnya lebih cermat dan teliti dalam memeriksa dokumen sebelum pembuatan akta tersebut. Pokok permasalahan dalam penelitian ini bahwa PPAT membuat akta jual beli berdasarkan kuasa mutlak sehingga perbuatan tersebut merupakan perbuatan yang dilarang dikarenakan perbuatan tersebut merupakan penyelundupan hukum. Metode penelitian yang digunakan dalam adalah yuridis normatif yang dilakukan dengan menganalisis dan menelaah norma hukum yang relevan. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa peralihan hak atas tanah melalui akta jual beli yang dibuat berdasarkan kuasa mutlak menjadi batal demi hukum dan Notaris/PPAT harus bertanggung jawab dengan sanksi yang dapat diberikan.

---

This study discusses and analyzes the legal power of absolute power in the transfer of land rights. Problems in research regarding the legal power of absolute power of attorney and how is the responsibility of the Notary/PPAT regarding the sale and purchase deed made based on this absolute power of attorney. PPAT is a public official who is authorized to make authentic deeds regarding certain legal actions regarding land rights or apartment ownership rights, or to make evidence regarding certain legal actions regarding land rights that will be used as the basis for registration. PPAT should be more careful and thorough in checking documents before making the deed. The main problem in this study is that the PPAT makes a sale and purchase deed based on absolute power of attorney so that the act is a prohibited act because the act is legal smuggling. The research method used in this research is normative juridical which is carried out by analyzing and examining relevant legal norms. The results of this study indicate that the transfer of land rights through a sale and purchase deed made based on absolute power of attorney is null and void and the Notary/PPAT must be responsible for the sanctions that can be given."

"Perpindahan hak atas tanah (HAT) yang berstatus kredit pemilikan rumah (KPR) yang dibebani Hak Tanggungan melalui jual beli menggunakan perjanjian dibawah tangan yang masih sering dijumpai di kalangan masyarakat memiliki implikasi hukum terhadap para pihak terutama pihak pembeli pada saat penjual tidak dapat diketahui keberadaannya setelah pembeli melaksanakan kewajibannya, sehingga di pembeli kesulitan memperoleh haknya yaitu pengambilan sertifikat di bank. Hal tersebut terdapat dalam Putusan Pengadilan Negeri Cibinong Nomor 365/PDT.G/2020/PN.Cbi. Oleh karena itu, penelitian ini dilakukan untuk mengangkat permasalahan terkait perlindungan hukum terhadap pembeli beritikad baik atas perjanjian jual beli HAT berstatus KPR yang dilakukan dengan perjanjian dibawah tangan. Penelitian hukum ini merupakan penelitian doktrinal, dengan bahan hukum diperoleh melalui studi dokumen kepustakaan. Adapun objek penelitian hukum berupa putusan pengadilan yang dikaitkan dengan peraturan perundang-undangan. Dari hasil penelitian dapat dijelaskan bahwa dalam hal terjadi perpindahan HAT berstatus KPR melalui perjanjian dibawah tangan, pembeli dapat mengajukan gugatan perdata di pengadilan dan membuktikan keabsahan perjanjian dibawah tangan tersebut agar dapat mengambil sertifikat di bank dalam hal penjual tidak diketahui keberadaannya dan pembeli sudah melakukan kewajibannya.

---

The transfer of land rights (HAT) which has the status of a home ownership credit (KPR) which is burdened with mortgage rights through buying and selling using a private agreement which is still often found among the community has legal implications for the parties, especially the buyer, when the whereabouts of the seller cannot be known. after the buyer has carried out his obligations, the buyer has difficulty obtaining his rights, namely taking the certificate at the bank. This is contained in the Cibinong District Court Decision Number 365/PDT.G/2020/PN.Cbi. Therefore, this research was conducted to raise issues related to legal protection for buyers in good faith for HAT sale and purchase agreements with KPR status which were carried out by private agreement. This legal research is doctrinal research, with legal material obtained through the study of library documents. The object of legal research is court decisions that are linked to statutory regulations. From the research results, it can be explained that in the event of a transfer of HAT to KPR status through a private agreement, the buyer can file a civil suit in court and prove the validity of the private agreement so that he can take the certificate at the bank in the event that the seller's whereabouts are unknown and the buyer has already done his obligations."