Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"PPJB Lunas berdasarkan SEMA Nomor 4 Tahun 2016 telah mengalihkan kepemilikan hak yang tidak mensyaratkan adanya AJB tidak dapat menjamin bukti pengalihan hak tersebut namun tidak sesuai dengan PP no. 24 tahun 1997 yang dimana peralihan hak harus dilakukan dihadapan PPAT , hal ini menimbulkan permasalahan ketika konsumen yang telah membayar lunas akan tetapi belum meningkatkan menjadi AJB , maka dalam hal ini mengalami masalah dengan dipailitkannya atau dengan dilakukan PKPU atau kepailitan oleh developer. Ketika di pailitkan konsumen menjadi kreditur konkuren. Dalam penelitian thesis ini metodologi normative yang bersifat preskriptif dengan kualitatif yang dimana mengacu pada perundang-undangan. Kesimpulan dari tesis ini bahwa bagi konsumen yang sudah memiliki PPJB lunas masih belum memiliki kepastian hukum tentang peralihan hak milik dan memiliki kendala dalam memperoleh kepemilikan haknya yang dimana PPJB bisa terhapus dan konsumen harus meminta untuk mengeluarkan dari boendel pailit serta meminta kepada curator untuk membantu mengeluarkan dari boendel pailit dan melanjutkan kepemilikan konsumen untuk dapat memperoleh Akta. Maka dalam hal ini disarankan ada pengaturan untuk mengatur jarak jangka waktu antara PPJB ke AJB serta Serta agar lebih meninjau tentang melindungi konsumen bahwa lebih disarankan jika dalam Undang-undang PKPU dan Kepailitan mewajibkan curator untuk memerhatikan pada pihak konsumen yang memiliki PPJB lunas sehingga konsumen tidak perlu dipermasalahkan untuk masuk ke dalam tagihan menjadi boendelpailit.

---

PPJB already paid off based on Supreme Court Circular (SEMA) Number 4 of 2016 has transferred ownership of rights without requiring the existence of a Deed of Sale and Purchase (AJB), cannot guarantee proof of the transfer of rights because it is not in accordance with Government Regulation (PP) Number 24 of 1997 where the transfer of rights must be carried out in front of the Official Land Deed Maker (PPAT), this causes problems when consumers who have paid in full but have not yet upgraded to AJB will face bankruptcy or by an act from Developer which doing PKPU or bankruptcy. When bankrupt, consumers become concurrent (unsecured) creditors. This thesis research uses a normative methodology that is prescriptive and qualitative that refers to legislation. The conclusion of this thesis is that for consumers who have a PPJB already paid off still do not have legal certainty about the transfer of ownership and have obstacles in acquire right of ownership where the PPJB can be eresed and consumers must ask to be removed from the boedel bankruptcy and ask the curator to help remove from the boedel bankruptcy and continue the consumer's ownership to acquire an AJB. So in this case, it is recommended that there is an regulation to regulate the period of time between PPJB and AJB and to further review consumer protection by suggesting that in the Bankruptcy Law more requires curators attention to consumers who have paid off PPJB, so that consumers do not need to be put into boedel bankruptcy."

"Penelitian tesis ini merupakan hasil analisa hukum mengenai permasalahan yang dihadapi konsumen perumahan pemegang akta perjanjian pengikatan jual beli atau (PPJB) lunas terhadap pengembang ketika dinyatakan pailit. Terdapat permasalahan yang timbul ketika pengembang dinyatakan pailit oleh majelis hakim Pengadilan Niaga mengenai sengketa konsumen terhadap obyek sengketa yaitu rumah, dalam hal ini ketika pengembang dinyatakan Pailit sedangkan konsumen telah membayar lunas rumah tersebut sehingga menimbulkan sengketa mengenai obyek perjanjian berupa rumah konsumen yang diikat dengan PPJB lunas milik konsumen, harus dicatat sebagai boedel pailit/harta pailit atau harus dikeluarkan dari boedel pailit/harta pailit. Penelitian tesis ini bertujuan untuk memberikan informasi terhadap konsumen perumahan mengenai hak-haknya sebagai konsumen apabila telah membayar lunas obyek perjanjian berupa rumah yang telah diikat dengan PPJB Lunas antara konsumen dengan pengembang dan ketika pengembang dinyatakan pailit dan tidak dapat melanjutkan usahanya sebagai pengembang berdasarkan Peraturan Perundang-undangan di Indonesia dan putusan-putusan pengadilan terkait PPJB lunas dalam kepailitan pengembang perumahan.

---

This thesis research is the result of a legal analysis of the problems faced by housing consumers who hold a deed of sale and purchase agreement (PPJB) in full against the developer when declared bankrupt. There are problems that arise when the developer is declared bankrupt by the panel of judges of the Commercial Court regarding consumer disputes against the object of dispute, namely the house, in this case when the developer is declared bankrupt while the consumer has paid off the house, causing a dispute regarding the object of the agreement in the form of a consumer's house bound with PPJB in full. owned by the consumer, must be recorded as bankrupt bank/bankrupt assets or must be removed from the bankrupt bank/bankrupt assets. This thesis research aims to provide information to housing consumers regarding their rights as consumers if they have paid in full the object of the agreement in the form of a house that has been tied to PPJB Lunas between the consumer and the developer and when the developer is declared bankrupt and cannot continue his business as a developer based on the Laws and Regulations. invitations in Indonesia and court decisions related to PPJB paid off in the bankruptcy of housing developers."

"Perjanjian Pengikatan Jual Beli merupakan perjanjian pendahuluan yang berisikan janji yang harus dipenuhi oleh para pihak sebelum dapat dilaksanakannya jual beli. Dalam praktik, terdapat perjanjian pengikatan jual beli yang tak kunjung dibuat akta jual beli hingga pihak penjual yakni PT. ASCO dinyatakan pailit dan objek dalam perjanjian pengikatan jual beli ditetapkan sebagai boedel pailit PT. ASCO sebagaimana Putusan No. 1245 K/Pdt.Sus-Pailit/2020 dan Putusan No. 15/Pdt.Sus-Gugatanlain-lain/2020/PN.Niaga.Jkt.Pst. Dalam putusan a quo terdapat perbedaan dalam majelis hakim menilai kedudukan hukum perjanjian pengikatan jual beli yang juga berimplikasi pada perbedaan implementasi ketentuan Pasal 34 Undang-undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang. Penelitian ini mengkaji kedudukan hukum perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah yang dimasukkan ke dalam boedel pailit serta implementasi ketentuan Pasal 34 Undang-undang Nomor 37 Tahun 2004. Metode penelitian yang digunakan ialah yuridis normatif dan bentuk penelitian eksplanatoris. Berdasarkan Kitab Undang-undang Hukum Perdata dan Hukum Pertanahan, peralihan hak atas tanah dibuktikan dengan akta jual beli yang dibuat dihadapan pejabat pembuat akta tanah. Namun berdasarkan angka 7 Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016, peralihan hak atas tanah secara hukum berdasarkan perjanjian pengikatan jual beli telah terjadi apabila objek jual beli telah dibayar lunas, objek telah dikuasai dan pembeli beritikad baik. Dalam kedua putusan a quo perjanjian pengikatan jual beli telah menunjukkan terjadinya peralihan hak atas objek sengketa sehingga Pasal 34 Undang-undang Nomor 37 Tahun 2004 tidak tepat diterapkan dalam Putusan No. 15/Pdt.Sus-Gugatanlain-lain/2020/PN.Niaga.Jkt.Pst sehingga sudah seharusnya dikeluarkan dari boedel pailit PT. ASCO.

---

Sale and Purchase Agreement is a preliminary agreement that contains promises that must be fulfilled by the parties before the sale and purchase can be carried out. In practice, there is a case of Sale and Purchase Agreement which has never been made into a Deed of Sale until the seller, namely PT. ASCO is declared bankrupt and the object in the Sale and Purchase Agreement is determined as a boedel bankruptcy of PT. ASCO, which causes losses to the buyer as stated in Decision No. 1245 K/Pdt.Sus-Pailit/2020 and Decision No. 15/Pdt.Sus-Gugatan Lain-Lain/2020/PN.Niaga.Jkt.Pst. As for the two a quo decisions, the panel of judges have different assessments regarding the legal position of the Sale and Purchase Agreement which resulted in a different implementation of Article 34 of the Law Number 37 Year 2004 regarding Bankruptcy and Suspension of Obligation for Payment of Debts. In this regard, this case study will examine further the legal position of Sale and Purchase Agreement which is included in the bankruptcy boedel as well as the implementation of Article 34 of the Law Number 37 Year 2004 on the legal position of Sale and Purchase Agreement which is included in the boedel bankruptcy. The research method used is normative juridical and explanatory research. The results of the case study are that in the Civil Code and Land Law basically, Sale and Purchase Agreement is not evidencing that there has been a transfer of land rights because the transfer of land rights can only be proven by the existence of a Deed of Sale made before a landed officer. However, based on number 7 of Supreme Court Circular Letter Number 4 of 2016, the transfer of land rights based on Sale and Purchase Agreement has occurred if the buyer has paid in full the object of sale and purchase, the object has been possessed by the buyer and the buyer obtained the land rights based on good faith. In both a quo decisions, the provisions in both a quo cases has shown a transfer of rights of the object of dispute and therefore Article 34 of the Law Number 37 Year 2004 should not be applied in Decision No. 15/Pdt.Sus-Gugatan Lain-Lain/2020/PN.Niaga.Jkt.Pst because the element of having the intention to transfer rights in Article 34 of the Law Number 37 Year 2004 has been exceeded since the transfer of rights of the Object of Dispute has been completed before PT. ASCO was declared bankrupt so it should have been removed from the bankruptcy boedel of PT. ASCO."

"Tanah adalah salah satu kebutuhan dasar manusia. Hak atas tanah memberikan nilai ekonomis bagi para pemegang haknya yang bermuara pada peningkatan kesejahteraan. Namun, hak atas tanah bukanlah instrumen investasi sehingga pemanfaatannya harus mengedepankan fungsi sosial. Berdasarkan karakteristiknya, hak milik atas tanah menjadi hak atas tanah yang paling diingini oleh seluruh masyarakat termasuk Dosen dan Karyawan di lingkungan Universitas Tanjungpura Pontianak yang memperoleh hak atas tanah melalui pembelian berdasarkan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal yang Telah Dibeli oleh Pegawai Negeri dari Pemerintah. Akan tetapi, sertipikat tanda bukti hak yang diterbitkan ternyata memuat cap/stempel bertuliskan larangan pengalihan hak sebelum pemegang hak menjalani masa pensiun. Cap/stempel yang didasarkan dari Surat Keputusan Rektor Universitas Tanjungpura tertanggal 28 November 2002 nomor 964a/J22/LK/2002 tentang Penetapan Perubahan/Pengalihan Letak Lokasi Kavling Tanah bagi Dosen dan karyawan yang membeli Tanah di Komplek Universitas Tanjungpura. Larangan pengalihan tersebut menangguhkan keleluasaan bagi pemegang hak atas tanah dan hal ini sangat bertentangan dengan prinsip hak milik atas tanah sebagai hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dikehendaki oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria. Dalam perjalanannya, muncul berbagai kebutuhan mendesak yang memaksa pemegang hak untuk mengalihkan hak atas tanahnya sebelum menjalani masa pensiun. Pemegang hak atas tanah kemudian melakukan tindakan pemindahan hak melalui lembaga perjanjian pengikatan jual beli dihadapan notaris. Hukum positif mensyaratkan bahwa jual beli hak atas tanah harus dilakukan dihadapan pejabat umum pertanahan yang berwenang, yakni Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dengan metode penelitian yuridis normatif, Penulis hendak menganalisa pemberian hak atas tanah dimaksud dan sejauhmana perlindungan hukum bagi para pihak yang melakukan perjanjian pengikatan jual beli mengenai peralihan hak atas tanah.

---

Land is one of human's basic needs. Land right gives an economical value for holders, which ending up on welfare increases. However, land rights are not the investment tools, in which the benefit should be prioritized on the substantial of social function. Based on its characteristics, land's ownership becomes people's most wanted rights, as accepted by Lecturers and Staffs in Tanjungpura University Pontianak. They acquired the ownership of land rights through the purchasing by the State Minister of Agrarian Affairs/Head of National Agency Number 2 of 1998 on the Granting of Ownership on Residential Land to Have Purchased by Civil Servant of the Government. However, the receipt of certificate issued contains of stamp in which state prohibition to transfer the rights to others before the rights holder is prior to the retirement. The stamp is based on the Tanjungpura University Rector's Decree dated 28 November 2002 on the Determination 964a/J22/LK/2002 number Change/Transfer of Location of Land Lot Locations for Lecturers and Staff who Purchased Land at Tanjungpura University's Complex. This prohibition to transfer the right suspends the discretion for the rights holders and it is contrary with the principle of rights on land as an inheritable right, the strongest and fullest right on land and transferable to other parties as stated by the Act Number 5 of 1960 on Basic Agrarian Law. As happened after that, there are many urgent needs that may force the holders to turn their ownership of land rights before the retirement period. The land holders later on transfered the rights before the notary with binding sale and purchase contract. The positive law requires that sale and purchase of land rights should do before the public official land officers, Land Deed Officer. Using the normative juridical research method, the author wants to analyze the granting of land rights and how far the legal protection for the parties who made the binding contract of the sale and purchase transfer of land rights."

"Kepemilikan hak atas tanah harus dibuktikan dengan adanya sertipikat. Salah satu perbuatan hukum untuk memperoleh hak atas tanah adalah dengan jual beli, dimana bukti peralihan hak yang dapat digunakan untuk proses balik nama di Kantor Pertanahan adalah Akta Jual Beli AJB yang diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT . Ada kalanya sebelum dibuat AJB, terlebih dahulu dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah PPJB sebagai perjanjian pendahuluan. Pada Putusan Pengadilan Tinggi Jakarta Nomor 307/Pdt/2010/PT.DKI, Majelis Hakim mengabulkan permohonan banding didasari dengan alasan hukum bahwa Pembanding dinilai telah mempunyai alas hak yang kuat dan benar atas objek sengketa berdasarkan Akta PPJB Nomor 02 tanggal 09 Februari 2007 yang telah dibayar lunas. Pada penulisan tesis ini, penulis menggunakan metode penelitian deskriptif normatif, yaitu menggambarkan peraturan-peraturan yang berlaku berkenaan dengan permasalahan yang akan diteliti. Pokok permasalahan yang diangkat adalah kekuatan hukum PPJB tersebut, perlindungan hukum terhadap pembeli, serta analisis putusan Pengadilan Tinggi Jakarta Nomor 307/Pdt/2010/PT.DKI.Kesimpulan dari hasil penelitian ini adalah kekuatan hukum dari PPJB tersebut telah menandakan sahnya jual beli karena telah terjadi penyerahan secara yuridis dan telah dilakukan pembayaran baik sebagian maupun secara lunas, namun hanya mengikat para pihak dalam perjanjian saja. Selain itu menurut penulis, Majelis Hakim Tingkat Banding kurang tepat dalam menerapkan hukum yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, dimana seharusnya yang menjadi bukti kepemilikan hak atas tanah adalah sertipikat. Adapun saran yang dapat diberikan oleh penulis adalah alangkah baiknya apabila Indonesia memiliki peraturan yang jelas terkait dengan PPJB, sehingga dapat meminimalisir terjadinya konflik ataupun sengketa antara para pihak yang terjadi karenanya. Kata Kunci:Jual Beli Tanah, Perjanjian Pengikatan Jual Beli, Sertifikat Hak Atas Tanah

---

Ownership of land rights must be proved by certificate. One of legal actions to obtain land rights is by buying and selling, where evidence of transfer of rights that can be used to ownership transition process in the Land Office is the Sale and Purchase Deed issued by the Land Deed Officer. Sometimes before Sale and Purchase Deed is created, Conditional Sale and Purchase of Land Agreement is first created as a preliminary agreement. At the Jakarta High Court Verdict Number 307 Pdt 2010 PT.DKI, the Panel of Judges granted the petition of appeal based on the legal grounds that the Appellant was judged to have true entitled on the object of dispute by Conditional Sale and Purchase of Land Agreement Deed Number 02 dated February 9, 2007 which has been paid off. In this thesis, the author uses descriptive normative research methods, which describes the rules and regulations related to the issues to be studied.The conclusion of this study is the legal force of the Conditional Sale and Purchase of Land Agreement has marked the legitimate of buying and selling because the transfer has occured judicially and the payment has been made in part or in full, but only binding on the parties to the agreement. Also according to the author, the Court of Appeal is less precise in applying the law in accordance with the legislation in force, in which certificate should be the proof of land ownership. The advice can be given by the author is it would be nice if Indonesia has clear rules relating to the Conditional Sale and Purchase of Land Agreement, that could minimize the occurrence of conflict or dispute between the parties that happened because of it. Keyword Sale and Purchase of Land, Sale and Purchase Agreement, Land certificate."

"Dalam rangka memberikan kepastian hukum maka peralihan hak atas tanah melalui jual beli harus dituangkan dalam Akta Jual Beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun apabila persyaratan yang ditentukan oleh undang-undang belum dipenuhi maka dapat dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebagai perjanjian pendahuluan. Dalam kenyataannya, PPJB sering disalahgunakan untuk menutupi perbuatan hukum yang tidak seharusnya dilakukan guna mengalihkan kepemilikan hak atas tanah, yaitu melalui pencantuman klausula “membeli kembali” sebagaimana ditemukan dalam kasus yang ada pada Putusan Pengadilan Tinggi Semarang Nomor 215/PDT/2021/PT.SMG. Permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini adalah berkaitan dengan akibat hukum dari PPJB yang mengandung klausula “membeli kembali” serta tanggung jawab PPAT dalam pembuatan akta jual beli (AJB) berdasarkan PPJB yang mengandung klausula “membeli kembali”. Penelitian hukum doktrinal ini dilakukan untuk menjawab kedua masalah tersebut. Data sekunder yang dikumpulkan melalui studi dokumen (kepustakaan), selanjutnya dianalisis secara kualitatif. Dari hasil analisis dapat dinyatakan beberapa hal sebagai berikut: Pertama, akibat hukum dari PPJB yang mengandung klausula “membeli kembali” menurut putusan hakim a quo adalah sah dan mengikat. Namun putusan tersebut tidak tepat, karena PPJB dengan klausula “membeli kembali” tidak dikenal dalam Hukum Adat, selain itu juga merupakan suatu penyelundupan hukum yang menjadikan isi PPJB tersebut mengandung unsur penyalahgunaan keadaan, kausa terlarang, dan pelanggaran iktikad baik sehingga mengakibatkan PPJB menjadi cacat hukum dan seharusnya batal demi hukum. Adapun AJB yang dibuat berdasarkan PPJB semacam itu juga menjadi tidak sah, terlebih dalam pembuatan AJB di hadapan PPAT pihak penjual tidak dihadirkan, oleh karena itu AJB tersebut tidak memenuhi syarat formiil sehingga harus dinyatakan batal demi hukum; Kedua, tanggung jawab PPAT dalam pembuatan AJB berdasarkan PPJB yang mengandung unsur cacat hukum adalah tanggung jawab secara perdata. Hal ini disebabkan karena PPAT telah lalai dalam membuat AJB tanpa memperhatikan keabsahan dokumen yang berkaitan dengan AJB, selain itu juga tidak dihadirkannya salah satu pihak pada saat pembuatan AJB. Namun PPAT dalam kasus yang ada dalam putusan a quo telah meninggal dunia sehingga pertanggungjawaban secara perdata yang harus ditanggung oleh PPAT menjadi gugur.

---

In order to provide legal certainty, the transfer of land rights through buying and selling must be stated in the Sale and Purchase Deed before the Land Deed Making Officer (PPAT). However, if the requirements specified by law have not been met, a Sale Purchase Agreement (PPJB) can be made as a preliminary agreement. In reality, PPJB is often misused to cover up legal actions that should not have been taken to transfer ownership of land rights, namely through the inclusion of a “buy back” clause as found in the case in the Semarang High Court Decision Number 215/PDT/2021/PT. SMG . The issues raised in this study are related to the legal consequences of the PPJB which contains a "buy back" clause and the PPAT's responsibility in making a sale and purchase deed (AJB) based on the PPJB which contains a "buy back" clause. This doctrinal legal research was conducted to answer these two problems. Secondary data collected through document study (library), then analyzed qualitatively. From the results of the analysis, several things can be stated as follows: First, legal consequences of the PPJB which contains a "buy back" clause according to the judge's decisiona quo is valid and binding. However, this decision is not correct, because the PPJB with the "buy back" clause is not recognized in customary law, besides that it is also a law smuggling which makes the contents of the PPJB contain elements of misuse of circumstances, prohibited causes, and violations of good faith so that the PPJB becomes legally flawed and should be null and void. As for AJB made based on such PPJB also becomes invalid, especially in the making of AJB before the PPAT the seller is not presented, therefore the AJB does not meet the formal requirements so it must be declared null and void; Second, PPAT's responsibility in making AJB based on PPJB which contains elements of legal defects is a civil responsibility. This was because the PPAT had neglected to make the AJB without regard to the validity of the documents related to the AJB, besides that one of the parties was not present at the time the AJB was made. But PPAT in the case that is in the decisiona quo has passed away so that the civil liability that must be borne by the PPAT is null and void."

"[Penulisan skripsi ini menggunakan metode penelitian kepustakaan dengan data sekunder sebagai sumber datanya. Skripsi ini bertujuan untuk meneliti mengenai jual beli tanah dan bangunan yang diatur dalam peraturan perundang-undangan serta kedudukan dan kekuatan mengikat Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas (PPJB Lunas) dan Kuasa Jual dalam hal pengalihan hak milik atas tanah (beserta bangunan apabila diperjanjikan). Dalam skripsi ini, dianalisis satu kasus dengan empat putusan dari Pengadilan Tingkat Pertama sampai dengan Tingkat Peninjauan Kembali. Dari analisis tersebut, dapat diketahui bahwa ada dua pendapat hakim yang saling bertentangan. Pendapat pertama adalah dengan PPJB Lunas dan Kuasa Jual maka telah terjadinya peralihan hak milik atas tanah dan bangunan sedangkan pendapat kedua adalah dengan PPJB Lunas dan Kuasa Jual belum terjadi peralihan hak milik atas tanah dan bangunan. Sebagai hasil penelitian dapat disimpulkan bahwa kedudukan dan kekuatan mengikat PPPJB Lunas dan Kuasa Jual telah mengalihkan hak milik atas tanah dan bangunan apabila dalam kenyataannya sudah terjadi perbuatan hukum dimana pembeli telah melakukan pembayaran dan telah menerima penyerahan serta menguasai tanah dan bangunan tersebut, sedangkan penjual telah menyerahkan Kuasa Jual dan tanah serta bangunan itu sendiri kepada pembeli dan penjual telah menerima pembayaran sehingga perbuatan tersebut memenuhi unsur terang, tunai dan riil sebagaimana dasar hukum jual beli tanah yang berlaku pada saat ini, serta memenuhi syarat materiil jual beli.

---

This thesis was written using literary research method with secondary data as its source of data. This thesis aims to examine the mechanisms sale and purchase of land and building which is regulated in accordance with the laws and regulations and the legal standing and binding of Land and Building Conditional Sale Purchase Agreement in Full Settlement (CSPA in Full Settlement) and Power of Attorney to Sell, in connection with the transfer of right of ownership over the land (and building if agreed). This thesis will primarily analyze one legal case which went to produce four court decisions, leveling from the Court of First Instance until the Supreme Court. From this analysis, it is discovered that there are two judge’s opinion, which contradicts one to another. The first opinion is that, the CSPA in Full Settlement and Power of Attorney to Sell have transferred the right of ownership over land and building, while the second opinion is that the CSPA in Full Settlement and Power of Attorney to Sell have not transferred the right of ownership over land and building yet. As a result of this study, it can be concluded that the legal standing and binding of CSPA in Full Settlement and Power of Attorney to Sell have transferred the right of ownership over land and building when the facts of the case show that it had happened a juridical action in which the buyer has made payment and has conducted the acceptance, and possessed the land and buildings, while the seller has granted the Power of Attorney to Sell and delivered the land and building to the buyer and received the payment for it. Such action would therefore qualified for a sale and purchase that is “terang”, “tunai” and “riil”, which is the basic of legality of the sale and purchase of the land under the prevailing laws, as well as the fulfilling the material requirement of sales and purchase.

, This thesis was written using literary research method with secondary data as its source of data. This thesis aims to examine the mechanisms sale and purchase of land and building which is regulated in accordance with the laws and regulations and the legal standing and binding of Land and Building Conditional Sale Purchase Agreement in Full Settlement (CSPA in Full Settlement) and Power of Attorney to Sell, in connection with the transfer of right of ownership over the land (and building if agreed). This thesis will primarily analyze one legal case which went to produce four court decisions, leveling from the Court of First Instance until the Supreme Court. From this analysis, it is discovered that there are two judge’s opinion, which contradicts one to another. The first opinion is that, the CSPA in Full Settlement and Power of Attorney to Sell have transferred the right of ownership over land and building, while the second opinion is that the CSPA in Full Settlement and Power of Attorney to Sell have not transferred the right of ownership over land and building yet. As a result of this study, it can be concluded that the legal standing and binding of CSPA in Full Settlement and Power of Attorney to Sell have transferred the right of ownership over land and building when the facts of the case show that it had happened a juridical action in which the buyer has made payment and has conducted the acceptance, and possessed the land and buildings, while the seller has granted the Power of Attorney to Sell and delivered the land and building to the buyer and received the payment for it. Such action would therefore qualified for a sale and purchase that is “terang”, “tunai” and “riil”, which is the basic of legality of the sale and purchase of the land under the prevailing laws, as well as the fulfilling the material requirement of sales and purchase.

]"

"Setiap orang berhak membuat perjanjian secara bebas namun tetap dalam batasan undang-undang yang berlaku di Indonesia. Perjanjian yang disepakati oleh pihak yang membuatnya kemudian menjadi undang-undang yang berlaku diantara mereka. Namun, dalam perjanjian mengenai peralihan hak atas tanah, peralihan hak tidak serta merta berlaku hanya berdasarkan perjanjian tersebut. Rumusan permasalahan yang diangkat dalampenulisan ini yaitu bagaimana kepastian hukum atas kepemilikkan tanah dialihkan dengan surat perjanjian pengalihan hak dan bagaimana keabsahan antara peralihan hak secara perjanjian jual beli dan perjanjian hibah yang dibuat di bawah tangan dari studi putusan no. 132/Pdt.G/2017 PN Bitung. Metode yang digunakan dalam penelitian ini yaitu metode yuridis normatif yang menggunakan data sekunder, dengan tipologi penelitian yaiu deskriptif analitis dan hasil dari penelitian dengan bentuk deskriptif analitis. Perjanjian yang dibuat oleh para pihak yaitu perjanjian jual beli dan perjanjian hibah.Berdasarkan penelitian yang dilakukan, tidak terdapat kepastian hukum surat perjanjian peralihan hak karena tidak tercapainya kesepakatan diantara para pemilik tanah untuk mengalihkan tanah sengketa dan perjanjian yang dibuat oleh para pihak tersebut bukan merupakan bukti sah peralihan hukum karena tidak ditindaklanjuti kepada pihak yanng berwenang yaitu Notaris dan PPAT, sehingga hak kepemilikan atas sebidang tanah tidak dapat beralih dan harus tetap berada dalam penguasaan pemilik tanah. Surat perjanjian jual beli dan perjanjian hibah tersebut dapat dijadikan dasar untuk membuat peralihan hak secara hibah dengan membawanya ke hadapan Notaris dan PPAT untuk kemudian didaftarkan ke Kantor Pertanahan dan memperoleh bukti kepemilikan yang sah.

---

Everyone has the right to make free rights agreements in the laws and regulations that apply in Indonesia. Agreements approved by the parties issued then become the laws that apply between them. However, in the agreement regarding the transfer of land rights, the transfer of rights does not necessarily apply only based on the agreement. The formulation of the problem raised in this writing is how legal certainty over the ownership of land is transferred to the transfer of rights agreement and the way of validity between the transfer of purchase rights and grant agreements made under the hands of the studio decision no. 132/Pdt.G/2017 PN Bitung. The method used in this study is a normative juridical method that uses secondary data, with a descriptive analytical research typology and the results of the research in the form of analytical descriptive. The agreements made by the parties are the sale and purchase agreement and grant agreement.Based on the research conducted, there is no legal certainty regarding the transfer of rights agreement because there is no agreement between the landowners for the land transfer and the agreement made by the parties is not valid evidence of legal transition because it is not followed up by the party invited by the Notary and PPAT So, ownership of a piece of land cannot be transferred and must remain in the control of the land owner. The sale and purchase agreement and grant agreement can be made the basis for making a transfer of the grant right by inviting before the Notary and PPAT to then be registered with the Land Office and obtain valid ownership."

"Konsep dasar jual beli tanah adalah terang dan tunai. Dalam prakteknya terang dan tunai tersebut bisa saja tidak terpenuhi sehingga dibutuhkan instrumen lain agar dapat melakukan jual beli kemudian, instrument tersebut dalam pengikatan jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli. Tujuannya adalah mengikat antara penjual dan pembeli agar dikemudian hari jika syarat terang dan tunai terpenuhi dapat dibuatkan akta jual beli di hadapan PPAT. Jika pembayaran sudah lunas penjual dalam PPJB bisa saja tidak ikut hadir di hadapan PPAT saat akta jual beli dilangsungkan, karena dapat diwakili oleh pembeli dengan kuasa menjual dalam PPJB tersebut. Bagaimana kedudukan kuasa menjual sebagai klausul (accessoir) PPJB dengan objek hak atas tanah? Bagaimana perlindungan hukum kepada pembeli objek hak atas tanah berdasarkan kuasa menjual sebagai accessoir dari PPJB? Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah penelitian hukum normative yang dilakukan sebagai upaya untuk mendapatkan data yang diperlukan sehubungan dengan permasalahan. Data yang digunakan adalah data sekunder yang terdiri dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier. Di samping itu juga digunakan data primer sebagai pendukung bahan hukum data sekunder. Untuk analisis data dilkakukan dengan metode analisis yuridis kualitatif. Kuasa menjual sebagai klausul dalam PPJB dapat digunakan jika harga sudah lunas, kuasa menjual hanya untuk menjual kepada pembeli sebagai penerima kuasa dan harga jual beli sama dengan dalam PPJB. PPJB dapat digunakan sebagai bukti telah berpindahnya hak jika telah dibayar lunas dan sudah dikuasai oleh pembeli dengan itikad baik.

---

Transaction of property in Indonesia based on cash and carry, cash about a payment, and carry about a procedure. If one of this two based can`t accomplished, the transaction of property would by pre-sale agreement. That`s agreement not for transition of land rights, but for binding two parties when two based of the transaction accomplished. When the based of that transaction accomplished, the two parties must meet the officials of land rights (PPAT) to make Real Estate Purchase and Sale Agreement. If the seller can`t meet PPAT, the buyer can meet PPAT with two authority, the first as seller with power of attorney from the seller at pre-sale agreement, second as buyer. How the Power of Attorney as clause at pre-sale agreement? How legal protection for the buyer of land based on the power of attorney as clause of pre-sale agreement? Research methods used in this study are normative legal research being done in an effort to get the required data with respect to problems. The data used are secondary data composed of primary legal materials, secondary legal materials, and tertiary legal materials. In addition the primary data is also used as the supporter of the legal materials of secondary data. For an analysis of the data by the method of analytic juridical qualitative. The power of attorney for property as clause of pre-sale agreement can be used if the price has paid by the buyer."

"Peralihan hak atas tanah dapat dilakukan dengan berbagai cara. Salah satu diantaranya adalah dengan melakukan jual beli. Peralihan tanah dengan jual beli dapat dilakukan dengan membuat akta jual beli atau dengan membuat perjanjian dihadapan Notaris. Salah satu kewajiban dari Notaris dalam membuat akta perjanjian pengikatan jual beli adalah perlu melalukan pemeriksaan atas keabsahan dari surat-surat yang diperlukan. Apabila Notaris tidak memperhatikan dan menerapkan prinsip kehati-hatian disini, akan menimbulkan kerugian bukan hanya bagi para pihak terkait, melainkan terhadap akta yang dibuatnya, yaitu dapat batal demi hukum atau dapat dibatalkannya akta tersebut. Penelitian ini membahas bagaimana akibat hukum yang timbul dari perjanjian pengikatan jual beli dengan objek tanah negara yang dilakukan oleh perseorangan dan bentuk pertanggungjawaban dari Notaris atas batalnya perjanjian pengikatan jual beli yang dibuatnya berdasarkan Putusan Nomor 760/Pdt.G/2020/PN. Sby. Untuk menjawab permasalahan tersebut, penelitian ini menggunakan metode yuridis normatif dengan tipe penelitian deskriptif analitik, dan bersumber pada data sekunder berupa bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder dengan pendekatan kualitatif. Berdasarkan penelitian yang sudah dilakukan, bahwa ditemukan adanya tanah negara yang dijual oleh perseorangan, atau terdapat tanah yang dijadikan objek dalam perjanjian pengikatan jual beli tersebut merupakan tanah negara, sehingga perjanjian pengikatan jual beli tersebut dinyatakan batal demi hukum. Notaris sebagai pihak yang diberi wewenang dapat dikenakan sanksi yaitu sanksi administrasi, sanksi perdata, dan sanksi pidana. Sanksi yang dikenakan kepada Notaris dalam penelitian ini berupa sanksi perdata dengan mengembalikan uang jasa yang diterimanya. Untuk menghindari kesalahan yang dibuat oleh notaris, sebaiknya sebelum membuat akta perjanjian pengikatan jual beli, notaris memastikan bahwa tanah yang menjadi obyek dalam perjanjian tersebut tidak bermasalah, di kantor Badan Pertanahan Nasional setempat.

---

Transfer of land rights can be done in various ways. One of them is by buying and selling. The transfer of land by buying and selling can be done by making a deed of sale or by making an agreement before a notary. One of the obligations of a notary in making a deed of sale and purchase agreement is the need to check the validity of the required documents. If the Notary does not pay attention to and apply the precautionary principle here, it will cause harm not only to the parties concerned, but also to the deed he made, which can be null and void by law or the deed can be canceled. This study discusses how the legal consequences arising from the Sale and Purchase Binding Agreement with the State Land object are carried out by individuals and the form of liability from the Notary for the cancellation of the Sale and Purchase Binding Agreement made based on Decision Number 760/Pdt.G/2020/PN. Sby. To answer these problems, this research uses a normative juridical method with descriptive analytical research type, and is sourced from secondary data in the form of primary legal materials and secondary legal materials with a qualitative approach. Based on the research that has been done, it is found that there is state land sold by individuals, or there is land that is used as the object in the sale and purchase agreement which is state land, so that the sale and purchase binding agreement is declared null and void. Notaries as authorized parties can be subject to sanctions, namely administrative sanctions, civil sanctions and criminal sanctions. Sanctions imposed on Notaries in this study are in the form of civil sanctions by returning the service fees they receive. To avoid mistakes made by a notary, preferably before making a deed of binding sale and purchase agreement, the notary ensures that the land is the object of the agreement is not problematic, at the local National Land Agency Office."