ABSTRAK
Karya Akhir ini berinaksud mengangkat masalah properti,khususnya bisnis ruang perkantoran di Jakarta yang sekarangsedang lesu. Dengan tingkat pertumbuhan ekonomi yang cukupstabil untuk jangka panjang, perkembangan bisnis gedungperkantoran pada dasarnya juga semakin maju. Pada kondisibisnis yang lemah sekarang ini, bisnis ruang perkantoran perlumemilih alternatif yang terbaik untuk mempertahankanbisnisnya, bahkan untuk dapat memperoleh keuntungan. Studi ini mengambil kasus gedung perkantoran ?BimaTower?. Gedung 24 lantai dengan luas bangunan 19.230 m2 iniberdiri diatas tanah seluas 4.000 m2 dan berlokasi di kawasanSegitiga Emas Jakarta. Masa pembangunan gedung mulai 1988sampai dengan kuartal ke-3 1991. Total biaya investasinyasebesar us$ 40,364,000 dengan 90% dibiayai offshore loan dan10% modal disetor. Studi ini menguji beberapa alternatif penjualan ruangperkantoran tersebut, yang didukung dengan analisa kuantitatif(khususnya dengan Capital Budgeting) maupun kualitatif denganparameter?parameter keuangan dan prospek pasar sehingga dapatmenjadi strategi bisnis yang solid. Pada tahun 1992 mulai muncul alternatif penjualan stratatitle. Hal ini cukup mengusik kejelian para pemegang sahamnya.Beberapa alternatif yang harus dipertimbangkan antara lainmenyewakan gedung sampai tahun tertentu untuk kemudian dijual melalui alternatif pelepasan asset, saham atau strata title. Untuk mencari alternatif terbaik dipakai teknik capitalbudgeting pada alternatif penjualan yang bersifat ?MutuallyExclusive Project?. Namun turbulensi lingkungan usaha jugamemaksa kita untuk melihat parameter-parameter yang sulitdikuantitatifkan. Untuk itu analisa kualitatif juga perludilakukan sebagai judgement untuk mendukung keputusan akhir. Analisa kuantitatif didasarkan atas cashflowperusahaan sampai dengan 20 tahun, dengan parameter-parameteryang asumsinya diperhitungkan dengan cermat dan surveybeberapa konsultan properti di Jakarta. Parameter-parametertersebut adalah nilai tukar, tirigkat hunian, tarif sewa,service charge, tingkat pertumbuhan perekonomian Indonesia,tingkat inflasi dan lain sebagainya. Dan cash flow yangdiperoleh, bisa dihitung parameter setiap tahunnya, baikprofitability index, IRE, NPV maupun payback period untuksetiap alternatif. Penjualan strata title diasumsikan pada1994, 1995 dan 1996. Pada alternatif ini, cashflow hanyadihitung sampai 1997. Disamping itu, analisa kualitatif mengkaji hasil yangdicapai dari analisa kuantitatif melalui penelaahan ataspraktek bisnis ruang perkantoran di Jakarta pada umumnya. Dari hasil analisa atas seluruh alternatif penjualan,ternyata masing-masing memiliki kelebihan dan kekuranganPada alternatif menyewakan, bakk PI, IRR, NPV dan paybackperiod menghasjlkan angka dibawah harapan rata-rata returnyang diharapkan. Bahkan kerugian akuntansi dan defisit pada 3tahun pertama beroperasi tidak dapat dihindarkan. Kendatipundemikian, alternatif memberikan penghematan pembayaranpajak penghasilan perseroan akibat tingginya Loss CarryForward serta kemungkinan diperoleh capital gain untuk jangkapanjang. Menjual asset ternyata tidak mampu memberikan hasilmaksimal kepada pemegang saham. Masalahnya terletak padapembebanan pajak penghasilan berganda baik kepada perseroan(corporate income) maupun pemegang saham (dividend). Menjual saham menghasilkan parameter yang lebihmenguntungkan daripada alternatif menyewakan maupunmenjual asset. Alternatif ini dapat menghemat pajakpenghasilan perseroan sampai 100%, dan memberikanfleksibìlitas kepada pemilik saham karena memungkinkandipertahankannya sebagian kepemilikan melalui penjualansaham secara proporsional, serta transaksinya murah dansingkat. Disamping itu, alternatif ini dapat membantucash flow pembeli karena kemungkinkan dilanjutkannya seluruhpinjaman yang sedang berjalan, dan transaksi ini bukanmerupakan objek Pajak pertambahan Nilai. Pada alternatif strata title, kendatipun perusahaan harusterlebih dahulu menyewakan ruang selama 3 tahun pertama,cash flow dan alternatif ini masih mencapai hasil yang lebihmenguntungkan dari seluruh alternatif yang lain. Shareholdersmeimperoleb IRR 15,17% dan NPV US 2,626,000 yang hanya dicapaidalam 7 tahun. pemilihan alternatif berdasarkan hasil analisakuantitatif dan kualitatif ternyata menghasilkan 2 alternatifterbaik, masing-masing untuk kondisi yang berlainan. pemilihan alternatif keputusan penjualan gedungperkantoran sangat tergantung pada tujuan investasi. Kalauingin investasi jangka panjang, lebih baik memilih alternatifMenyewakan Ruang untuk memperoleh capital gain yang pada saattertentu dapat diperoleh melalui Penjualan Saham pada tingkatIRR dan NPV shareholders optimal. Bila yang dipilih adalah investasi jangka pendek, makaalternatif Menjual Strata Title akan sangat mendukung, karenamenghasilkari cash flow yang kuat, cepat dan mempunyai peluanguntuk melakukan investasi lain. Untuk kasus dalam studi ini, diusulkan agar pemegangsaham Bima Tower melepas seluruh atau sebagian sahamnya secarabertahap setelah tahun ke-5 kepada investor yang berminat. Halini mengingat kondisi Bima Tower yang telah terlanjur dibanguntanpa melalui perencanaan awal yang matang atas tujuaninvestasi dan pemilihan alternatif penjualan. Dengan demikianakan lebih cepat, murah, sederhana dan mampu meraih CapitalGain optimal bila dengan alternatif Menjual Saham kepada satuatau dua investor, daripada Menjual Strata Title kepadaPuluhan bahkan sampai ratusan investor ditambah dengan koridisiPasar Strata Title yang masih belum menentu. |
T1184-Fredi Chandra.pdf :: Unduh