Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"ABSTRAKTesis ini membahas mengenai bagaimanakah perspektif asas itikad baik terhadap kontrak baku khususnya pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun (PPJB SRS) serta bagaimanakah asas itikad baik dapat memberikan perlindungan bagi Calon Pembeli terkait dengan kontrak baku yang terdapat dalam PPJB SRS.Itikad Baik seharusnya memegang peranan penting dalam pembentukkan klausula kontrak baku dalam bentuk PPJB SRS, karena dengan adanya Itikad Baik yang diimplementasikan kepada klausula-klausula yang terdapat dalam PPJB SRS, kedudukan antara penjual sebagai pihak yang membuat PPJB SRS dan calon pembeli sebagai pihak yang akhirnya menyepakati PPJB SRS menjadi lebih setara dan lebih seimbang. Dengan adanya itikad baik, penjual tidak sewenang-wenang dan tidak menyalahgunakan posisi tawar yang dimiliki penjual dalam menyusun klausula dalam PPJB SRS tersebut. Pihak penjual pun harusnya memiliki keyakinan bahwa klausula-klausula yang terdapat dalam PPJB SRS yang berbentuk kontrak baku tersebut nantinya akan berguna dan menguntungkan bagi kedua belah pihak. Daya berlaku itikad baik haruslah meliputi seluruh proses perjanjian atau diibaratkan dengan ?the rise and fall of contract?. Dengan demikian, itikad baik harus meliputi tiga fase proses perjanjian, yaitu pre contractuale fase (fase pra-kontrak), contractuale fase (fase kontrak); dan postcontractuale fase (fase post-kontrak). Akan tetapi dalam prakteknya seringkali klausula kontrak baku dalam bentuk PPJB SRS merugikan salah satu pihak yang dalam hal ini adalah pihak calon pembeli dan menguntungkan pihak yang lain yaitu pihak penjual.Metode penelitian yang dilakukan dalam penelitian ini adalah metode penelitian kepustakaan, penelitian ini juga merupakan penelitian deskriptif, yaitu penelitian yang berupaya untuk memberikan gambaran mengenai urgensi dari perpektif asas itikad baik terhadap kontrak baku khususnya pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun.Tipe penelitian yang digunakan adalah normatif yuridis, dengan pendekatan yang akan digunakan adalah pendekatan perundang-undangan (statute-approach) dan pendekatan analitis (analytical approach). Jenis data yang digunakan adalah Data Sekunder yang meliputi Bahan Hukum Primer, Bahan Hukum Sekunder, dan Bahan Hukum Tersier. Penelitian yang akaTesis ini membahas mengenai bagaimanakah perspektif asas itikad baik terhadap kontrak baku khususnya pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun (PPJB SRS) serta bagaimanakah asas itikad baik dapat memberikan perlindungan bagi Calon Pembeli terkait dengan kontrak baku yang terdapat dalam PPJB SRS. Itikad Baik seharusnya memegang peranan penting dalam pembentukkan klausula kontrak baku dalam bentuk PPJB SRS, karena dengan adanya Itikad Baik yang diimplementasikan kepada klausula-klausula yang terdapat dalam PPJB SRS, kedudukan antara penjual sebagai pihak yang membuat PPJB SRS dan calon pembeli sebagai pihak yang akhirnya menyepakati PPJB SRS menjadi lebih setara dan lebih seimbang. Dengan adanya itikad baik, penjual tidak sewenang-wenang dan tidak menyalahgunakan posisi tawar yang dimiliki penjual dalam menyusun klausula dalam PPJB SRS tersebut. Pihak penjual pun harusnya memiliki keyakinan bahwa klausula-klausula yang terdapat dalam PPJB SRS yang berbentuk kontrak baku tersebut nantinya akan berguna dan menguntungkan bagi kedua belah pihak. Daya berlaku itikad baik haruslah meliputi seluruh proses perjanjian atau diibaratkan dengan ?the rise and fall of contract?. Dengan demikian, itikad baik harus meliputi tiga fase proses perjanjian, yaitu pre contractuale fase (fase pra-kontrak), contractuale fase (fase kontrak); dan postcontractuale fase (fase post-kontrak). Akan tetapi dalam prakteknya seringkali klausula kontrak baku dalam bentuk PPJB SRS merugikan salah satu pihak yang dalam hal ini adalah pihak calon pembeli dan menguntungkan pihak yang lain yaitu pihak penjual.Metode penelitian yang dilakukan dalam penelitian ini adalah metode penelitian kepustakaan, penelitian ini juga merupakan penelitian deskriptif, yaitu penelitian yang berupaya untuk memberikan gambaran mengenai urgensi dari perpektif asas itikad baik terhadap kontrak baku khususnya pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun.Tipe penelitian yang digunakan adalah normatif yuridis, dengan pendekatan yang akan digunakan adalah pendekatan perundang-undangan (statute-approach) dan pendekatan analitis (analytical approach). Jenis data yang digunakan adalah Data Sekunder yang meliputi Bahan Hukum Primer, Bahan Hukum Sekunder, dan Bahan Hukum Tersier. Penelitian yang akan dilakukan ini adalah penelitian deskriptif dengan pendekatan kualitatif. Kontrak yang akan dijadikan bahan studi adalah PPJB SRS Permata Gandaria antara Nyonya X dengan P.T. Putra Surya Perkasa, yang berbentuk kontrak baku.n dilakukan ini adalah penelitian deskriptif dengan pendekatan kualitatif. Kontrak yang akan dijadikan bahan studi adalah PPJB SRS Permata Gandaria antara Nyonya X dengan P.T. Putra Surya Perkasa, yang berbentuk kontrak baku.

---

AbstractThe present thesis will discuss the perspective of the principle of good faith towards the standard form contracts in particular the Agreement Binding for Sale and Purchase of Condominium (unit of multi-story building) (Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun) ?PPJB SRS? along with the elaboration on how the said principle can provide the Potential Buyer protection when dealing with the standardized form of the PPJB SRS.Good faith supposedly carries an important role in the process of formulating the standard-form clauses appear in the PPJB SRS, it is highly expected that by implementing such role, the (bargaining) position of the seller as the party constructing the PPJB SRS and the Potential Buyer which in the position to adhere to the standardized term in the PPJB SRS can be more or less equal or in balance. The presence of good faith will endorse the Seller to not exploit its ?higher? bargaining position arbitrarily during the construction of the terms under the PPJB SRS. The seller also needs to be ascertain that the standardized term making part of the PPJB SRS shall be utile and expedient for both signatories to the contract. Good faith is expected to be applied throughout the whole process of the agreement, as it commonly phrased as the ?rise and fall of a contract?. Following this idea, good faith necessarily needs to cover the three phases of the agreement namely the pre contractual phase, contractual phase, and post-contractual phase. Unfortunately however, it is not rare to find in practice that the formulation of standardized clauses within PPJB SRS is benefiting Seller in one hand while damaging the Buyer in the other hand.The research conducted for the present Thesis utilizes Library Research and under form of Descriptive Research methodology, whereas aiming to describe the urgency and perspective of the principle of good faith towards the standard form contracts in particular the Agreement Binding for Sale and Purchase of Condominium (or unit of multi-story building) (Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun). By using the normative juridical form of research the writer exercises the statute-approach altogether with the analytical approach. The research utilizes the secondary data consists of the primary, secondary, and tertiary legal materials. The research itself is a descriptive research with a qualitative approach. For the case study, the research examines a standardized-form of PPJB SRS Permata Gandaria signed by Ms. X and PT. Putra Surya Perkasa."

"Dalam perkembangan praktek bisnis terdapat suatu bentukkontrak yang isinya telah dibakukan dalam bentuk formuliryaitu kontrak baku. Kontrak baku adalah kontrak tertulisyang dibuat hanya oleh salah satu pihak dalam kontrak dansudah dicetak dalam bentuk formulir tertentu oleh salahsatu pihak, dimana pihak lain dalam kontrak tersebut tidakmempunyai kesempatan untuk mengubah klausula-klausulakontrak baku tersebut. Salah satu kontrak yang berbentukkontrak baku adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli SatuanRumah Susun (PPJB SRS). Yang menjadi pokok permasalahanadalah apakah klausula kontrak baku dalam bentuk PPJB SRSdapat merugikan salah satu pihak dan bagaimanakah penerapanasas-asas hukum kontrak dalam kontrak baku yang terdapatdalam PPJB SRS. Klausula kontrak baku dalam bentuk PPJB SRSseringkali merugikan salah satu pihak yang dalam hal iniadalah pihak calon pembeli dan menguntungkan pihak penjual.Dalam PPJB SRS tidak semua asas dalam hukum kontrakditerapkan. Seringkali terdapat pelanggaran terhadap asasasasdalam hukum kontrak yang ditunjukkan dengan adanyaketidaksetaraan dan ketidakseimbangan kedudukan diantarapara pihak dalam klausula-klausula PPJB SRS. Pembentukundang-undang diharapkan untuk membentuk undang-undang yangkhusus mengatur mengenai kontrak baku yang berfokus kepadakesetaraan kedudukan diantara para pihak serta Pemerintahharus membuat suatu pedoman yang lebih memiliki kekuatanmemaksa dalam pelaksanaannya sebagai dasar pembentukkanPPJB SRS, sehingga kedudukan diantara pihak dapat seimbang.Metode penelitian yang dilakukan dalam penelitian iniadalah metode penelitian kepustakaan dengan pendekatanyuridis normatif sedangkan metode analisis data dilakukandengan cara kualitatif. Dalam analisis yuridis suatu PPJBSRS ini, digunakan PPJB SRS Rumah Susun Permata Gandariaantara Nyonya X dengan P.T. Putra Surya Perkasa."

"Penulisan bertujuan memberikan gambaran yang jelas mengenai masalah perjanjian baku sepihak, yaitu bagaimana pengaturannya menurut hukum perjanjian Indonesia dan pedoman perikatan jual beli satuan rumah susun, serta bagaimana pelaksanaannya dalam praktik ditinjau dari segi hukum perlindungan hukum bagi konsumen. Metode yang digunakan adalah metode kepustakaan dan penelitian lapangan dengan teknik wawancara. Pembahasan skripsi tentang perjanjian baku sepihak yang merupakan perjanjian yang telah dipersiapkan oleh pihak pengusaha dengan syarat-syarat baku dan konsumen hanya menyetujui atau tidak. Perjanjian baku sepihak biasanya digunakan pada suatu transaksi bisnis, termasuk dalam perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun. Perjanjian baku sepihak tersebut berisi klausul eksonerasi yang berupa pembatasan tanggung jawab pengusaha pembangunan rumah susun. Setelah dilakukan analisa kasus ternyata klausul eksonerasi merugikan konsumen."

"Dewasa ini dalam daerah perkotaan untuk mengatasi masalah penyediaan lahan untuk membangun perumahan, oleh perusahaan pengembang telah dibangun rumah susun (kondominiun). Tawaran akan rumah susun ini telah mendapat sambutan yang sangat bagus dari masyarakat perkotaan sebagai konsumen, sehingga para pengusaha pengembang telah dapat melakukan transaksi dengan konsumen meskipun satuan rumah susun tersebut belum dibangunnya, dan hal ini telah menimbulkan banyak permasalahan, karena di dalam Undangundang nomor 16 tahun 1985, tentang rumah susun, diatur bahwa satuan rumah susun hanya dapat dijual jika telah mendapat izin layak huni dari pemerintah.Terhadap permasalahan ini, untuk dapat melakukan transaksi antara perusahaan pengembang dengan pembeli, maka dilakukanlah suatu terobosan hukum, yaitu dengan membuat perjanjian pengikatan jual beli, dimana para pihak mengikatkan diri untuk melakukan jual beli pada saat yang diperjanjikan.Dalam praktek banyak terjadi permasalahan ketika salah satu pihak tidak dapat memenuhi kewajibannya, dan biasanya yang dirugikan adalah calon pembeli sebagai konsumen pada pihak yang lemah. Sehingga timbul permasalahan yang memerlukan suatu pembahasan yaitu, apakah perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun tersebut bertentangan dengan Undang-undang Rumah Susun? dan juga sejauh manakah calon pembeli sebagai konsumen mendapat jaminan kepastian hukum dari perjanjian pengikatan jual beli tersebut? Dalam kenyataannya perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun, belum dapat memberikan jaminan yang cukup terhadap konsumen.Peraturan yang ada terkesan tidak cukup memperhatikan asas-asas perlindungan konsumen yang termuat dalam Undang-undang Perlindungan Konsumen. Jadi sangat disarankan agar peraturan tentang pedoman perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun yaitu Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. I/KpS/1994/ diperbaharui kembali, sehingga aturan-aturannya lebih meningkatkan jaminan kepastian hukum bagi konsumen."

"Undang Undang Nomor 16 Tahun 1985, tentang rumah susun, telah mengatur bahwa satuan rumah susun hanya dapat dijual jika telah mendapatkan izin layak huni dari pemerintah, akan tetapi untuk memudahkan developer mendapatkan dana selain dari perbankan, diperbolehkan milakukan penjualan sebelum rumah susun selesai dibangun, dalam pelaksanaannya dilakukan dengan membuat perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun antara penjual (developer) dan pembeli dimana para pihak mengikatkan diri untuk melaksanakan jual beli pada saat tertentu yang diperjanjikan.Mengingat besarnya resiko penjualan seperti ini, maka pemerintah membuat suatu pedoman perikatan jual bell satuan rumah susun yang dimuat dalam bentuk lampiran suatu Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Nomor l/Kpts11994, sejauh mana pedoman perikatan jual beli satuan rumah susun ini dilaksanakan dalam praktek, dalam hal ini timbul suatu permasalahan yang memerlukan pembahasan, yakni: 1. Apakah format akta perjanjian pengikatan jual bell satuan rumah susun yang sering digunakan sekarang ini telah mengatur hak dan kewajiban yang seimbang antara penjual dan pembeli; 2. Apakah perjanjian tersebut telah dapat memberikan jaminan kepastian hukum bagi calon pembeli?Dari penelitian yang dilakukan, dengan menggunakan metode penelitian normatif dan kepustakaan, hasil penelitian bersifat deskriptif, analitis dan evaluatif dapat diambil kesimpulan bahwa perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun yang ditemukan dalam praktek sekarang ini tidak mengatur hak dan kewajiban yang seimbang antara penjual dan pembeli juga tidak menjamin kepastian hukum bagi pembeli.Jadi disarankan agar pedoman yang selama ini hanya berbentuk lampiran Keputusan Mentezi ditingkatkan menjadi peraturan pemerintah atau Undang-Undang dengan menambah ketentuan mengenai sanksi, serta dituntut peran notaris memperhatikan klausul-klausul penting dalam perjanjian, dan agar dibuat dalam bentuk akta notaris atau minimal dilegalisasi dihadapan notaris serta di daftarkan di departemeniinstansi terkait untuk lebih meningkatkan jaminan kepastian hukum bagi para pihak dalam perjanjian."

"Pembangunan rumah susun di perkotaan faktanya memunculkan persoalan-persoalan serius. Berbagai regulasi mengatur pengawasan pembangunan dan penyelesaian transaksi rumah susun, belum menjangkau tujuan ideal suatu pembangunan. Disintegrasi regulasi rumah susun, menunjukkan penyelenggaraan urusan perumahan sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia, belum komprehensif dilaksanakan. Permasalahan jual beli rumah susun lebih banyak merugikan pihak konsumen. Berdasarkan fakta tersebut, relevan untuk menganalisa kesesuaian jangkauan prinsip keseimbangan dengan dimensi kontekstual dinamika terkini masyarakat modern dan dimensi normatif peraturan perundang-undangan di Indonesia. Metode penelitian yuridis normatif dan perbandingan hukum digunakan menganalisa (1) Prinsip keseimbangan dalam suatu perjanjian pengikatan jual beli di Indonesia; (2) Implementasi Perlindungan Hukum dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun (PPJB Sarusun); (3) Rekonstruksi Prinsip Keseimbangan antara pelaku usaha dan konsumen rumah susun sebagai pembaharuan hukum PPJB Sarusun. Hasil penelitian adalah asas Keseimbangan dalam perjanjian pengikatan jual beli di Indonesia berlaku mulai dari proses pembuatan kontrak sampai pelaksanaan kontrak. Hal ini dimaksudkan untuk menjamin proses negosiasi yang adil/setara, terjamin distribusi pertukaran hak dan kewajiban sesuai proporsinya. Prinsip keseimbangan menunjukkan adanya kebutuhan kesetaraan sebagai syarat utama terciptanya perjanjian. Selanjutnya, peraturan perundang-undangan yang ada belum dapat memenuhi prinsip keseimbangan kepentingan bagi para pihak dalam suatu perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun, meskipun UU No. 8/1999 dan UU No. 20/2011 beserta peraturan turunannya telah berupaya mencapainya. PPJB Sarusun tetap dilaksanakan meskipun syarat 20% keterbangunan belum terpenuhi sebagaimana ketentuan Pasal 43 ayat (2) UURS, Kepmenpera No.11/1994 yang mengatur pedoman PPJB. Terdapat ketidakseimbangan kedudukan antara pelaku usaha dan konsumen rumah susun, sehingga penerapan prinsip kesetaraan para pihak berdasarkan asas keseimbangan pada PPJB rumah susun tidak terwujud, pelaku usaha lebih superior dari konsumennya. Terbukti dari hasil penelitian terhadap 18 PPJB Sarusun baik yang komersial maupun umum. Bentuk pembaharuan hukum PPJB Sarusun antara pelaku usaha dan konsumen rumah susun adalah dengan melakukan rekonstruksi prinsip keseimbangan dalam PPJB Sarusun. Asas keseimbangan yang menjadi sintesa antara asas kebebasan, asas konsensus dan asas kekuatan mengikat, hakikatnya hanya dapat terpenuhi melalui ketiga prinsip tersebut berdasarkan hirarki leksikal. Pembaharuan hukum PPJB Sarusun berdasarkan Kepmenpera No. 11 Tahun 1994 dengan penyesuaian 11 gagasan materi dalam perubahan UURS yang sejalan dengan asas keseimbangan agar pembagian hak dan kewajiban dapat terwujud di seluruh tahapan hubungan kontraktual.

---

The construction of flats in urban areas in fact raises serious problems. Various regulations governing the supervision of the construction and settlement of flats, have not yet reached the ideal goal of development. Disintegration of flats regulations, showing the implementation of housing affairs as one of the basic human needs, has not been comprehensively implemented. The problem of buying and selling flats is more detrimental to the consumer. Based on these facts, its relevant to analyze the suitability of the balance principle with the contextual dimensions of the current dynamics of modern society and the normative dimensions of legislation in Indonesia. Normative legal research methods and legal comparisons are used in this dissertation, by analyzing (1) The Balance Principle in the Conditional Sale and Puchase Agreement in Indonesia; (2) Implementation of Legal Protection in the Conditional Sale and Purchase Agreement of Flats (CSPA Flats); (3) Reconstruction of the Balance Principle between business actors and consumers of flats as a legal renewal of the CSPA of Flats. The results of the study show that the balance principle in the CSPA of Flats in Indonesia is valid from the process of making the contract to the implementation of the contract. This is intended to guarantee a fair/ equal negotiation process, guaranteed distribution of the exchange of rights and obligations in proportion. The balance principle shows the need for balance and equality of position as the main conditions for the creation of agreements. Furthermore, the existing laws and regulations have not been able to fulfill the balance principle of parties interests in the CSPA of Flats, even though Law No. 8/1999 and Law No. 20/2011 along with derivative regulations have attempted to achieve it. CSPA of Flats is still implemented even though the condition of 20 persen development has not been fulfilled as stipulated in Article 43 paragraph (2) UURS, Kepmenpera No.11/ 1994 which regulates CSPA guidelines. There is an imbalance between the position of business actors and consumers of flats, so that the application of the principle of equality of parties based on the principle of balance in the CSPA of Flats does not materialize, business actors are superior to consumers. Evident from the results of research on 18 CSPA of Flats, both commercial and public. The form of legal reform of the CSPA of Flats between business actors and consumers of flats is to carry out a balance principles reconstruction in the CSPA of Flats. The balance principle becomes a synthesis between the principle of freedom, the principle of consensus and the principle of binding power, its essence can only be fulfilled through the three principles based on the lexical hierarchy. Legal renewal of the CSPA of Flats based on Kepmenpera No. 11/1994 by adjusting eleven content material ideas in the amendment to the Law on Flats that is in line with the principle of balance so that the distribution of rights and obligations can be realized at all stages of contractual relations"

"Pembangunan rumah susun merupakan salah satu solusi permasalahan akan sempitnya areal permukiman di perkotaan, tetapi memerlukan dana yang cukup besar. Di kalangan developer berkembang kebiasaan memasarkan rumah susun terlebih dahulu sebelum selesai dibangun, bahkan ketika dalam tahap perencanaan. Dengan demikian, konsumen yang berminat harus memberikan uang muka sebagai dana awal pembangunan rumah susun kepada developer. Hal ini bertentangan dengan Pasal 18 UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, yaitu bahwa rumah susun baru boleh dipasarkan apabila sudah memperoleh izin layak huni. Selain itu, praktik demikian berakibat pada implementasi hukum yang tidak jelas bagi konsumen dan banyaknya perbuatan curang lainnya yang dilakukan developer. Untuk mengantisipasinya, Pemerintah mengeluarkan Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 11 tahun 1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun yang melegalisasi perikatan jual beli pendahuluan dan memberikan perlindungan hukum bagi konsumen maupun developer. Akan tetapi, keputusan tersebut belum menjamin adannya perlindungan hukum yang memadai bagi konsumen. Apa lagi adanya realitas bahwa perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun (PPJBSRS) tersebut berbentuk suatu klausula baku yang lebih mengutamakan kepentingan developer. Hal ini akibat ketidaktegasan Undang-undang No. 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen mengenai larangan pencantuman klausula baku. Berdasarkan realitas tersebut, PPJB-SRS belum menjamin adanya perlindungan hukum bagi konsumen, sehingga perlu dipikirkan upaya tegas untuk melindungi konsumen. Upaya tersebut dilakukan antara lain dengan melakukan perbaikan atas peraturan yang mengatur kegiatan jual beli SRS, yang menitikberatkan pada segi perlindungan hukum bagi konsumen."