Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Tesis ini meneliti tentang keberlakuan surat kuasa membebankan hak tanggungan disaat debitur pelaksana kredit meninggal dunia sebelum terpasang hak tanggungan pada objek yang akan dijadikan jaminan kredit. Perekonomian yang sekarang berlangsung dinamis dalam kehidupan masyarakat secara tidak langsung berdampak pada roda perekonomian Indonesia. Salah satu ciri dinamisnya perekonomian adalah meningkatnya pinjaman kredit yang diberikan oleh Bank sebagai salah satu modal usaha. Dalam memberikan perjanjian kredit, terkadang kreditur dalam hal ini Bank memerlukan suatu jaminan untuk menjamin pelunasan hutang tersebut. Hak Tanggungan adalah jaminan yang sering dipakai dalam proses pinjam meminjam dimana objek yang dijadikan jaminan adalah berupa tanah beserta bangunan di atasnya. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan merupakan pernyataan pemberian kuasa khusus yang diberikan oleh pemberi kuasa / pemberi Hak Tanggungan dalam bentuk tertulis atau autentik yang dibuat oleh dan di hadapan Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan maksud untuk digunakan pada waktu melakukan pemberian Hak Tanggungan dalam hal pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir sendiri di hadapan Pejabat Akta Tanah dalam rangka pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan, namun dalam perkembangannya banyak terjadi permasalahan yang terjadi seiring dengan berjalannya kredit, masalah juga terjadi pada kredit Bank "PT BPR TKI" dan "BSL" dimana "BSL" selaku debitur perjanjian kredit meninggal dunia pada saat perjanjian kredit masih berlangsung dan objek yang dijaminkan belum sempat dibebani Hak Tanggungan namun sudah terlebih dahulu dibuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang menurut Undang - Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996 tidak dapat berakhir dan dicabut selain karena sudah habis masa berlakunya.

---

This thesis examines the validity of a power of attorney to charge mortgage loans when borrowers die before the mortgage is attached to the object to be used as loan collateral. The economy is now dynamic occurred in people's lives indirect impact on the economy of Indonesia. One characteristic of the dynamic economy is growing loans granted by the Bank as one of the capital. In providing credit agreements, sometimes creditors in this case the Bank requires collateral to guarantee repayment of a debt. Mortgage insurance is often used in the process of lending and borrowing in which the object is used as collateral in the form of land and buildings on it. Power of Attorney for Mortgage impose a special authorization statement provided by the authorizing / giver Mortgages in writing or authentically created by and in the presence of Notary or Land Deed Official (PPAT) with a view to use when conducting delivery Mortgages in Mortgage providers it can not present itself in the presence of officials in order to manufacture the Land Deed Granting Mortgage Deed, but in its development much going problems occurred with the passing of the credit, credit problems also occur in the "PT. BPR TKI" and "BSL" where "BSL"credit Agreement as the debtor dies during the loan agreement is still ongoing and the objects have not been encumbered collateral Mortgages however have first made Attorney Impose a Statutory Mortgages - Mortgages Act No. 4 of 1996 and the end can not be revoked except as expired."

"Perjanjian kredit yang dibuat oleh Bank dengan Nasabah Debitur memerlukan jaminan dan memenuhi prinsip kehati-hatian sesuai dengan Pasal 8 ayat (1) UU Perbankan. Penelitian ini dilakukan pada perjanjian kredit dengan agunan yang dibebankan hak tanggungan melalui pembuatan SKMHT dan APHT. Namun, sering kali dalam proses pembuatan APHT ini muncul berbagai masalah yang akan menyulitkan Bank untuk mengeksekusi objek jaminan kredit. Maka, ada dua rumusan masalah, yaitu: bagaimanakah pengaturan pemberian kredit oleh Bank dengan pengikatan SKMHT? Dan bagaimana risiko Bank selaku Kreditur dalam pemberian kredit dengan pengikatan SKMHT? Adapun tujuan penelitian ini adalah memahami peraturan-peraturan terkait dan menganalisis risiko-risiko yang dapat terjadi dalam pemberian kredit dengan pengikatan SKMHT dan upaya-upaya yang dapat dilakukan oleh Bank untuk menyelesaikan masalah-masalah yang terjadi. Metodologi penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah yuridis normatif dan tipe penelitian yang digunakan adalah deskriptif analitis. Penelitian ini didasarkan pada data sekunder dan diperkuat dengan data dari wawancara. Berdasarkan hasil penelitian, ditemukan beberapa pengaturan terkait dalam pemberian kredit dengan pengikatan SKMHT. Lebih lanjut, dalam memberikan kredit dengan pengikatan SKMHT, Bank memiliki beberapa risiko, diantaranya: kedudukan Bank selaku Kreditur Konkuren, Debitur wanprestasi, adanya catatan blokir dan/atau catatan sita, dan jangka waktu berlakunya SKMHT yang terlalu singkat. Bank selaku Kreditur dapat melakukan berbagai upaya untuk mencegah timbulnya kredit bermasalah, seperti: menerapkan manajemen risiko dan prinsip-prinsip dalam pemberian kredit (Prinsip 5C dan 7P), melakukan pembuatan APHT dan pendaftaran hak tanggungan. Lebih lanjut, apabila terjadi kredit bermasalah, Bank dapat melakukan dua upaya, yaitu: penyelamatan kredit bermasalah atau penyelesaian kredit bermasalah. Berdasarkan hasil penelitian ini, Penulis memberikan saran agar Bank wajib menerapkan prinsip kehati-hatian (prudent) dengan meminta PPAT rekanan Bank untuk melakukan peningkatan SKMHT menjadi APHT dan kepada Pemerintah (lembaga legislatif dan eksekutif) agar melakukan kajian lebih mendalam mengenai jangka waktu berlakunya SKMHT dan juga tata cara atau prosedur penyelesaian kredit bermasalah

---

Credit agreement made between a Bank and a Debtor requires collateral and fulfilling the prudential principle, in accordance with Article 8 paragraph (1) of the Banking Law. This research pertains to credit agreements with collateral that is imposed upon mortgage rights through the making of SKMHT and APHT. However, in establishing APHT, a lot of problem arises which hinder Banks from executing the collateral object. Therefore, there are two research questions, namely: how is the regulation of credit provision by the Bank in relation to SKMHT binding? and how is the risk of Banks as creditors in granting credits with SKMHT binding? However, the purpose of this research is to comprehend regulations regarding SKMHT binding and analyzing risks that may occur in credit provisions with SKMHT binding, in addition to efforts that may be undertaken by Banks to resolve these issues. Methodology used in this research is juridical normative, and the research type is analytical descriptive. This research is founded upon secondary data and substantiated with data from interviews. According to this research’s result, there are some regulations relating to credit provisions with SKMHT binding. Furthermore, in providing credits with SKMHT binding, Banks have several risks, among others: the status of Bank as a concurrent creditor, Debtor default, existence of blocking or confiscation records, and the validity period of SKMHT that is too short. Banks as creditors are able to make various efforts to prevent non-performing loans from emerging through efforts such as: implementing risk management and principles in granting credit (5C and 7P principles), establishing APHT and registering mortgage rights. Moreover, in the event of non-performing loans, Banks can perform two actions, namely: rescue of non-performing loans or settlement of non-performing loans. Based on the results of this research, the Author suggests that Banks are required to apply prudential principles by asking PPAT bank partners to upgrade SKMHT to APHT and to the government (legislative and executive institutions) to conduct a more in-depth study of the validity period of SKMHT and also procedures for the settlement of problem loans.

"

"Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) merupakan pernyataan pemberian kuasa yang diberikan pemberi kuasa atau pemberi hak tanggungan dengan menunjuk pihak lain sebagai kuasanya yang wajib dibuat dengan akta Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dalam pembuatan akta, Notaris tunduk pada ketentuan UUJN yang menetapkan bentuk dan format dari akta notaris, namun pada praktiknya ketika membuat SKMHT notaris dituntut oleh Badan Pertanahan Nasional untuk membuat SKMHT berdasarkan blanko Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 tahun 2012. Diperlukan adanya kajian unutk mempelajari implikasi hukum akta SKMHT yang dibuat dihadapan notaris yang tidak sesuai dengan ketentuan Undang-undang Nomor 2 tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. Penelitian ini menggunakan metode penelitian yuridis normatif. Berdasarkan hasil dari penulisan tesis ini dapat disimpulkan kedudukan akta SKMHT yang dibuat oleh notaris dengan menggunakan format berdasarkan blanko Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nomor 8 tahun 2012 yang mana tidak sesuai dengan ketentuan akta auntentik berdasarkan UUJN merupakan akta dibawah tangan.

---

Notaries must follow the provisions of the Law on Notary Positions while making legitimate deeds; however, in practise, SKMHT deeds are created using the form of the head of the national land agency's regulation number 8 of 2012, which is not in conformity with the provisions of the UUJN. The legal ramifications of a notary SKMHT deed utilising the format of the head of the land agency regulation number 8 of 2012, as well as the protection of a notary in making SKMHT deeds, require more research. Furthermore, normative juridical is a methodological approach that used to complete this research. The finding of this thesis conclude that The position of the SKMHT deed made by a notary using a format based on the form of the Head of the Land Agency Regulation Number 8 of 2012, is not in accordance with the provisions of the UUJN, and could result in the deed being an underhand deed rather than an authentic deed as stipulated in the SKMHT form."

"Eksekusi Lelang atas jaminan yang berdasarkan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan oleh Pengadilan dapat dilaksanakan apabila Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang telah diikuti Akta Pemberian Hak Tanggungan telah didaftarkan oleh Kantor Pertanahan sehingga terbit Sertipikat Hak Tanggungan. Apabila tidak diikuti dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan dan adanya gugatan dari pihak ketiga yang memperoleh objek dengan iktikad baik maka dapat menimbulkan masalah hukum. Tesis ini membahas mengenai perlindungan hukum bagi pemilik sertipikat hak milik pada eksekusi lelang putusan pengadilan berdasarkan surat kuasa membebankan hak tanggungan namun tidak diikuti dengan akta pemberian hak tanggungan. Metode penelitian tesis ini berupa yuridis normatif dengan tipologi deskriptif-analitis. Berdasarkan hasil penelitian diperoleh (1) sesuai ketentuan Pasal 1179 Jo Pasa 13 ayat (1), ayat (3) dan (5) Undang-Undang Hak Tanggungan objek yang diberikan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan sah menjadi jaminan apabila telah terdaftar pada Kantor Pertanahan sehingga terbit Seripikat Hak Tanggungan. Serta Pasal 15 ayat (3) dan ayat (6) Undang-Undang Hak Tanggungan dengan tidak dilanjutkan pembuatan APHT dan tidak didaftarkan pada Kantor Pertanahan lebih dari 1 (satu) bulan selambat-lambatnya setelah waktu diberikan sehingga apabila tidak dilanjut maka berakibat tidak dapat dipergunakan lagi atau batal demi hukum. Oleh karena itu jaminan yang hanya berdasarkan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan tanpa diikuti APHT dan tidak didaftarkan lebih dari 1 (satu) bulan menjadi batal dan juga eksekusi lelang yang telah berlangsung menjadi tidak mempunyai kekuatan hukum. Alasan-Alasan tersebut dapat dijadikan perlindungan hukum bagi pihak ketiga yang memperoleh objek dengan iktikad baik.

---

Auction execution of guarantee based on power of attorney imposing underwriting rihts by the court can be carried out if the power of attorney  imposing underwriting rights has been registered by the land office so that a certificate of mortgage is issued. If not followed by the deed of granting mortgage rights and lawsuit from a third party who obtained the object in good fauth, it can cause legal problems. This thesis discusses the legal protection for owner of certificates of ownership in the auction execution decision on guarantees bound by a power of attorney imposing mortgage rights but not followed by deed grating mortgage rights. This thesis research method is normative juridical with descriptive-analytical typology. Based on the results of the study obtained (1) in accordance with the provisions of Article 1179 Jo Article 13 paragraph (1), paragraph (3) and paragraph (5) of the underwriting right law object granted by the power of attorney imposing a legal mortgage becomes a guarantee if it has been registered at the land office so publishe mortgage certificate and article 15 paragraph (3) and paragraph (6) of the land office for more than 1 (one) month not later than the time given so that if its not continued, the result cannot be used anymore or null and void by law. Therefore, guarantees that are onlu based on power of attorney imposing mortgage rights without being registered for more than 1 (one) month will be canceled and the execution of the auction of the auction that has been held will not have legal force. These reasons can be used as legal protection for third parties who obtain objects in good faith."

"Dalam jaminan atas tanah, terdapat lembaga khusus yang mengatur ketentuan mengenai jaminan hak atas tanah, yaitu lembaga Hak Tanggungan dan telah diatur dalam suatu perundang - undangan khusus, yaitu Undang - Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996. Adanya lembaga khusus tersebut beserta peraturan yang ada berfungsi untuk melindungi kreditur sebagai pemegang Hak Tanggungan agar mempunyai kedudukan yang kuat. Namun karena semakin tingginya persaingan bank, sehingga bank sudah kurang memperhatikan, tidak mematuhi dan mengikuti lagi peraturan - peraturan yang ada. Untuk meminimalisir biaya yang harus dikeluarkan oleh nasabah selaku debitur dalam proses pemberian kredit, terutama kredit kecil atau kredit mikro, dalam penjaminan hak atas tanah, bank meniadakan pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak tanggungan (SKMHT) dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT). Tesis ini mengangkat pokok permasalahan, seperti bagaimana penjaminan tanah tanpa dibuatnya SKMHT maupun APHT dalam proses perkreditan, serta bagaimanakah penyelesaiannya apabila terdapat kredit macet dengan jaminan tanah yang tidak dibuatkan SKMHT maupun APHT. Untuk menjawab pokok permasalahan tersebut, tesis ini menggunakan tipe penelitian yuridis normatif, dimana penelitian dilakukan terhadap hukum positif tertulis dalam suatu perundang - undangan, untuk mengetahui kesesuaian terhadap praktek yang di lapangan mengenai penjaminan tanah dalam proses perkreditan mikro terkait dengan peraturan di dalam Undang - Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996. Dari penelitian yang telah dilakukan, diketahui bahwa praktek yang dilakukan tidak sesuai dengan ketentuan - ketentuan yang diatur dalam Undang - Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996, dengan tidak melaksanakan peraturan yang ada jelas bank tidak memanfaatkan perlindungan yang telah diatur dalam Undang - Undang Hak Tanggungan. Begitu pula mengenai terjadinya kredit macet, bank tentunya kesulitan untuk melakukan pencairan jaminan hak atas tanah, terlebih apabila nasabah tidak lagi kooperatif. Karena belum dibuatnya SKMHT maupun APHT, sehingga tentunya berakibat tidak dapat dilakukan pendaftaran Hak Tanggungan, sehingga secara otomatis tidak terbitnya sertifikat Hak Tanggungan, yang mengakibatkan bank tidak menjadi kreditur preferen.

---

In relation to this, a special institution celled the Mortgage Agency (Lembaga Hak Tanggungan) has been established which is regulated by a special law namely Law Number 4 of 1996 on Mortgage Rights. The main purpose of this institution and related regulations is to protect the creditors as the holder of Mortgage Right, thus giving them a strong legal basis. However, highly intense competition between banks forces them to disregard those regulations. To keep the costs a debtor has to spend to get a loanat a minimum, particularly for small and micro enterprises, when using land as a collateral, some banks no longer issue a Power of Attorney to Charge for the Rights of Land Mortgage (SKMHT) and Deed of Grant of Mortgage (APHT).

This thesis analyzes the process of obtaining bank loans which involves the practice of making land mortgages without issuing SKMHT or APHT. This thesis also identifies the bank’s strategies to settle bad loans involving land mortgages made without SKMHT or APHT. To analyze those problems, this thesis applies juridical-normative approach, in which a codified positive law is examined to measure the relevance between the applicable law and the real practice of land mortgage in the loan process with reference to Law Number 4 of 1996 on Mortgage Right.

Results show that loan practices are not in compliance with the regulations stated in Law Number 4 of 1996 on Mortgage Rights. By not abiding to the applicable law, the bank denies itself the protection provided by the Mortgage Right Law. If bad loans do occur, which requires them to apply for Mortgage Rights first, especially when the debtor is no longer cooperative. The absence of both SKMHT and APHT prevents the bank from appliying the Mortgage Rights, which effectively prevents them from obtaining the Mortgage Right certificate. This will certainly risk the bank’s reputation as a credible creditor."

"Perjanjian Kredit kepada Bank merupakan praktek yang umum dilakukan oleh debitur untuk memperoleh kredit yang dibutuhkannya. Dalam prakteknya, perjanjian ini menggunakan jaminan hak tanggungan dimana format dan bentuknya telah ditentukan dalam perjanjian kredit tersebut. Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) diberlakukan dalam hal debitur tidak bisa datang langsung dan sebagai syarat agar dapat segera ditindak lanjuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). SKMHT pada prinsipnya diberikan untuk jangka waktu tertentu. Tujuan ini diberlakukan dalam rangka mencegah berlarut-larutnya waktu pelaksanaan SKMHT. Namun dalam praktek kadangkala penggunaan SKMHT menemui berbagai permasalahan yang mengakibatkan posisi kreditur sebagai pemegang hak tanggungan dirugikan. Permasalahan yang timbul terutama akibat adanya pembatasan jangka waktu SKMHT dibahas dalam penelitian ini terutama dalam hal resiko yang dihadapi kreditur bank bilamana terjadi cidera janji (wanprestasi) debitur dan upaya-upaya yang dapat dilakukan untuk dapat melindungi kreditur bank dalam penggunaan SKMHT.

---

Bank credit agreement are common practice by debitor to receive the credit they need. In practice, this agreement are using securities right insurance where the form and contents had been determined in those credit agreement. The impose attorney mortgage are used in situation where the giver mortgages unable to attend and as a condition to make the Deed of Encumbrance. The impose attorney mortgage is given for some amount of time. The reason for this time limitation is to prevent the longer time more than needed to make this attorney imposing mortgage runs. However, sometimes the practice of this attorney imposing mortgage had met some problems that make the position of creditor not good. The discussion focused on problems that occur because of the time limitation especially the risk that creditor need to face when the delinquent payment occur with the alternate solution that can be chosen to protect the creditor."

"Penelitian ini mengkaji aturan hukum yang mengatur tata cara penjaminan tanah dengan jaminan kebendaan hak tanggungan dengan metode penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan sebagai tata cara pemberian hak tanggungan dengan cara tidak langsung serta kesesuaian hukum yang berlaku dan digunakan didalam masyarakat Metode penelitian yang digunakan adalah yuridis normatif Penulisan skripsi ini menggunakan metode penelitian kepustakaan dengan data sekunder sebagai sumber datanya Hasil penelitian menunjukkan bahwa walaupun aturan telah jelas mengatur mengenai tata cara penjaminan hak tanggungan dengan menggunakan metode Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan tetapi masih terdapat penyimpangan yang terjadi di dalam masyarakat dalam hal ini dapat dilihat dari Putusan No 1675 Pdt G 2007 PN JKT SEL dan pertimbangan hukum serta putusan hakim masih belum sesuai dengan aturan hukum yang berlaku.

---

This research studies examines the legal rules that regulate the procedure of land guarantee with material guarantee which is mortgage with Authority Letter of Mortgage Imposing Mechanism as an indirect way to give a mortgage and law suitability that prevails and used in society Writing method that is used is juridical normative The writing of this minithesis is using literature research methods with secondary data as the resource The results of the research shows that although the rules have been clear on the procedure about mortgage with Authority Letter of Mortgage Imposing Mechanism but there`s still a deviation that happens in society which shows in case No 1675 Pdt G 2007 PN JKT SEL and consideration of the law and the judge 39 s verdict is still not in accordance with the rules of the applicable law."

"Pembebanan jaminan dalam bentuk Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) harus dilakukan sendiri oleh pemberi hak tanggungan. APHT tidak dapat dibuat apabila persyaratannya belum terpenuhi, hal tersebut dapat di siasati dengan pemberian surat kuasa membebankan hak tanggungan (SKMHT) yang bentuk dan jangka waktunya telah ditentukan, dalam jangka waktu yang telah ditentukan SKMHT harus ditindaklanjuti dengan pembuatan APHT agar kreditur berkedudukan sebagai kreditur preferan. Mengapa SKMHT dipergunakan dalam praktek, apa kendala yang dihadapi dalam pembuatan APHT berdasarkan SKMHT dan bagaimana peranan Notaris/PPAT dalam pembuatan SKMHT. Metode penelitian yang digunakan adalah penelitian kepustakaan, data yang digunakan adalah data sekunder berupa studi dokumen didukung dengan wawancara. SKMHT digunakan karena pemberi jaminan tidak dapat hadir dalam pembuatan APHT, masalah jaminan itu sendiri, kredit berjangka waktu pendek. Selain itu SKMHT digunakan sebagai langkah awal agar jaminan dapat dikuasai oleh kreditur, masalah bank teknis dan letak jaminan tidak sama dengan domisili bank maupun pemberi hak tanggungan. Kendala dalam pembuatan APHT berdasar SKMHT terutama masalah jangka waktu karena dalam jangka waktu yang telah ditentukan tersebut para pihak harus bisa memenuhi persyaratan pembuatan APHT, selain itu adanya debitur yang beritikad jelek dan masalah kelangkaan blanko. Peran Notaris/PPAT besar karena tanpa Notaris/PPAT SKMHT tidak dapat dibuat, selain itu Notaris/PPAT juga berperan dalam penelitian yuridis mengenai obyek dan subyek jaminan sehingga akta yang dibuatnya menjadi akta otentik yang pada saatnya dapat digunakan sebagai dasar pembuatan APHT. Diberikannya wewenang kepada Notaris/PPAT memberikan kemudahan bagi pengguna SKMHT. Untuk menghindari lewatnya waktu SKMHT maka dilakukan SKMHT ulang. Salah satu solusi mengatasi langkanya blangko sebenarnya dapat disiasati dengan pembuatan SKMHT dengan format Notaris sesuai UUJN namun dalam praktek pada saat pendaftaran, SKMHT tersebut tidak dapat diterima sebagai dasar pembuatan APHT, oleh karena itu perlu koordinasi yang baik antara instansi terkait agar pelayanan kepada masyarakat dapat berjalan dengan lancar."

"Hak Tanggungan adalah suatu bentuk jaminan pelunasan utang, dengan hak mendahulu, dengan objek jaminannya berupa hak-hak atas tanah yang diatur dalam UUPA. Pada pemasangan dan pendaftaran Hak Tanggungan dalam kondisi tertentu diperlukan terlebih dahulu pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) terkait dengan kondisi objek Hak Tanggungan. Terkait dengan SKMHT diatur jangka waktu agar SKMHT tersebut diikuti menjadi Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Pada praktiknya, kerap ditemukan permasalahan mengenai SKMHT yang tidak diikuti pembuatan APHT. Sehingga menimbulkan pernyataan bagaimanakah akibat hukum dari SKMHT yang tidak diikuti dengan pembuatan APHT, alasan-alasan yang mengakibatkan SKMHT tidak diikuti dengan pembuatan APHT? Penelitian ini menggunakan metode penelitian berbentuk penelitian yuridis-normatif, sedangkan metode analisis data yang digunakan oleh penulis adalah metode kualitatif dan menggunakan alat pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah wawancara dan studi dokumen atau bahan pustaka. Hasil dari penulisan tesis ini memberikan saran kepada Notaris perlu memastikan terlebih dahulu, apakah syarat administrasi dari Kantor Pertanahan untuk pembuatan APHT dapat dibuat selama jangka waktu SKMHT masih berlaku yang telah diatur dalam Undang-undang, Notaris/PPAT perlu menjelaskan terlebih dahulu mengenai biaya-biaya yang akan ditanggung debitur terkait pemberian Hak Tanggungan atas hak tanah yang belum terdaftar, agar tidak terhambat dalam permasalahan biaya untuk ditingkatkan menjadi APHT.

---

Mortgage rights are a form of guarantee of repayment of debt, with prior rights, with the object of collateral in the form of land rights stipulated in the UUPA (in Indonesia). In the installation and registration of Underwriting Rights under certain conditions, it is necessary to first make a Power of Attorney to Charge Mortgage (SKMHT in Indonesia) related to the condition of the Underwriting Right object. In relation to SKMHT, the time period for the SKMHT is to be arranged to become a Deed of Giving mortgage right (APHT in Indonesia). In practice, problems are often found regarding SKMHT which are not followed by making APHT. Thus giving rise to a statement of how the legal consequences of SKMHT were not followed by the making of APHT, the reasons for the SKMHT were not followed by the making of the APHT? This study uses a research method in the form of juridical-normative research, while the data analysis method used by the author is a qualitative method and uses data collection tools used in this study are interviews and study of documents or library materials. The results of this thesis writing provide advice to Notaries need to ensure first, whether the administrative requirements from the Land Office for making APHT can be made during the validity period of the SKMHT which has been regulated in the Act, the Notary / PPAT needs to explain in advance the costs which will be borne by the debtor related to the granting of Underwriting Rights on land rights that have not yet been registered, so as not to be hampered in the matter of costs to be increased to APHT."

"Pelelangan eksekusi hak tanggungan seharusnya dilaksanakan berdasarkan hak penerima hak tanggungan peringkat pertama yang terdapat dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (“APHT”) yang berkekuatan hukum (parate eksekusi). Pada Putusan Mahkamah Agung Nomor 988/K/Pdt/2022, APHT yang menjadi dasar pelelangan dibuat secara melawan hukum karena pembuatan surat kuasa membebankan hak tanggungannya tidak dihadiri oleh pemberi hak tanggungan sehingga menjadi batal demi hukum. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis akibat hukum dari pelelangan yang dilakukan berdasarkan APHT yang dibuat setelah debitur meninggal dunia dan mengenai perlindungan hukum bagi kreditur pasca batalnya lelang eksekusi hak tanggungan ketika debitur wanprestasi. Penelitian ini merupakan penelitian hukum doktrinal dengan tipologi penelitian eksplanatoris yang menggunakan data sekunder yang diperoleh melalui studi kepustakaan. Data dalam penelitian ini dianalisis secara kualitatif. Pada penelitian ini, ditemukan bahwa APHT yang dibuat setelah debitur meninggal dunia bertentangan dengan Pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan sehingga menjadi batal demi hukum dan mengakibatkan batal demi hukumnya pelelangan dan peralihan atas objek hak tanggungan. Sedangkan perlindungan hukum bagi kreditur pasca batalnya lelang eksekusi hak tanggungan ketika debitur wanprestasi adalah dengan menyatakan seluruh isi perjanjian kredit harus dilaksanakan dan dapat mengajukan gugatan wanprestasi untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga kepada ahli waris debitur. Maka dari itu, pembuatan APHT setelah debitur meninggal dunia tidak cukup hanya dengan janji dalam perjanjian kredit sehingga pertimbangan hakim tidak tepat.

---

Execution of mortgage rights should be held by the first holder’s right (parate execution) contained in the legally enforceable deed of grant of mortgage (“APHT”). On the Supreme Court Decision Number 988/K/Pdt/2022, the APHT that used for the auction was made against the law because the power of attnorney was made without the presence of the mortgagee thus becoming null and void. This research aims to analyze the consequences of the auction held based on APHT made after the debtor’s death and regarding legal protection for creditors after the execution of mortgage rights was declared null and void in the event of the mortgagee’s default. This research is a doctrinal legal approach with explanatory research typology that used secondary data obtained through literature study. The data was analyzed qualitatively. Based on this research, it was found that APHT made after the debtor’s death was against Article 15 paragraph (1) Law No. 4 year 1996 on Mortgage Right hence it becomes null and void, resulting the auction and the object of mortgage’s transfer to be null and void as well. Meanwhile, the legal protection that could be taken by the creditors after the execution of mortgage rights was declared null and void in the event of the mortgagee’s default are by stating that all contents of the credit agreement must be implemented and by filing a default lawsuit to the debtor’s heirs to get compensation for losses and interest. The conclusion is the pledge from the credit agreement was not sufficient to be used as a basis to make APHT after the debtor’s death, so the judges’ judgement was not precise."