Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Merupakan perusahaan yang bergerak dalam bidang properti yang melakukan pembangunan Apartment "Y", dimana PT "X"; melakukan pengubahan peruntukkan dari pusat kebugaran fitness center yang merupakan bagian dai Benda Bersama di Apartemen "Y"; dan menjadi satu kesatuan dalam Sertipikat Hak Guna Bangunan SHGB Induk serta Pertelaan Apartment "Y". Pengubahan peruntukkan dan fungsinya dilakukan dengan mengajukan pemecahan menjadi Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun SHMSRS ke Kantor Pertanahan tanpa melakukan pengubahan revisi sebagaimana Pertelaan Apartemen "Y" yang pernah diajukan ke Walikota setempat sehingga berakibat pada adanya pengubahan fungsi dari Benda Bersama di Apartemen "Y" yang menjadi hak milik perorangan sekaligus merubah komposisi Nilai Perbandingan Proporsional NPP di Apartemen "Y". Pokok permasalahan dalam tesis ini adalah bagaimana aspek hukum bagi developer yang mengubah peruntukkan dari benda bersama yaitu fitness centre menjadi hunian dengan memohon sertipikat satuan rumah susun ? Apakah sanksi hukum yang diberikan kepada developer PT "X" yang telah mengubah fitness centre menjadi hunian dengan memohon sertipikat satuan rumah susun?Metode penelitian yang digunakan dalam hal ini adalah penelitian Yuridis Normatif secara deskriptif. Jenis data yang digunakan adalah data sekunder terdiri dari bahan hukum primer, sekunder dan tersier, alat pengumpulan datanya adalah studi dokumen dan metode analisis data adalah kualitatif dengan bentuk laporannya deskriptif analitis.Pengubahan benda bersama fitness center dalam apartment "Y" menjadi Hak Milik Satuan Rumah Susun akan berakibat pada pengubahan NPP keseluruhan Apartment. Pelanggaran tersebut dapat dimintakan pertanggungjawaban secara korporasi berupa Sanksi Pidana Penjara, Kurungan, Denda dan Pidana Tambahan.

---

Juridical Studies Regarding the Changing of Common Facilities to Certificate of Right of Ownership of a Unit of Apartmen By PT "X" in Apartemen "Y". PT "X" is a property developer engaged in the development of Apartemen "Y", where PT "X" has altered the designation of the Fitness Center, which is part of the common facilities in Apartment "Y" and is integrated in the Right of Building HGB and the description of Apartment "Y". The change ini desigantion purpose and functions performed by proposing the splitting into Certificate of Right Ownership of a Unit of Apartment SHMSRS to the National Land Affairs Agency without making any changes revisions as the description of Apartment "Y" which has been submitted to the local mayor resulting in a change of function from Common Facilities in Apartment "Y" to a private property right as well as changing the composition of Prportional Value Comparisson NPP in the Apartment "Y". The Focus of the problem are How the legal aspects for developer PT "X" that changed the designation of common facilities, which is the the fitness center into certificate of individual ownership of unit apartment What legal sanctions are given to developers PT "X" which has changed the designation of object together, which is the fitness center as one of the common facilities as one of the certificate of individual owneship of unit apartment The method used in this case is a normative juridical research descriptively. The data to be used are the secondary data which consists of primary legal materials, secondary and tertiary data, the collecting tool is the study of documents and methods of data analysis is qualitative with descriptive analytical report form.The alteration of fitness center as the common facilities in Apartmen "Y" to become individual property Unit Housing Projects will result in the conversation of the entire NPP apartment. As a corporate the Alleged violations should be held accountable in the form of the Criminal Sanctions Prison, confinement, fines and additional criminal punishment. "

"Bangunan bertingkat dengan sistem kondominium semakin berkembang pesat di Indonesia, terutama di kota Jakarta. Salah satu penyebabnya adalah karena semakin padatnya penduduk Indonesia akibat laju pertumbuhan penduduk yang tinggi, sementara persediaan tanah terbatas. Mengingat konsumen terbesar kondominium mewah ini adalah masyarakat kelas atas perkotaan dan warga negara asing, maka dibutuhkan adanya bangunan kondominium yang tepat untuk di miliki dan dikuasai oleh warga negara asing, yaitu kondominium yang dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah negara. Tujuannya tidak lain adalah sebagai sarana pendukung bagi peningkatan investasi asing. Dengan di keluarkannya PP No. 41/1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Bagi orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia, maka diharapkan orang asing akan semakin tertarik untuk membeli satuan rumah susun (unit kondominium) di Indonesia. Namun, keefektifan PP No. 41/1996 tersebut belum terealisasikan. Masalahnya adalah bahwa sampai saat ini sebagian besar kondominium di Indonesia dibangun di atas tanah Hak Guna Bangunan, sementara berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria (UU No.5/1960), warga negara asing hanya diperbolehkan memiliki satuan rumah susun (unit kondominium) yang dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah negara. Pembatasan pemilikan satuan rumah susun (unit kondominium) oleh warga negara asing di Indonesia ini cenderung menimbulkan upayaupaya hukum yang berusaha merealisasi kan pemilikan satuan rumah susun (unit kondominium) oleh warga negara asing dengan jalan membentuk konstruksi hukum yang dapat mengalihkan pemilikan satuan rumah susun (unit kondominium) kepada warga negara asing dengan menghindari batasan-batasan hukum yang ada. Konstruksi hukum tersebut dilaksanakan dengan konsep nominee atau trustee agreement yang hanya memberikan hak memakai atau menggunakan saja pada pihak asing dan tidak memiliki dalam arti legal dan parjanjian sewa menyewa satuan rumah susun (unit kondominium) bagi orang asing di atas tanah Hak Milik Atas Satuan Rumah susun (HMSRS). Dalam hal sewa (lease), tidak terjadi peralihan hak milik atas satuan rumah susun (unit kondominium), melainkan hanya pengalihan penguasaan satuan rumah susun (unit kondominium). Jadi, yang terjadi hanyalah penguasaan secara fisik atas satuan rumah susun. Sedangkan secara yuridis, pengalihan hak milik atas satuan rumah susun (unit kondominium) tidak dapat dilakukan."

"ABSTRAKTesis ini membahas mengenai bagaimanakah perspektif asas itikad baik terhadap kontrak baku khususnya pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun (PPJB SRS) serta bagaimanakah asas itikad baik dapat memberikan perlindungan bagi Calon Pembeli terkait dengan kontrak baku yang terdapat dalam PPJB SRS.Itikad Baik seharusnya memegang peranan penting dalam pembentukkan klausula kontrak baku dalam bentuk PPJB SRS, karena dengan adanya Itikad Baik yang diimplementasikan kepada klausula-klausula yang terdapat dalam PPJB SRS, kedudukan antara penjual sebagai pihak yang membuat PPJB SRS dan calon pembeli sebagai pihak yang akhirnya menyepakati PPJB SRS menjadi lebih setara dan lebih seimbang. Dengan adanya itikad baik, penjual tidak sewenang-wenang dan tidak menyalahgunakan posisi tawar yang dimiliki penjual dalam menyusun klausula dalam PPJB SRS tersebut. Pihak penjual pun harusnya memiliki keyakinan bahwa klausula-klausula yang terdapat dalam PPJB SRS yang berbentuk kontrak baku tersebut nantinya akan berguna dan menguntungkan bagi kedua belah pihak. Daya berlaku itikad baik haruslah meliputi seluruh proses perjanjian atau diibaratkan dengan ?the rise and fall of contract?. Dengan demikian, itikad baik harus meliputi tiga fase proses perjanjian, yaitu pre contractuale fase (fase pra-kontrak), contractuale fase (fase kontrak); dan postcontractuale fase (fase post-kontrak). Akan tetapi dalam prakteknya seringkali klausula kontrak baku dalam bentuk PPJB SRS merugikan salah satu pihak yang dalam hal ini adalah pihak calon pembeli dan menguntungkan pihak yang lain yaitu pihak penjual.Metode penelitian yang dilakukan dalam penelitian ini adalah metode penelitian kepustakaan, penelitian ini juga merupakan penelitian deskriptif, yaitu penelitian yang berupaya untuk memberikan gambaran mengenai urgensi dari perpektif asas itikad baik terhadap kontrak baku khususnya pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun.Tipe penelitian yang digunakan adalah normatif yuridis, dengan pendekatan yang akan digunakan adalah pendekatan perundang-undangan (statute-approach) dan pendekatan analitis (analytical approach). Jenis data yang digunakan adalah Data Sekunder yang meliputi Bahan Hukum Primer, Bahan Hukum Sekunder, dan Bahan Hukum Tersier. Penelitian yang akaTesis ini membahas mengenai bagaimanakah perspektif asas itikad baik terhadap kontrak baku khususnya pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun (PPJB SRS) serta bagaimanakah asas itikad baik dapat memberikan perlindungan bagi Calon Pembeli terkait dengan kontrak baku yang terdapat dalam PPJB SRS. Itikad Baik seharusnya memegang peranan penting dalam pembentukkan klausula kontrak baku dalam bentuk PPJB SRS, karena dengan adanya Itikad Baik yang diimplementasikan kepada klausula-klausula yang terdapat dalam PPJB SRS, kedudukan antara penjual sebagai pihak yang membuat PPJB SRS dan calon pembeli sebagai pihak yang akhirnya menyepakati PPJB SRS menjadi lebih setara dan lebih seimbang. Dengan adanya itikad baik, penjual tidak sewenang-wenang dan tidak menyalahgunakan posisi tawar yang dimiliki penjual dalam menyusun klausula dalam PPJB SRS tersebut. Pihak penjual pun harusnya memiliki keyakinan bahwa klausula-klausula yang terdapat dalam PPJB SRS yang berbentuk kontrak baku tersebut nantinya akan berguna dan menguntungkan bagi kedua belah pihak. Daya berlaku itikad baik haruslah meliputi seluruh proses perjanjian atau diibaratkan dengan ?the rise and fall of contract?. Dengan demikian, itikad baik harus meliputi tiga fase proses perjanjian, yaitu pre contractuale fase (fase pra-kontrak), contractuale fase (fase kontrak); dan postcontractuale fase (fase post-kontrak). Akan tetapi dalam prakteknya seringkali klausula kontrak baku dalam bentuk PPJB SRS merugikan salah satu pihak yang dalam hal ini adalah pihak calon pembeli dan menguntungkan pihak yang lain yaitu pihak penjual.Metode penelitian yang dilakukan dalam penelitian ini adalah metode penelitian kepustakaan, penelitian ini juga merupakan penelitian deskriptif, yaitu penelitian yang berupaya untuk memberikan gambaran mengenai urgensi dari perpektif asas itikad baik terhadap kontrak baku khususnya pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun.Tipe penelitian yang digunakan adalah normatif yuridis, dengan pendekatan yang akan digunakan adalah pendekatan perundang-undangan (statute-approach) dan pendekatan analitis (analytical approach). Jenis data yang digunakan adalah Data Sekunder yang meliputi Bahan Hukum Primer, Bahan Hukum Sekunder, dan Bahan Hukum Tersier. Penelitian yang akan dilakukan ini adalah penelitian deskriptif dengan pendekatan kualitatif. Kontrak yang akan dijadikan bahan studi adalah PPJB SRS Permata Gandaria antara Nyonya X dengan P.T. Putra Surya Perkasa, yang berbentuk kontrak baku.n dilakukan ini adalah penelitian deskriptif dengan pendekatan kualitatif. Kontrak yang akan dijadikan bahan studi adalah PPJB SRS Permata Gandaria antara Nyonya X dengan P.T. Putra Surya Perkasa, yang berbentuk kontrak baku.

---

AbstractThe present thesis will discuss the perspective of the principle of good faith towards the standard form contracts in particular the Agreement Binding for Sale and Purchase of Condominium (unit of multi-story building) (Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun) ?PPJB SRS? along with the elaboration on how the said principle can provide the Potential Buyer protection when dealing with the standardized form of the PPJB SRS.Good faith supposedly carries an important role in the process of formulating the standard-form clauses appear in the PPJB SRS, it is highly expected that by implementing such role, the (bargaining) position of the seller as the party constructing the PPJB SRS and the Potential Buyer which in the position to adhere to the standardized term in the PPJB SRS can be more or less equal or in balance. The presence of good faith will endorse the Seller to not exploit its ?higher? bargaining position arbitrarily during the construction of the terms under the PPJB SRS. The seller also needs to be ascertain that the standardized term making part of the PPJB SRS shall be utile and expedient for both signatories to the contract. Good faith is expected to be applied throughout the whole process of the agreement, as it commonly phrased as the ?rise and fall of a contract?. Following this idea, good faith necessarily needs to cover the three phases of the agreement namely the pre contractual phase, contractual phase, and post-contractual phase. Unfortunately however, it is not rare to find in practice that the formulation of standardized clauses within PPJB SRS is benefiting Seller in one hand while damaging the Buyer in the other hand.The research conducted for the present Thesis utilizes Library Research and under form of Descriptive Research methodology, whereas aiming to describe the urgency and perspective of the principle of good faith towards the standard form contracts in particular the Agreement Binding for Sale and Purchase of Condominium (or unit of multi-story building) (Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun). By using the normative juridical form of research the writer exercises the statute-approach altogether with the analytical approach. The research utilizes the secondary data consists of the primary, secondary, and tertiary legal materials. The research itself is a descriptive research with a qualitative approach. For the case study, the research examines a standardized-form of PPJB SRS Permata Gandaria signed by Ms. X and PT. Putra Surya Perkasa."

"Untuk meningkatkan investasi di Indonesia maka salah satu upayanya adalah dengan membentuk Undang-Undang Cipta Kerja yang memuat tentang Satuan Rumah Susun yang dapat dimiliki oleh warga negara asing diatas tanah hak pakai dan hak guna bangunan. Hal ini bertentangan dengan konstitusi yaitu UUD 1945 dan UUPA. Di dalam UUPA dijelaskan bahwa hak tanah yang diberikan kepada warga negara asing adalah hak pakai dan  ketentuan pemilikan satuan rumah susun oleh WNA menurut UndangUndang Cipta Kerja tidak sesuai dengan konstitusi Pasal 33 ayat 3 UUD 1945. Penelitian ini mengangkat permasalahan yaitu bagaimana pemilikan satuan rumah susun oleh warga negara asing di Indonesia dikaitkan dengan Undang-Undang Cipta Kerja dan bagaimana akibat hukum  pemilikan rumah susun oleh WNA ditinjau dari asas nasionalitas dalam UUPA. Jenis penelitian ini merupakan penelitian normatif. Penelitian ini memfokuskan pada kajian atas bahan hukum sebagai sumber data utamanya. Penelitian terhadap bahan hukum primer dilakukan untuk menemukan relasi antara satu undang-undang dengan undang-undang lain yang terkait kepemilikan satuan rumah susun oleh Warga Negara Asing. Hasil dari penelitian menyimpulkan bahwa kepemilikan satuan rumah susun oleh Warga Negara Asing menurut Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 bertentangan dengan Undang-Undang Pokok Agraria dikarenakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 sebagai peraturan pelaksana Undang-Undang Cipta Kerja mengatakan sarusun yang dapat dimiliki orang asing adalah diatas tanah HGB dan Hak Pakai namun UUPA mengatakan bahwa HGB hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia. Akibat hukum yang ditimbulkan dari kepemilikan satuan rumah susun oleh WNA berdasarkan Undang-Undang Cipta Kerja dikaitkan dengan Asas Nasionalitas dalam Undang – Undang Pokok Agraria tidak terpenuhinya asas nasionalitas sebagai dasar dari pembentukan peraturan terkait pertanahan dalam Undang-Undang Cipta Kerja dimana asas nasionalitas memiliki tujuan memenuhi Pasal 33 ayat 3 UUD 1945. 

---

To increase investment in Indonesia, one of the efforts is to establish a Job Creation Act which contains Flat Units that can be owned by foreign citizens on land with usufructuary rights and building use rights. This is contrary to the constitution, namely the 1945 Law and the Basic Agrarian Law. In the Basic Agrarian Law, it is explained that land rights granted to foreign citizens are the right of use and the provision of ownership of apartment units by Foreign Citizens according to the Copyright Law is not in accordance with the constitution of Article 33 paragraph 3 of the 1945 Constitution. This study raises the issue of how the ownership of apartment units by foreign nationals in Indonesia is linked to the Copyright Law and how the legal consequences of apartment ownership by Foreign Citizens are reviewed from the principle of nationality in the UUPA. This type of research is a normative research. This study focuses on the study of legal materials as the main source of data. Research on primary legal materials was conducted to find the relationship between one law and another law related to the ownership of apartment units by Foreign Citizens. The results of the study concluded that the ownership of apartment units by Foreign Citizens according to Government Regulation Number 18 of 2021 is contrary to the Basic Agrarian Law because according to Government Regulation Number 18 of 2021 as an implementing regulation of the Copyright Law says sarusun that can be owned by foreigners is on HGB land and Use Rights but UUPA says that Building Use Rights can only be owned by Indonesian Citizens. The legal consequences arising from the ownership of apartment units by Foreign Citizens under the Copyright Law are linked to the Principle of Nationality in Agrarian Law-non-fulfillment of the principle of nationality as the basis of the establishment of land-related regulations in the Copyright Law where the principle of nationality has purpose of fulfilling Article 33 paragraph 3 of the 1945 Constitution."

"Undang-undang tentang rumah susun yang merupakan bagian dari peraturan hukum tanah di Indonesia tentunya bersumber pada kaidah hukum tanah nasional. Walaupun demikian, Penerapan asas pemisahan horizontal yang merupakan asas hukum adat pada undang-undang rumah susun masih menjadi pertanyaan. Masalah yang diangkat dalam penelitian ini adalah dengan berlakunya Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun 2016 mengakibatkan Warga Negara Asing dapat memiliki hunian dengan hak atas tanah selain Hak Pakai. Padahal, maksud dari asas pemisahan horizontal tidak seperti yang tercantum dalam Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun 2016. Penerapan asas pemisahan horizontal dalam kepemilikan satuan rumah susun tidak hanya sebatas kepemilikan dan penggunaan satuan rumah susun itu sendiri. Melainkan juga terkait kepemilikan tanah yang tercantum dalam tanah bersama. Maka dari itu, bentuk penelitian yang dipakai dalam penelitian ini adalah bentuk penelitian yuridis normatif. Metode yang digunakan adalah metode kualitatif, dengan menggunakan pengumpulan data dan menganalisis suatu peraturan perundang-undangan. Hasil penelitian menunjukkan Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun di atas tanah Hak Guna Bangunan yang dimiliki Warga Negara Asing bertentangan dengan kaidah hukum, yaitu kaidah non-kontradiksi dan juga bertentangan dengan asas hukum tanah nasional. Selain itu, penulis menyarankan bahwa pembuat/perancang peraturan perundang-undangan secepatnya memperbaiki Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun 2016, sehingga tidak menimbulkan disharmonisasi ketentuan mengenai kepemillikan sarusun oleh Warga Negara Asing dan mengakibatkan kekacauan hukum di Indonesia.

---

The apartment law which is part of the rules of land law in Indonesia certainly comes from the norms of national land law. Nevertheless, the application of the principle of horizontale scheiding that is the principle of customary law in the apartment law is still raise a question. The problem raised in this research is the enactment of the regulation of State Minister for Agrarian Affairs/ Head of the National Land Agency Number 29 of 2016 resulting in Foreign Citizens being able to have occupancy with land rights in addition to the Right to Use. In fact, the purpose of the principle of horizontale scheiding is not as stated in the regulation of State Minister for Agrarian Affairs/ Head of the National Land Agency Number 29 of 2016. The application of the principle of horizontale scheiding in the ownership of flat units is not only limited to ownership and use of the flat unit itself. It is also related to ownership of land listed in the shared land. Therefore, the form of research used in this research is a form of juridical-normative research. The method used is a qualitative method, using data collection and analyzing a statutory regulation. The results of the research show that the right to use the flat units above the right to build owned by foreign citizens is contrary to the rule of law, namely the rule of non-contradiction and, also contrary to the principle of national land law. In addition, the authors suggest that the drafters/legislators immediately improve the regulation of State Minister for Agrarian Affairs/ Head of the National Land Agency Number 29 of 2016, so as not to cause disharmony in provisions regarding the ownership of funds by foreigners and result in legal chaos in Indonesia."

"Dalam perkembangan praktek bisnis terdapat suatu bentukkontrak yang isinya telah dibakukan dalam bentuk formuliryaitu kontrak baku. Kontrak baku adalah kontrak tertulisyang dibuat hanya oleh salah satu pihak dalam kontrak dansudah dicetak dalam bentuk formulir tertentu oleh salahsatu pihak, dimana pihak lain dalam kontrak tersebut tidakmempunyai kesempatan untuk mengubah klausula-klausulakontrak baku tersebut. Salah satu kontrak yang berbentukkontrak baku adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli SatuanRumah Susun (PPJB SRS). Yang menjadi pokok permasalahanadalah apakah klausula kontrak baku dalam bentuk PPJB SRSdapat merugikan salah satu pihak dan bagaimanakah penerapanasas-asas hukum kontrak dalam kontrak baku yang terdapatdalam PPJB SRS. Klausula kontrak baku dalam bentuk PPJB SRSseringkali merugikan salah satu pihak yang dalam hal iniadalah pihak calon pembeli dan menguntungkan pihak penjual.Dalam PPJB SRS tidak semua asas dalam hukum kontrakditerapkan. Seringkali terdapat pelanggaran terhadap asasasasdalam hukum kontrak yang ditunjukkan dengan adanyaketidaksetaraan dan ketidakseimbangan kedudukan diantarapara pihak dalam klausula-klausula PPJB SRS. Pembentukundang-undang diharapkan untuk membentuk undang-undang yangkhusus mengatur mengenai kontrak baku yang berfokus kepadakesetaraan kedudukan diantara para pihak serta Pemerintahharus membuat suatu pedoman yang lebih memiliki kekuatanmemaksa dalam pelaksanaannya sebagai dasar pembentukkanPPJB SRS, sehingga kedudukan diantara pihak dapat seimbang.Metode penelitian yang dilakukan dalam penelitian iniadalah metode penelitian kepustakaan dengan pendekatanyuridis normatif sedangkan metode analisis data dilakukandengan cara kualitatif. Dalam analisis yuridis suatu PPJBSRS ini, digunakan PPJB SRS Rumah Susun Permata Gandariaantara Nyonya X dengan P.T. Putra Surya Perkasa."

"Tesis ini membahas mengenai penjualan satuan rumah susun atau apartemen yang dilakukan berdasarkan sistem off-plan, yaitu suatu sistem yang memungkinkan adanya jual beli secara pesan lebih dahulu atas satuan rumah susun sebelum pembangunannya selesai yang tertuang dalam suatu perjanjian pengikatan jual beli. Penelitian ini menggunakan metode penelitian normatif dengan pendekatan kualitatif, sehingga penelitian ini dapat memberi analisa mengenai besarnya risiko dan permasalahan yang dapat terjadi sebagai akibat dari pemasaran/penjualan satuan rumah susun yang dilakukan berdasarkan sistem pemasaran/penjualan secara off-plan, khususnya permasalahan yang terjadi pada penjualan satuan rumah susun di apartemen X, Jakarta Utara yang dilakukan dengan cara off-plan. Hasil penelitian menyarankan bahwa penjualan secara off-plan, dapat dilakukan dalam jual beli satuan rumah susun menurut hukum tanah yang berlaku di Indonesia karena sistem penjualan secara off-plan, sifatnya hanya sebagai perjanjian pendahuluan, yang berpedoman pada suatu Keputusan Menteri asalkan perjanjian pendahuluan tersebut jangan dijadikan dasar bagi pemindahan hak atas satuan rumah susun yang bersangkutan karena dalam hal ini pemindahan haknya belum terjadi, oleh karenanya hal tersebut tidak bertentangan dengan hukum tanah yang berlaku di Indonesia, khususnya tentang jual beli tanah. Oleh sebab itu, sebaiknya pengaturan dan maksud yang tercantum dalam Keputusan Menteri tersebut dimasukan ke dalam batang tubuh undang-undang yang mengatur mengenai rumah susun agar pengaturannya menjadi lebih tegas.

---

This thesis discusses about the selling of a condominium per unit or apartment which is done based on off-plan system that is a system that makes it possible of buying and selling with an advance order of a condominium per unit before it is being built and it is consisted in a Preliminary Purchase Agreement. This research is using normative method with qualitative approach, thus this research can obtain an analysis of how big are the risks and the problems possible to happen using the selling/marketing with an off-plan system of a condominium per unit, particularly problems that arise from selling a condominium per unit in apartment X, North Jakarta with an off-plan system. The result of this research suggested that an off-plan selling system could be done in a buying or selling of a condominium per unit in accordance with the land agreement in Indonesia, because an off-plan selling system is only an advance agreement based on Minister’s Judgment, if only that advance agreement would not become a basic for a transfer privilege of a condominium per unit because in this case the transfer privilege has not been occurred, therefore this matter is in favor of the land agreement in Indonesia, particularly in buying and selling of the land. Consequently, a control and intentions in Minister’s judgment is better off included in the body of constitution regarding a condominium so that the regulation is more determined."

"Saat ini kebutuhan rumah diperkotaan sejak tahun 1989-2000 diperkirakan mencapai 900.000 unit pertahun. Dengan semakin sempitnya lahan yang tersedia menyebabkan kebutuhan rumah menjadi salah satu permasalahan yang di hadapi oleh pemerintah daerah dan masyarakat di kota-kota besar. Salah satu penyelesaiannya adalah dengan membangun Rumah Susun. Rumah susun terdiri atas bagian-bagian yang dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah yang disebut dengan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS). Kepemilikan rumah susun dilakukan dengan jual beli baik secara tunai maupun angsuran. Kebanyakan dari calon pembeli memilih dengan cara angsuran atau kredit melakui fasilitas KPR. Cara pembayaran seperti ini, akan ditunjuk suatu benda sebagai jaminan oleh pihak pemberi kredit, dalam hal ini bank. Benda yang ditunjuk sebagai jaminan dalam KPR adalah rumah yang akan dibiayai dengan Fasilitas KPR itu sendiri. Dengan mengingat ketentuan dalam UURS No. 16 Tahun 1985 jo UUHT No. 4 Tahun 1996 maka HMSRS merupakan salah satu objek yang dibebani dengan Hak Tanggungan. Cara pembebanan HMSRS sebagai objek Hak Tanggungan sama dengan objek hak tanggungan lainnya yaitu diawali dengan pemberian Hak Tanggungan dan kemudian dilakukan pendaftaran pada kantor pertanahan tingkat kabupaten/kotamadya. Penulisan ini dilakukan dengan penelitian kepustakaan dan diperkuat dengan penelitian lapangan. Tujuan penulisan ini adalah untuk membandingkan proses pembebanan yang ada dilapangan dengan ketentuan yuridis yang berlaku saat ini."

"

Tesis ini membahas mengenai adanya penundaan untuk dilakukan proses penerbitan sertipikat atas Apt Ltm, implikasinya dan peran pemerintah yang diharapkan. Bermula dengan banyaknya Perjanjian Pengikatan Jual Beli di bawah tangan yang di lakukan, salah satunya pada tahun 2015. Namun, berjalannya waktu sampai tahun 2020 Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun tidak diterbitkan. Adanya pajak-pajak untuk Pemerintahan Daerah tertunggak sehingga tidak dikeluarkan pemecahan dari Sertipikat Induk kepada anak Sertipikat dalam beberapa bagian. Hal ini menimbulkan tanggung jawab hukum yang harus dilakukan oleh pihak Apt Ltm. Metode penelitian dalam tesis ini bersifat yuridis normatif, menggunakan data sekunder dengan studi literatur dengan menganalisa sistematika hukum yang meliputi subjek hukum, hak dan kewajiban, para pihak, perbuatan hukum, antar hubungan hukum, dan obyek hukum. Tipe penelitian yang dilakukan dalam tesis ini adalah penelitian deskriptif analitis, untuk mendeskripsikan, menggambarkan, menelaah, dan menjelaskan secara analitis permasalahan yang dikemukakan. Dalam analisa kasus ini diketahui terdapat kekurangan yang mengakibatkan dapat terjadinya penundaan penerbitan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Implikasi peraturan kadang lebih ideal, dalam praktek berbeda dari yang diharapkan. Peran pemerintah akan terwujud melalui kewajiban pembayaran pajak-pajak, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, pungutan Pajak Bumi dan Bangunan, yang ditetapkan pada saat dilakukannya pemisahan/pemecahan sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun/saat jual beli Rumah susun dilakukan. Penulis memberikan saran agar dapat dilakukan pencegahan dengan melakukan pembuatan perjanjian pengikatan jual beli secara autentik dihadapan Notaris/PPAT untuk lebih meningkatkan perlindungan bagi konsumen dan mendorong pengembang melaksanakan kewajiban dalam membayar pajak-pajak untuk pembangunan Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

Kata Kunci: Sertipikat Hak Milik, Satuan Rumah Susun, Pajak Daerah

---

This thesis discusses the postponement of the certificate issuance process for Ltm Apt, its implications and the expected role of government. It started with a number of under-contracted Binding Sales Agreements, one of which was in 2015. However, it will not be issued until 2020. There are taxes for delinquent Regional Government so that no solution is issued from the Main Certificate to the Certified Parts in several sections. This raises legal responsibility that must be done by the Ltm Apt. The research method in this thesis is normative juridical, using secondary data with literature studies by analyzing the systematic system of law which includes legal subjects, rights and obligations, parties, legal actions, interrelationships of law, and legal objects. This type of research conducted in this thesis is a descriptive analytical study, to describe, describe, analyze, and analytically explain the problems raised. In the analysis of this case, it was discovered that there were deficiencies which could lead to a delay in the issuance of the Ownership Certificate on the Flats. The regulatory implications are sometimes more ideal, in practice different from what is expected. The role of the government will be realized through the obligations of paying taxes, the Acquisition Fee for Land and Building Rights, Land and Building Tax levies, which are determined at the time of the separation/division of certificates of Ownership Rights over Flats/when buying and selling flats carried out. The author provides advice that prevention can be done by making an authentic purchase agreement binding before the Notary/PPAT to further enhance protection for consumers and encourage developers to implement obligations in paying taxes for the development of the Special Capital Region of Jakarta.

Keywords: Title of Ownership Certificate, Flats, Regional Taxes

 

"

"Penggunaan mekanisme pre-project selling dalam penjualan satuan rumah susun di Indonesia digunakan dengan mekanisme penandatanganan perjanjian jual beli satuan rumah susun yang diatur berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 Tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun tertanggal 17 November 1994. Dalam penelitian ini pada perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun di Apartemen Citylofts khususnya pada biaya administrasi pengalihan satuan rumah susun sebelum terbitnya sertipikat hak milik satuan rumah susun diberlakukan 2.5 sedangkan seharusnya berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 ditentukan 1 . Tesis ini membahas penerapan biaya administrasi pengalihan satuan rumah susun sebelum penerbitan sertipikat hak milik atas satuan rumah susun atas nama pembeli dan akibat hukum ketidaksesuaian antara perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun dengan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994. Bentuk penelitian ini adalah yuridis normatif yang bersifat eksplanatoris dengan metode analisis data kualitatif. Hasil penelitian ini menyarankan bahwa Pengembang dalam melakukan perancangan klausula terkait pengalihan satuan rumah susun sebelum terbitnya sertipikat hak milik atas satuan rumah susun wajib tunduk kepada Kepmenpera 1994 yaitu penggunaan nilai biaya administrasi sebesar maksimal 1 satu persen dari harga jual serta dalam melakukan perancangan perjanjian pengikatan jual beli rumah susun wajib mengikuti ketentuan pada Kepmenpera 1994 untuk menghindari gugatan dari pembeli sejauh ketentuan tersebut tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan diatasnya tentang rumah susun yang telah diperbaharui. Terlepas dari hal tersebut, pemerintah juga perlu merevisi kembali Kepmenpera 1994 dikarenakan telah dilakukan perubahan-perubahan peraturan di atasnya sehingga tidak membuat pengembang dan pembeli mengalami kesulitan dalam merancang transaksi.

---

The existence of pre project selling mechanism in the sale of apartment units in Indonesia is performed with the signing of conditional sale and purchase of apartment units mechanism which arranged subject to the Minister of State for Public Housing Decree No.11 KPTS 1994 on Guidelines on Conditional Sale and Purchase of Apartment Unit dated 17 November 1994. In this research, the agreement on apartment units in Apartment Cityloft especially on the administrative cost for the transfer of apartment units before the issuance of strata title certificate of apartment unit determined 2.5 and based on the Minister of State for Public Housing Decree No.11 KPTS 1994 determined 1 . This thesis discusses the implementation of the administrative cost for the transfer of apartment units before the issuance of strata title certificate in the name of buyer and the legal consequences on the discrepancy between the conditional sale and purchase agreement on apartment unit and the Minister of State for Public Housing Decree No.11 KPTS 1994. This form of research is normative juridical that is explanatory with qualitative data analysis method. The results of this study suggest that the developers in the design of clauses related to the transfer of apartment units before the issuance of strata title certificate on apartment unit shall be subject to Kepmenpera 1994 namely the use of administrative cost value of a maximum of 1 one percent from the selling price and in the design of the conditional sale and purchase of apartment unit shall comply with the provisions of Kepmenpera 1994 to avoid lawsuit from the buyer to the extent that such provisions are not contradictory to the higher updated statutory regulations on the apartment. Apart from that, the government also needs to revise the Kepmenpera 1994 due to changes in the regulations above it so as not to make developers and buyers have difficulty in arranging transactions."