Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan adalah suatu perjanjian yang dibuat antara Pengembang selaku penjual Tanah dan Bangunan dengan Konsumennya. Guna mengamankan kepentingan Pengembang dan Konsumennya, Pemerintah, melalui Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik Indonesia kemudian menerbitkan Surat Keputusan Nomor: 09/KPTSIM/95 Tanggal 23 Juni 1995, tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli.Berkenan dengan hal tersebut diatas, Penulis tergerak untuk milakukan penelitian:(1) Apakah Perjanjian JUa1 Beli Tanah dan Bangunan tersebut telah menjamin adanya kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum secara memadai kepada Pihak Penjual maupun Pihak Pembeli?(2) Apakah klausula-klausula dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli tersebut telah mampu melindungi kepentingan Pembeli dan Penjual?Metode penelitian yang dipilih bersifat yuridis normatif dan dilakukan melalui study kepustakaan berupa dokumen-dokumen serta penggunaan data sekunder. Disamping itu penelitian ini juga bersifat deskriptif dan eksplanatoris, sehingga dapat diperoleh gambaran mengenai permasalahan secara jelas balk dari segi per undang-undangan maupun dalam realita praktiknya.Dari hasil penelitian yang dilakukan, akhirnya diperoleh kesimpulan:(1) Bahwa Perjanjian Pengikatan Jual Tanah dan Bangunan tersebut belum mernberikan kepastian hukum, karena masih dibuat dibawah tangan sehingga tidak mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna seperti halnya akta otentik;(2) Bahwa klausula dalam perjanjian pengikatan jual beli tersebut menunjukan adanya ketidakseimbangan hubungan yang cenderung menguntungkan pihak pengembang sebingga tidak mendukung terciptanya rasa keadilan, kepastian dan ketertiban hukum."

"ABSTRAKPerjanjian Baku adalah perjanjian yang hampir seluruhklausul-klausulnya sudah dibakukan oleh pemakainya danpihak yang lain pada dasarnya tidak mempunyai peluang untukmerundingkan atau meminta perubahan. Salah satu contoh dariperjanjian baku yang saya kemukakan adalah perjanjian jualbelirumah, di mana pada umumnya pihak pengembang ataudeveloper sudah mempersiapkan penjanjian baku yang mautidak mau disetujui oleh konsumen. Sampai saat iniperjanjian jual-beli yang dibuat antara pengembang dengankonsumen pada prinsipnya telah dibuat dengan berlandaskansemata-mata hanya kepada asas kebebasan berkontrak.Sehubungan dengan adanya kedudukan yang tidak seimbang,maka akan timbul pokok permasalahan sebagai berikut sampaisejau mana keabsahan klausul baku dalam perjanjian jualbeli satuan rumah susun (apartemen) dan bagaimanapenyelesaian perselisihan apabila salah satu pihakmelakukan wanprestasi? Dalam penelitian ini digunakanmetode penelitian hukum normatif, yaitu suatu metodepenelitian dengan menggunakan pendekatan berdasarkan normanormaatau kaidah-kaidah hukum positif yang berlaku. Dalampembahasan diuraikan konsep dan teori tentang penerapanklausul baku dalam perjanjian jual beli. Selanjutnyadilakukan analisis hukum, di mana akan diketengahkan contohklausul baku dalam perjanjian pengikatan jual beli hakmilik satuan rumah susun (apartemen) yang dikeluarkan olehpihak pengembang. Sebagai kesimpulan dapat dikemukakan,bahwa perjanjian pada prinsipnya harus mengacu padaketentuan Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdatamengenai adanya itikad baik, sehingga salah satu pihaktidak dirugikan."

"ABSTRAKTesis ini membahas mengenai apakah PPJB yang memuat klausula mengenaikesepakatan untuk membayar kelebihan dan kekurangan tanah yang disusun dalam bentuk perjanjian baku oleh Developer PT.CRM telah memenuhi ketentuan dan asasasas yang tercatum dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen (?UUPK?) dan/atau Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 Tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah (Permen No. 09/1995) dan bagaimana pertanggung jawaban Notaris terhadap PPJB yang dibuat di bawah tangan oleh Developer dan pembeli yang tidak memenuhi ketentuan UUPK dan/atau Permen No. 09/1995 yang diwaarmerkingnya. Penelitian ini adalah penelitian kualitatif dengan metode yuridis normatif yang menekankan pada norma-norma hukum dengan menganalisa peraturan perundangundangan terkait dan pengumpulan data dilakukan melalui studi kepustakaan. Hasil penelitian menunjukkan bahwa walaupun PPJB yang disusun secara baku oleh PT. CRM tidak memuat hal-hal yang dilarang berdasarkan Pasal 18 UUPK, namun PPJB tersebut tidak memuat ketentuan mengenai harga tanah dan harga bangunan secara terpisah, sehingga melanggar hak atas informasi dari konsumen berdasarkan ketentuan Pasal 4 dan Pasal 7 UUPK. Dalam hal PPJB tersebut diwaarmerking oleh Notaris, maka tanggung jawab Notaris hanya sebatas terhadap tanggal waarmerkingnya saja karena PPJB tersebut telah ada dan ditandatangani sebelum diwaarmerking. Untuk mencegah Konsumen dirugikan karena ketidaksejajaran atas informasi dari PPJB, maka perlu ada peraturan setingkat undang-undang yang mewajibkan PPJB dibuat dalam bentuk akta autentik oleh pejabat umum yaitu Notaris, baik untuk satuan rumah susun, maupun untuk rumah tinggal dan rumah toko.

---

ABSTRACTThis thesis discussed about whether the Standard Binding Sale and PurchaseAgreement (PPJB) that contains a clause to pay the excess and shortage of land arranged in the form of raw agreement by Developer PT. CRM has fulfilled the requirements and principles regulated in Law No. 8 of 1999 on Consumer Protection ("UUPK") and / or the Minister of State for Housing No. 09 / KPTS / M / 1995 on Guidelines for the Sale and Purchase House ("Permen No. 09/1995") and how are the responsibilities of the notary related issues of PPJB which does not meet the provisions of the UUPK and/or Permen No. 09/1995 which he waarmerked. This research is a qualitative research with legal normative method which emphasized on the legal norms by analizing the related regulations and collecting the data from literatures. The result of this research shows that although the PPJB didn't contains the forbidden clause as regulated in Article 18 of UUPK, but since the PPJB didn't contains the information on the price of the land and buildings separately, thus it violates the consumer's rights of information as regulated in Articles 4 and 7 of theUUPK. If the PPJB is waarmerked by the Notary, thus the responsibility of theNotary is limited only to the date of the waarmerking because the PPJB has been existed and signed even before being waarmerked. In order to prevent the consumer be disadvantaged because of the inequality on the information required on the PPJB, there has to be a regulations at the Law level which obliged that the PPJB be made in an authentic deed by a Notary, either it is for the strata title, or for the residential and home store."

"Hukum pertanahan di Indonesia dewasa ini diatur dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1995 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria. Dalam UUPA tersebut telah mengubah konsepsi kepemilikan dan cara untuk memperoleh hak milik atas tanah dan benda-benda diatasnya yang melekat dengan tanah. Kebutuhan akan rumah atau tempat tinggal bagi manusia merupakan kebutuhan utama dalam kehidupannya. Dalam rangka memenuhi kebutuhan tersebut, maka tidak hanya pemerintah yang melakukannya, tetapi pihak swasta selalu pengembang juga banyak membangun perumahan. Hal mana dikarenakan adanya kesenjangan pengetahuan masyarakat selaku konsumen terhadap isi PPJB yang diajukan kepadanya, membuat konsumen tidak sadar tentang posisinya yang lebih lemah dan dapat dijadikan aktivitas bisnis bagi pengembang. Oleh karena itu dibutuhkan perlindungan konsumen baik berupa peraturan perundang-undangan maupun penegakan hukumnya yang merupakan kewajiban bagi pemerintah sebagai penguasa. Dapat di ketahui bahwa pada dasarnya PPJB adalah suatu bentuk jual beli yang meskipun belum mengakibatkan terjadinya perpindahan hak milik atas Hak Atas Tanah yang diperjual belikan, namun berdasarkan pakta makna dan maksud para pihak yang membuat PPJB tersebut seluruh hak yang terkait dengan hak atas objek atau tanah dijual dengan PPJB tersebut dialihkan dan diserahkan oleh penjual kepada pembeli. Ini berarti sebenarnya penjual tidak lagi pemegang hak atas tanah atau tanah dijual dengan PPJB tersebut, oleh karena hak tersebut berpindah kepada pembeli sepenuhnya. Hanya karena mekanisme formal belum dapat dilakukan sajalah yang mengakibatkan kepemilikan dalam hukum belum beralih. Namun dalam perjalanannya, permasalahan antara konsumen dan pengembang tidak jarang terjadi, dengan adanya pelanggaran-pelanggaran sebagai akibat eksonerasi atau pengalihan tanggungjawab yang secara tidak sadar dibebankan kepada pihak konsumen selaku pihak yang lebih lemah."

"Dalam pengalihan hak-hak atas tanah dan/atau bangunan yang didahului dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dengan kuasa jual yang dibuat di hadapan notaris di Kotamadya Jakarta Utara terjadi pengelakan dalam pemungutan Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan/atau Bangunan (BPHTB). Metode penelitian yang dipakai adalah metode penelitian yuridis normatif yakni mengacu kepada norma-norma hukum dalam peraturan perundang-undangan. Berdasarkan penelitian, pengelakan terhadap pemungutan PPh dan BPHTB dalam pengalihan hak-hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan dengan membuat akta/surat kuasa jual, akta/surat kuasa jual tersebut dibuat secara terpisah dengan PPJB, dan dijadikan dasar untuk transaksi jual bell tanah dan/atau bangunan berikutnya dengan pihak lain. Pengelakan diatasi dengan menandatangani surat pernyataan dan diketahui oleh Notaris yang berisi pernyataan bahwa kuasa menjual yang diberikan kepada penerima kuasa belum pernah dibatalkan/cabut dan masih tetap berlaku sampai dibuat dan ditandatanganinya Akta PPAT; bahwa antara pernberi dan penerima kuasa belum/tidak pernah membuat/melakukan/ melaksanakan PPJB di hadapan Notaris; dan bahwa pemilik dan pemegang hak atas tanah dan/atau bangunan bersedia dan sanggup bertanggung jawab sepenuhnya serta bersedia ditindak dan dituntut di hadapan pihak-pihak yang berwenang tanpa meliuatkan Kantor Pertanahan Kotamadya Jakarta Utara. Penulis menyarankan perlunya penyadaran mengenai pentingnya pajak, diharapkan dengan tingginya kesadaran masyarakat, maka akan meminimalisasi pengelakan pajak; upaya yang telah dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional Kotamadya Jakarta Utara dapat diikuti oleh Badan Pertanahan Nasional Kotamadya lainnya; dan Notaris sebaiknya tidak membuatkan akta/surat kuasa yang dibuat secara terpisah dengan Perjanjian Pengikatan Jual Bell guna menghindari terjadinya pengelakan terhadap pemungutan PPh dan BPHTB.

---

In land or building sales that was made initiated by The Installment Sale Agreement (Perjanjian Pengikatan Jual Bell) with selling authorization that was made in front of North Jakarta Notary, there was evasion made on Income Tax (Pajak Penghasilan) and Land Tenure Income Tax (Bea Perolehan Hak Atas Tanah an/atau Bangunan) exaction.

The research method is juristic normative method that refers to legal norms in the prevailing laws and regulations. Based on the research, evasion towards PPh and BPHTB in land and/or building sales made with Authorization Selling Letter, it was made separately with PPJB, and was made as a base for the next land and/or building selling transaction with other parties.

Evasion was handled by signing a Statement Letter and known by the Notary that said about the statement that the selling authorization given to the appointed has never been nullified/erased and was still in effect until it is made and signed in front of the PPAT; that between the appointer and the appointed has never been made/done/performed a PPJB in front of the Notary; and that the owner and holder of land and/or building is willing and can be hold responsible and willing to be charged and punished by the authorities without involving the North Jakarta Land Registry Office.

The author advises about the awareness to the importance of tax, hoping for society's awareness, therefore minimizing the tax evasion; the effort made by the North Jakarta Land Registry Office can be followed by the other Land Registry Offices; and Notary should not made Letter of Authorization that was made separately with Installment Sale Agreement to avoid the evasion of PPh dan BPHTB exaction."

"ABSTRAKPerjanjian Baku adalah perjanjian yang hampir seluruhklausul-klausulnya sudah dibakukan oleh pemakainya danpihak yang lain pada dasarnya tidak mempunyai peluang untukmerundingkan atau meminta perubahan. Salah satu contoh dariperjanjian baku yang saya kemukakan adalah perjanjian jualbelirumah, di mana pada umumnya pihak pengembang ataudeveloper sudah mempersiapkan penjanjian baku yang mautidak mau disetujui oleh konsumen. Sampai saat iniperjanjian jual-beli yang dibuat antara pengembang dengankonsumen pada prinsipnya telah dibuat dengan berlandaskansemata-mata hanya kepada asas kebebasan berkontrak.Sehubungan dengan adanya kedudukan yang tidak seimbang,maka akan timbul pokok permasalahan sebagai berikut sampaisejau mana keabsahan klausul baku dalam perjanjian jualbeli satuan rumah susun (apartemen) dan bagaimanapenyelesaian perselisihan apabila salah satu pihakmelakukan wanprestasi? Dalam penelitian ini digunakanmetode penelitian hukum normatif, yaitu suatu metodepenelitian dengan menggunakan pendekatan berdasarkan normanormaatau kaidah-kaidah hukum positif yang berlaku. Dalampembahasan diuraikan konsep dan teori tentang penerapanklausul baku dalam perjanjian jual beli. Selanjutnyadilakukan analisis hukum, di mana akan diketengahkan contohklausul baku dalam perjanjian pengikatan jual beli hakmilik satuan rumah susun (apartemen) yang dikeluarkan olehpihak pengembang. Sebagai kesimpulan dapat dikemukakan,bahwa perjanjian pada prinsipnya harus mengacu padaketentuan Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdatamengenai adanya itikad baik, sehingga salah satu pihaktidak dirugikan."

"Latar Belakang dari Penelitian ini adalah Jual beli terhadap perumahan yang meliputi jual beli rumah beserta tanahnya tidak selamanya dilangsungkan dengan kontan dan tunai. Pelaksanaan jual beli dalam prakteknya yang dilakukan tidak secara tunai untuk pemilikan rumah maka banyak pihak Perusahaan Pengembang yang kemudian memakai surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli baku sebagai perjanjian jual belinya, yang tidak dibuat dihadapan Pejabat Umum (Notaris). Keadaan seperti ini akan menjadi permasalahan terutama tentang bagaimana kekuatan perjanjian pengikatan jual beli, yang dibuat dibawah tangan oleh Pihak Developer. Rumusan masalah dalam penelitian ini terbagi menjadi dua, pertama bagaimana kekuatan hukum dari Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli hak atas tanah antara PT. CP dengan Pihak pembeli yang dibuat di bawah tangan? Yang kedua bagaimana perlindungan hukum terhadap para pihak dalam perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat di bawah tangan oleh PT. CP?. Penelitian ini merupakan penelitian hukum yang bersifat yuridis normatif dengan menggunakan data sekunder, baik bahan hukum primer sekunder dan tersier, data akan dikelola secara kualitatif hasilnya berupa deskriftif analitis. Dari hasil penelitian ini disimpulkan, bahwa Kekuatan hukum dari akta perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah yang dibuat dibawah tangan, khususnya yang dibuat oleh PT CP dengan nasabah adalah sama dengan kekuatan hukum yang dimiliki oleh akta perjanjian Pengikatan Jual Beli (PJB) yang dibuat secara dibawah tangan, dimana kekuatannya hanya didasarkan kepada Pasal 1338 Kitab Undang-undang Hukum Perdata yang berbunyi : semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya dan Perlindungan hukum terhadap pemenuhan hak-hak para pihak apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi dalam perjanjian pengikatan jual beli sangat tergantung kepada kekuatan dari perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat, yaitu jika dibuat dengan akta dibawah tangan maka perlindungannya sepanjang para pihak mengakui adanya perjanjian jual beli yang dibuat di bawah tangan.

---

The background of this research is to buy and sell against housing that includes the buying and selling of houses and their land was not always held by cash and cash. The implementation in practice of buying and selling is done not in cash for home ownership so many parties the company the Developer then uses the agreement Binding sale and purchase agreement to purchase as a raw, which was not made Public before the Official (Notarity). Such circumstances this would be a problem especially on how the power of binding sale and purchase agreements, made under the hands of the Developer.

Formulation of the problem in this research is divided into two, the first deed of legal power of how Covenants Binding sale and purchase of land between PT. CP with the buyers made under the hands? The second how to legal protection of the parties in the agreement binding sale and purchase made under the hand by PT. CP. This research is research that is both normative juridical law by using secondary data, both primary and secondary legal materials tertiary, the data will be managed qualitatively the results in the form of analytical deskriftif.

From the results of this study, it was concluded that the legal power of the deed of Covenant binding of selling land rights created under the hands, especially made by PT CP with a customer is equal to the force of law that are owned by the deed of Covenant Binding sale and purchase (PJB) made under the hands, where his strength is based upon Article 1338 of the book of the Civil Code Act which reads : all agreements made legally valid as legislation for those who make it and the fulfillment of the legal protection of the rights of the parties if one party doing the binding agreement in tort and selling highly depends on the strength of binding sale and purchase agreements are made, if made by deed under the hand then its protection along the parties acknowledge the existence of the purchase agreement made under the hand."

"ABSTRAKTesis ini membahas mengenai perjanjian pengikatan jual beli atas satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah hak guna bangunan kepada warga Negara asing. Penjualan satuan rumah susun sebelum selesai dibangun dimungkinkan dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dengan menggunakan PPJB. Penjualan yang dilakukan sebelum satuan rumah susun dibangun menguntungkan baik penjual maupun pembeli, sehingga menarik tidak hanya bagi warga Negara Indonesia melainkan juga warga Negara asing yang ingin memiliki satuan rumah susun. Satuan rumah susun yang didirikan di atas tanah hak guna bangunan dilarang untuk dimiliki oleh warga Negara asing dalam hukum tanah nasional. Warga Negara asing di Indonesia hanya dapat menjadi pemegang hak pakai atas tanah. Dalam praktek belum ada satuan rumah susun yang didirikan di atas tanah hak pakai, sehingga menimbulkan upaya penyelundupan hukum agar warga Negara asing dapat memiliki satuan rumah susun di atas tanah hak guna bangunan. Tesis ini membahas mengenai penjualan satuan rumah susun yang belum selesai dibangun kepada warga Negara asing dengan menggunakan PPJB yang terdapat syarat opsi di dalamnya yang berbeda dengan PPJB yang diberikan kepada pembeli warga Negara Indonesia. Tesis ini menjelaskan apakah penjualan satuan rumah susun dengan PPJB kepada warga negara asing dan isi dari PPJB yang khusus diperuntukan untuk warga Negara asing bertentangan dengan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, dan hukum perjanjian dalam KUHPerdata. Penjualan satuan rumah susun di atas tanah hak guna bangunan oleh PT X kepada warga Negara asing dengan PPJB tidak dapat dilakukan karena hak guna bangunan hanya diperuntukan untuk...

---

ABSTRACT

This thesis presents about sale of condominium over the land with title right to build by signing conditional sale and purchase agreement. According to Condominium Law Number 20 of 2011, the term and condition on sale and purchase of condominium unit will be commenced by signing Conditional Sale and Purchase Agreement (CSPA). CSPA may be beneficial for both parties, not only Indonesian citizen but also foreigner who interested to purchase condominium in a preliminary sale. The foreigner is banned to own condominium over the land with right to build title (HGB). The Land Code stipulates that any individual foreigner in Indonesia may own a land with rights to use title. Meanwhile, in the fact, there is no condominium is built on right to use title, hence foreigner who willing to obtain ownership of condominium over the right to build title, mostly choose illegal procedure (take illegal actions and procedures). This thesis describes about preliminary sale and purchase of condominium unit by signing CSPA for a foreigner. In regard to the content of agreement that is specifically intended for foreigner is referred to Principles of Agrarian Law number 5 of 1960, Condominium Law Number 20 of 2011 and Indonesian Civil Code. According to article 36, paragraph 1, Basic Agrarian Law Number 5 of 1960, PT X is not allowed to sell condominium to a foreigner with CSPA because the party who is entitled to be the owner of right to build title is only Indonesian Citizen and and legal entity that existing under Indonesian law and domiciled in Indonesia."

"ABSTRAKPerumahan dan permukiman yang layak, sehat, aman, serasi dan teraturmerupakan salah satu kebutuhan dasar manusia dan merupakan faklor pentingdalam pcningkatan harkat dan martabat, mutu kehidupan serta kesejahteraanrakyat dalam masyarakat adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945; Tanah adalah hal yang penting dalam kehidupan bangsaIndonesia. Salah satu cara memperoleh lanah adalah melalui jual bcli yang telahdiatur dalam Pcraruran Pemerintah Nomar 24 Tahun 1997 tentang PendaftaranTanah dan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan JabatanPembuat Akta Tanah (PPAT) hams dilakukan di hadapan pejabat yangberwenang, Dengan semakin méningkatnya kebutuhan akan pemmahan,mengakibatkan makin berkembangnya usaha yang bergerak di bidangpenyelenggara pernbangunan pernukiman. Selain tunduk pada aturan yangmengatur tentang pertanahan, merekajuga dialur oleh Undang-Undang nomor 4tahun 1992 tentang perumahan dan permukirna.n_ Meski demikian banyaknyaaturan-aturan yang hams ditaati, dalam praktek sehari-hari banyak perusahaanpcngembang yang mensiasati ketentuan ketentuan terscbut dcngan berbagai caraantam lain dengan terobosan hukum dan hingga kini masih dilakukan dalampraktekjual beli tanah yaitu dcngan dibuatnya akta pengikatan jual beli (PIB), danbahkan dibuat secara bawah tangan. Tujuan penelitian ini adalah untukmengetahui : 1) Apakah peljanjian pengikatan yang dibuat olch pengembangsecara bawah tangan adalah sah dan mengikat secara hukum? 2) Bagaimanaakibat hukum dan pcrlindungau hukum bagi pembeli apabila tsrdapat cacathukum dan wan prcstasi dalam pcnjanjian secara bawah tangan tersebut? dan 3)Solusi apa yang dapat dilakukanjika terjadi hal demikian? Penelitian ini bersifatNorrnatif Bmpiris , sedangkan data diperoleh melalui penelitian kepustakaan danpenelitian Iapangan. Dari hasil penelitian ini disimpulkan bahwaPerlindungan hukum apabila salah satu pihak melakukan wanprcstasi dalampenjanjian pengikatanjual beli terhadap pemenuhan hak-hak para pihak sangat tergantung kcpada kekuatan dari pcrjanjian pcngikatan jual beliyang dibuat, jika dibual dengan akta dibawah tangan maka perlindungannyasesuai deugan perlindungan terhadap akta dibawah tangan dan tidak mempunyaikekuatan pembuktian secara hukum terhadap pihak ketiga, sehingga penyelesaianyang dapat diambil adalah secara musyawarah mufakat atau melalui badanperadilan. Berbeda halnya dengan kekuatan hukum dari akta perjanjianpengikatan jual beli hak atas tanah yang dibuat oleh Notaris dalampelaksanaan pembuatan Akta Jual Belinya adalah sangat kuat karena akta tersebutmerupakan akta notaril yang bersifat akta otentik, sehingga kekuatanperlindungannya sesuai dcngan perlindungan terhadap akta otentik, dan mempunyaikekuatan pembuktian terhadap pihak ketiga.

---

ABSTRACTProper, healthy, safe, hamronious and well-organized housing andresidence is one of the basic human needs and forms a significant factor in theincrease of dignity and prestige, quality of Life and public welfare in a fair andprosperous society based on Pancasila and the Constitution of 1945; Land isessential in the life of the Indonesian nation. One of t.he ways to acquire land isthrough sale and purchase stipulated in Govemment Regulation Number 24 of theyear 1997 conceming Land Registration and Government Regulation Number 37ofthe year 1998 concerning Regulations on the Function of Land Titles Registrar/ Pejabat Pembua! Aida Tanah (PPAT) which has to be executed before anauthorized ofiicial. With the increasing demand for housing, resulting in thegrowing business engaged in organizing the construction of residences. Other thancomplying with the rules of land regulations, they are also govemed by LawNumber 4 of the year |992 concerning housing and residence. Despite so manyrules to comply with, in day to day practice there are many developers trying toget around such regulations in various ways, among others, by law breakthroughwhich has been practiced until nowadays in the sale and purchase of land bycreating a binding sale and purchase deed (PJB), and even made unofiicially. Thepurpose of this research is to find out : 1) If the binding agreements unotliciallymade by the developers are valid and legally binding? 2) What about t.he legalconsequences and legal protection for purchasers in the event of legal flaws ordefault under the unoiiicial agreements? and 3) What solutions are taken in t.heoccurrence of such situations? This research is empirical normative, while t.he datais obtained through library research and field research. From the results of thisresearch it is concluded that legal protection in the event of default by any party ina binding agreement of sale and purchase against the fulfillment of rights of theparties highly depends on the legal force of the binding agreement of sale andpurchase made, if a deed is unoflicially made then its protection shall be inaccordance with the protection of an unofficial deed and shall not have legal forceof evidence against any third party, thus the settlement taken shall be tl1rough amutual consensus or through the court of justice. On the other hand, the legalforce of a binding agreement of sale and purchase deed of land rights made by aNotary in the implementation of the making of its Sale and strong as such deed is a notary deed which constitutes an authentic deed, thus itslegal force of protection shall be in accordance with the protection of an authenticdeed, and shall have legal force of evidence against any third party. The means toassign land rights through National Land Agency I Badan Perlanahan Nasional(BPN) is a sale and purchase deed made by a Land Titles Registrar / PejabatPembuat Akta Tanah (PPAT)."

"ABSTRAKSebagai suatu badan usaha di bidang pembangunan perumahan yang mengemban tugas sebagai penyelenggara pengelolaan suatu lingkungan siap bangun sebagaimana yang diamanatkan oleh Undang-undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, perusahaan pengembang wajib melaksanakan kegiatan usahanya berdasarkan seluruh peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia. Salah satu ketentuan yang wajib ditaati oleh setiap perusahaan pengembang adalah larangan penjualan kaveling kosong kepada konsumen, sebagaimana diatur dalam Pasal 26 ayat (1) dari Undang-undang Perumahan dan Permukiman. Namun demikian, dalam praktek sehari-hari, masih ada beberapa perusahaan pengembang yang berusaha untuk "mensiasati" larangan tersebut dengan berbagai cara. Menghadapi kenyataan ini, Penulis tergerak untuk melakukan penelitian mengenai: (1) Apakah perjanjian jual bell kaveling tanah matang tanpa rumah yang dibuat secara bawah tangan di perumahan sah dan mengikat secara hukum? (2) Bagaimana UU Perumahan dan Permukiman mengatur mengenai jual beli kaveling tanah matang tanpa rumah di kawasan perumahan? (3) Bagaimana solusi yang tepat bagi para pengembang dalam menyikapi pasal 26 ayat (1) UU Perumahan dan Permukiman? Dalam melakukan penelitian ini, penulis menggunakan metode kepustakaan yang bersifat yuridis-normatif dengan menggunakan bahan-bahan hukum primer, hukum sekunder dan hukum tersier sehingga menciptakan hasil penelitian yang bersifat evaluatif-preskriptif analisis dengan kesimpulan: (1) karena syarat sahnya perjanjian tidak terpenuhi, maka jual bell kaveling kosong oleh suatu perusahaan pengembang adalah batal demi hukum, sehingga jual bell tersebut rentan terhadap gugatan dari pihak ketiga; (2) beberapa peraturan perundang-undangan dalam pengadaan perumahan di Provinsi DKI Jakarta perlu direvisi dan lebih dilengkapi demi terciptanya suatu tatanan tertib hukum sebagaimana yang ingin dicapai oleh Undang-Undang nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman."