Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Saksi menurut Pasal 164 HIR semestinya melihat, mendengar dan mengalami sendiri suatu peristiwa hukum. Namun dalam kenyataannya, saksi yang tidak melihat, mendengar dan mengalami sendiri suatu peristiwa hukum dapat memberikan kesaksian di hadapan pengadilan dan diterima kesaksiannya oleh majelis hakim. Dalam kenyataannya, saksi yang tidak mengalami, melihat, mendengar secara langsung dalam putusan a quo dibenarkan sebagai alat bukti saksi yang meyakini hakim bahwa transaksi jual beli tanah telah dilakukan hingga menimbulkan pertanyaan tentang pemenuhan asas terang dan tunai sebagai persyaratan jual beli tanah. Dengan menggunakan metode penelitian doktrinal, penelitian dilakukan dengan mengkaji kedudukan saksi perkara jual beli tanah untuk mengetahui hak dan kewajiban saksi serta menganalisa fungsi saksi guna memenuhi asas terang dan tunai dalam jual beli tanah, serta mengapa hakim perkara a quo tidak mempertimbangkan menghadirkan saksi instrumenter dalam proses pembuktian. Hasil penelitian menghasilkan bahwa kedudukan Saksi TY dalam proses pembuktian jual beli tanah perkara a quo adalah permulaan pembuktian saja. Saksi TY dalam kapasitasnya memberi kesaksian memiliki hak dan kewajiban sebagai saksi. Diketahui juga bahwa belum ada ketentuan mengenai unsur yang harus dicapai asas terang dan tunai dalam jual beli tanah sesuai hukum tanah nasional. Namun, dapat diketahui bahwa sekurang-kurangnya sifat kontan/terang dalam hukum adat mengandung pengertian bahwa suatu perbuatan itu nyata, suatu perbuatan itu simbolis, suatu perbuatan itu telah selesai seketika itu juga. Dalam kasus a quo, AJB 45/2021 dibuat di hadapan notaris/PPAT HH, S.H. telah memenuhi unsur kontan, di mana perbuatannya nyata dilaksanakan di hadapan pejabat umum. Asas tunai yang diformulasikan dari prinsip konkret atau visual tidak terpenuhi dalam perkara a quo karena hubungan jual beli tidak dapat dianggap terjadi karena tidak ada ikatan yang dapat dilihat atau alat bukti tertulisnya, walaupun ada saksi YT yang menyatakan bahwa dirinya hanya mengantarkan sekretaris Tn. JK ke notaris dengan membawa uang Rp700.000.000,- untuk penyerahan uang tanpa alasan-alasan lebih lanjut. Majelis hakim gagal untuk mengidentifikasi bahwa terdapat saksi akta dalam AJB 45/2015 yang seharusnya menyaksikan pembuatan AJB 45/2015 yang menyatakan kepada siapa uang tersebut diserahkan.

---

Witnesses according to Article 164 HIR should see, hear and experience a legal event themselves. However, in reality, witnesses who have not seen, heard or experienced a legal event themselves can testify before the court and have their testimony accepted by the panel of judges. In reality, witnesses who have not experienced, seen or heard directly in the said case are justified as evidence for witnesses who believe the judge that a land sale and purchase transaction has been carried out, raising questions about the fulfillment of the principle of light and cash. as a condition of buying and selling land. By using doctrinal research methods, research is conducted by examining the position of the witness in a land sale and purchase case is to find out the rights and obligations of the witness and to analyze the function of the witness in order to fulfill the principles of light and cash in land buying and selling, and in this case why the judge in the said case did not consider presenting an instrumental witness in the evidentiary process. The results of the research show that the position of Witness TY in the process of proving the sale and purchase of land in the a quo case is just the beginning of proof. Witness TY in his capacity to testify has rights and obligations as a witness. It is also known that there are no provisions regarding the elements that must be achieved when applying the clear and cash principles in a land sale and purchase in accordance with national land law. However, it can be seen that at least the direct/bright character in customary law implies that an action is real, an action is symbolic, an action is completed instantly. In the a quo case, AJB 45/2021 was made before a notary/PPAT HH, S.H. has fulfilled the cash element, in which the actual action was carried out before a public official. The principle of cash, which was formulated from concrete or visual principles, was not fulfilled in the a quo case because the sale and purchase relationship could not be assumed to have taken place because there were no visible ties or written evidence, even though there was witness YT who stated that he only accompanied Mr. JK to the notary with Rp. 700,000,000 to hand-over the money without further reasons. The panel of judges failed to identify that there were deed witnesses in AJB 45/2015 who should have witnessed the making of AJB 45/2015 which stated to whom the money was handed over."

"Asas pacta sunt servanda dan syarat sah perjanjian merupakan aspek yang penting guna menentukan keabsahan suatu perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dalam memutuskan terkait pembatalan perjanjian. Namun kenyataannya, Majelis Hakim dalam membatalkan suatu perjanjian menggunakan asas terang dan tunai serta Yurisprudensi Mahkamah Agung Nomor 1816 K/Pdt.G/1989 sebagai dasar hukum. Oleh karena itu, penelitian ini terfokus pada penggunaan asas terang dan tunai oleh Majelis Hakim serta perlindungan hukum bagi para pihak dalam pembatalan perjanjian pengikatan jual beli. Guna menjawab fokus utama permasalahan pada penelitian ini tersusun menjadi 2 (dua) rumusan masalah yaitu perlindungan hukum bagi calon pembeli dalam perjanjian pengikatan jual beli apabila dikaitkan dengan Pasal 1320 KUHPerdata serta pertimbangan hakim mengenai asas terang dan tunai maupun ketidakcermatan pihak dalam perjanjian pengikatan jual beli. Penelitian hukum doktrinal ini digunakan untuk mengumpulkan bahan-bahan hukum dengan studi kepustakaan. Pengumpulan data ini kemudian dilakukan kesesuaian antara satu dengan lainnya agar menghasilkan simpulan yang sistematis, logis, dan efektif guna menjawab permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini. Hasil analisis menunjukkan bahwa pemberian perlindungan hukum bagi calon pembeli dalam PPJB 63 Tahun 2011 harus melihat dahulu syarat sah perjanjian serta asas-asas perjanjian. PPJB 11a Tahun 2011 berlakunya asas pacta sunt servanda dimana perjanjian ini menjadi undang-undang bagi para pihak. PPJB 63 Tahun 2011 melanggar syarat sah perjanjian mengenai sebab yang halal. Disamping itu, calon penjual wanprestasi atas kesepakatan yang terjalin dalam PPJB 11a Tahun 2011 karena menjual kembali objek tanahnya kepada pihak lain. Selanjutnya calon pembeli yang mendapatkan perlindungan hukum serta melanjutkan perikatan sampai peralihan hak atas tanah yaitu calon pembeli PPJB 11a Tahun 2011, sedangkan calon pembeli PPJB 63 Tahun 2011 tidak mendapatkan perlindungan hukum. Pertimbangan Majelis Hakim dalam putusan menggunakan asas terang dan tunai serta yurisprudensi dalam membatalkan PPJB 63 Tahun 2011. Seharusnya Majelis Hakim mengedepankan syarat sah perjanjian serta asas-asas perjanjian.

---

The principle of pacta sunt servanda and the legal requirements of an agreement are important aspects to determine the validity of a land sale and purchase binding agreement on land in deciding whether to cancel the agreement. However, in practice, the Judges Panel in canceling an agreement uses the principle of real and cash and Supreme Court Jurisprudence Number 1816 K/Pdt.G/1989 as a legal basis. Therefore, this research focuses on the use of the principles of real and cash by the Judges Panel as well as legal protection for the parties in canceling the binding agreement of sale and purchase. In order to answer the main focus of the problem in this research, it is organized into 2 (two) problem formulations, namely legal protection for prospective buyers in a sale and purchase binding agreement if it is related to Article 1320 of the Civil Code and the judge's consideration of the principle of real and cash and the imprudence of the parties in the sale and purchase binding agreement. This doctrinal legal research is used to collect legal materials with literature studies. This data collection is then carried out in accordance with one another in order to produce a systematic, logical, and effective conclusion to answer the problems raised in this study. The results of the analysis show that the provision of legal protection for prospective buyers in PPJB 63 of 2011 must first look at the legal requirements of the agreement and the principles of the agreement. In PPJB 11a of 2011, the principle of pacta sunt servanda service applies, where this agreement applies as law to the parties. PPJB 63 of 2011 violates the legal requirements of the agreement regarding a lawful cause. Besides that, the prospetive seller defaulted on the agreement in PPJB 11a Tahun 2011 because resold that land object to another party. Furthermore, prospective buyers who get legal protection and continue the engagement to the stage of transferring land rights are prospective buyers of PPJB 11a of 2011, while prospective buyers of PPJB 63 of 2011 do not get legal protection. The consideration of the Judges Panel in the decision used the principles of real and cash and jurisprudence in canceling the PPJB 63 of 2011. The Judges Panel should have prioritized the legal requirements of the agreement and the principles of the agreement."

"Peralihan hak atas tanah, salah satunya melalui jual beli harus dilakukan sesuai prosedur dan peraturan yang berlaku. Hal ini untuk mencegah terjadinya sengketa kepemilikan tanah dan memberikan kepastian hukum bagi para pihak dalam jual beli. Salah satu syarat formil dalam jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) harus menerima sertipikat asli dan memeriksa kesesuaian data pada sertipikat tanah dengan data pada Kantor Pertanahan. Salah satu sengketa dalam jual beli tanah terjadi pada Putusan Mahkamah Agung Nomor 3081 K/Pdt/2021. Penelitian ini menganalisis kedudukan hukum pihak yang menguasai secara fisik hak atas tanah berdasarkan akta jual beli tanpa kepemilikan sertipikat dan tanggung jawab PPAT yang membuat akta jual beli yang bersangkutan dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 3081 K/Pdt/2021. Metode penelitian ini adalah yuridis normatif dengan tipologi penelitian eksplanatoris yang menggunakan studi dokumen. Hasil penelitian ini adalah pihak yang menguasai secara fisik hak atas tanah berdasarkan akta jual beli tanpa kepemilikan sertipikat tidak memiliki kedudukan sebagai pihak yang berhak atau pemilik yang sah atas hak atas tanah yang bersangkutan karena jual beli tidak sah sesuai peraturan yang berlaku. PPAT yang membuat akta jual beli tanpa melakukan pengecekan sertipikat dapat dimintakan tanggung jawab secara administratif, perdata, dan pidana. PPAT seharusnya menolak untuk membuat akta jual beli apabila tidak diserahkan sertipikat asli.

---

The transfer of land rights, such as through buying and selling, should be done according to the procedure and prevailing regulations. This must be fulfilled to prevent conflict of land rights ownership and to give legal certainty for the parties. One of the formal requirements in the buying and selling of land rights is The Land Deed Official (PPAT) must receive the authentic land certificate and verify the data in the certificate with the data in the National Land Agency. An example of this issue happens in Supreme Court Decision Number 3081 K/Pdt/2021. This research analyses the legal standing of a party who physically own land right based on sale and purchase deed without owning the certificate and the responsibility of The Land Deed Official who makes the sale and purchase deed in the Supreme Court Decision Number 3081 K/Pdt/2021. This research uses juridical normative method with explanatory typology using document studies. As the result of this research, the party who physically own land right based on sale and purchase deed without owning the certificate does not have the legal standing as the rightful owner of the land right because the sale and purchase deed does not fulfil the formal requirements and regulations. The Land Deed Official who made the sale and purchase agreement without verifying the certificate can be held responsible either administrative, civil, or criminal. The Land Deed Official should refuse to make the sale and purchase deed if there is no authentic certificate provided."

"ABSTRAKDalam rangka memenuhi kebutuhan tempat tinggal yang layak, pemerintah melalui lembaga perbankan menyediakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang dapat diperoleh dengan memenuhi persyaratan yang ditetapkan oleh bank.Bank pemberi KPR dalam rangka mengamankan kredit yang diberikannya menjadikan tanah dan bangunan yang dibeli oleh Debitur sebagai jaminan dengan cara segera memproses Akta Jual Belinya di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan melangsungkan akad Kredit Pemilikan Rumah dengan Debitur (Pembeli) serta penandatangan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan Akta Pembebanan Hak Tangungan (APHT) oleh Debitur (pembeli). Dengan demikian kredit dapat dicairkan dan dibayarkan kepada Penjual dan tanah dan bangunan tersebut menjadi milik pembeli. Sehingga jual beli tanah dan bangunan tersebut diselenggarakan secara terang dan tunai. Tesis ini bertujuan menguraikan peranan dan tanggungjawab PPAT dalam menyelenggarakan Akta Jual Beli tanah dan bangunan yang dibeli melalui fasilitas KPR agar terselenggara secara terang dan tunai yang merupakan hasil penelitian penulis dengan menggunakan metode penelitian kepustakaan yang bersifat yuridis normatif, yaitu dengan meneliti bahan pustaka atau data sekunder yang diperoleh berkaitan dengan permasalahan yang dibahas, melalui studi dokumen terhadap bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, serta bahan hukum tersier. Disamping itu juga berdasarkan pengalaman penulis sendiri dan wawancara dengan narasumber untuk memperoleh gambaran faktual.Dalam tesis ini penulis menganalisa Putusan Pengadilan Negeri Depok Nomor: 86/Pdt.G/2009/PN.Dpk menyangkut perkara jual beli tanah dan bangunan yang dibeli melalui fasilitas KPR, bagaimana peran dan tanggungjawab PPAT dalam pembuatan Akta Jual Belinya yang dinilai oleh Hakim tidak terselenggara secara terang dan tunai, dan bagaimana akibatnya hukumnya terhadap Akta Jual Beli tersebut.

---

ABSTRACTIn order to meet the needs of adequate housing, the government through the banking institutions to provide credit facilities Housing (mortgage) which can be obtained by meeting the requirements set by the bank. Bank mortgage providers in order to secure the credit that it provides that the land and buildings purchased by the debtor as security by way of Deed of Sale and purchasing process immediately in front of the Land Deed Officer (PPAT), and continue their contract with the Home Ownership Loan Debtors (Buyer) and the signing of Power of Attorney Mortgage charge (SKMHT) and the imposition of Rights Act Tangungan (APHT) by the debtor (buyer). Thus the loan can be disbursed and paid to the Seller and the land and building belong to the buyer. So that the sale and purchase of land and buildings are held in bright and cash. This thesis aims to describe the role and responsibility in carrying PPAT Deed of Sale and Purchase of land and buildings purchased through mortgage facilities to be held in bright and cash that are the result of research the author of the study using a normative juridical literature, by examining library materials or secondary data obtained relating to the issues discussed, through the study of documents to the primary legal materials, legal materials secondary, and tertiary legal materials. Besides, it is also based on the author's own experience and interviews with informants to obtain factual. In this thesis the author analyzes the Depok District Court Decision Number: 86/Pdt.G/2009/PN.Dpk case involves buying and selling land and buildings purchased through mortgage facilities, how the roles and responsibilities of PPAT in making purchasing a Deed of Sale and assessed by the judge did not publicly held and cash, and how the legal consequences of the Deed of Sale and Purchase."

"Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis mengenai penerapan asas itikad baik bagi para pihak dalam melaksanakan kesepakatan yang telah dituangkan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) dan juga kewenangan Notaris yang tidak menerapkan asas kehati-hatian dalam menjalankan wewenangnya. Bahwa dalam kasus penelitian ini dalam jual beli tanah baik pihak penjual dan juga pembeli tidak menjalankan asas itikad baik, yang dapat dilihat dari tindakan konkret para pihak yaitu penjual telah menjual kembali tanah yang telah disepakati dan pembeli yang masih memegang PPJB tidak lunas pun menjual kepada pihak lain. Di sisi lain, Notaris yang bersangkutan dengan sadar membuat PPJB Lunas bagi pihak pembeli atas tanah yang masih berstatus PPJB tidak lunas. Pokok Permasalahan dalam penelitian ini adalah mengenai itikad baik dalam pelaksanaan PPJB serta pertanggungjawaban Notaris terhadap pembuatan PPJB lunas terhadap tanah yang belum memiliki status kepemilikan secara sah. Bentuk Penelitian yang digunakan untuk menjawab permasalahan tersebut adalah dengan penelitian yuridis normatif yang bertujuan untuk meneliti dan menganalisis permasalahan hukum yang timbul dengan tipe penelitian Deskriptif dan juga Preskriptif. Penelitian ini menunjukkan bahwa pentingnya pengaturan asas itikad baik dalam pelaksanaan PPJB dan juga aturan yang detail megnenai PPJB Hat Atas Tanah agar terciptanya keseimbangan hukum antar penjual maupun pembeli. Notaris yang menangani kasus dalam penelitian ini berdasarkan tindakan pembuatan PPJB Lunas terhadap tanah yang belum memiliki status kepemilikan yang sah telah melanggar Pasal 16 ayat (1) huruf a Undang-Undang Jabatan Notaris (“UUJN”), dalam frasa saksama yaitu kehati-hatian, maka dari itu Notaris bersangkutan dapat dikenakan sanksi administrasi, perdata maupun pidana.

---

This study aims to analyze the application of the principle of good faith for the parties in carrying out the agreement as outlined in the Sale and Purchase Agreement ("PPJB") and also the authority of a Notary who does not apply the precautionary principle in exercising his authority. That in the case of this study in buying and selling land, both the seller and the buyer did not carry out the principle of good faith, which can be seen from the concrete actions of the parties, namely the seller has resold the agreed land and the buyer who still holds the unpaid PPJB also sells it to the third party. other. On the other hand, the Notary concerned consciously makes the Settled Buy and Sale Binding Agreement for the buyer of land that still has the status of PPJB not paid off. The main problem in this study is regarding good faith in the implementation of the PPJB and the notary's responsibility for making the PPJB paid off for land that does not yet have legal ownership status. The form of research used to answer these problems is normative juridical research which aims to examine and analyze legal issues that arise with descriptive and prescriptive types of research. This research shows that it is important to regulate the principle of good faith in the implementation of PPJB and also the detailed rules regarding PPJB HAT on Land in order to create a legal balance between sellers and buyers. The notary who handled the case in this study based on the act of making Settled Buy and Sale Binding Agreement for land that did not yet have legal ownership status had violated Article 16 paragraph (1) letter a of the Notary Office Law ("UUJN"), in precise phrases namely caution, therefore the Notary concerned may be subject to administration,civil or criminal sanctions."

"Peralihan hak atas tanah dapat dilakukan salah satunya dengan cara jual beli, syarat agar dapat melakukan pendaftaran peralihan hak melalui jual beli di kantor pertanahan adalah menggunakan bukti Akta Jual Beli yang dibuat di hadapan PPAT yang berwenang. Namun masih banyak masyarakat yang tidak melakukan proses balik nama atau perubahan kepemilikan sertipikat hak atas nama dari pemilik hak yang lama (penjual) kepada penerima hak (pembeli). Adanya kewajiban untuk mendaftarkan setiap perubahan data fisik maupun data yuridis tanah tanpa adanya sanksi bagi yang melanggar membuat penyelenggaraan tertib administrasi terhambat dan tidak terpenuhinya asas publisitas. Kekuatan pembuktian pemilikan hak atas tanah yang telah dibuat akta jual beli namun belum didaftarkan di kantor pertanahan serta urgensi penegakan kewajiban balik nama demi terselenggaranya tertib administrasi pemerintahan serta asas publisitas pun dipertanyakan. Penelitian menggunakan metode doctrinal dengan metode analisis kualitatif. Hasil penelitian yang diperoleh adalah kekuatan pembuktian pemilikan hak atas tanah yang akta jual belinya belum didaftarkan pada kantor pertanahan adalah akta tersebut memiliki kekuatan pembuktian sempurna sebagai akta autentik tetapi kehilangan asas publisitasnya. Selanjutnya penegakan kewajiban melakukan balik nama atas sertipikat tanah yang dibeli menggunakan akta jual beli demi terselenggaranya tertib administrasi pertanahan dan asas publisitas sangat dibutuhkan supaya mengurangi resiko terjadinya sengketa di kemudian hari dan melindungi pihak ketiga yang memiliki itikad baik untuk membeli tanah yang peralihan haknya belum didaftarkan tersebut. Sanksi yang dapat diberlakukan dapat merupakan sanksi administratif seperti teguran ataupun denda dengan jumlah tertentu.

---

The transfer of rights to land can be done one way by buying and selling. The requirement to be able to register rights through buying and selling at the land office is to use proof of the Sale and Purchase Deed made before the authorized PPAT. However, there are still many people who do not carry out the process of changing names or changing ownership of title certificates in the name of the old rights owner (seller) to the rights recipient (buyer). The existence of an obligation to register every change in physical and juridical land data without any sanctions for those who violate it makes the implementation of administrative order hampered and publicity is not fulfilled. The strength of proof of ownership of land rights for which a sale and purchase deed has been made but has not been registered at the land office as well as the urgency of enforcing the obligation to transfer names for the sake of maintaining orderly government administration and the principle of publicity are also examined. The research uses doctrinal methods with qualitative analysis methods. The research results obtained are that the strength of proof of ownership of land rights for which the sale and purchase deed has not been registered at the land office is that the deed has perfect proof power as an authentic deed but loses its publicity. Furthermore, enforcing the obligation to transfer names to land certificates purchased using a sale and purchase deed in order to maintain orderly land administration and the principle of publicity is very necessary to reduce the risk of future incidents and protect third parties who have good faith in purchasing land whose rights protection has not been registered. . Sanctions that can be imposed can be in the form of administrative sanctions such as warnings or fines of a certain amount."

"Jual beli tanah di Indonesia diatur di dalam Undang-Undang Pokok Agraria. Dalam pelaksanaannya, jual beli hak atas tanah haruslah berdasarkan hukum adat, dimana asas terang dan tunai haruslah dipenuhi. Asas terang berarti, perbuatan jual beli harus dilakukan di hadapan pihak yang berwenang yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dan asas tunai berarti peralihan hak atas tanah dilakukan secara tunai dan bersamaan. Penggunaan bilyet giro sebagai alat pembayaran pemindahbukuan ditemukan di dalam praktik jual beli tanah. Jual beli tanah dengan bilyet giro diperbolehkan untuk dilakukan namun perlu untuk diperhatikan karena cara pembayarannya melalui pemindahbukuan dari rekening milik pembeli ke penjual. Pada kasus di dalam Putusan Pengadilan Negeri Lumajang Nomor 245/Pid.B/2019, terjadi sebuah penipuan di dalam jual beli tanah menggunakan bilyet giro bilyet giro kosong. Dalam kasus ini, asas tunai tidak terpenuhi. Permasalahan yang dianalisis dalam penelitian ini adalah mengenai keabsahan jual beli tanah menggunakan bilyet giro kosong sebagai alat pembayaran apabila dikaitkan dengan asas terang dan tunai, dan peran PPAT mencegah terjadinya jual beli tanah dengan bilyet giro kosong dikaitkan dengan asas terang dan tunai. Penelitian ini menggunakan metode yuridis normatif dengan tipologi eksplanatoris, yang menggunakan pendekatan perundang-undangan dan kasus. Hasil dari penelitian ini menunjukkan bahwa jual beli tanah yang pembayarannya menggunakan bilyet giro kosong dan belum dibayarkan sama sekali, padahal hak atas tanahnya sudah berpindah tidaklah sah, karena melanggar asas tunai. Kemudian peran dari PPAT untuk mencegah penggunaan bilyet giro kosong dalam jual beli tanah dapat dilakukan dengan menerapkan prinsip kehati-hatian, dan apabila ditemukan pembayaran dengan bilyet giro yang belum dilakukan dapat menyarankan untuk membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) terlebih dahulu.

---

The sale and purchase of land in Indonesia is regulated in Indonesian Basic Regulation Law (Undang-Undang Pokok Agraria). In its implementation, the sale and purchase of land rights must be based on customary law, where the principle of publicly and cash must be fulfilled. The publicly principle means that buying and selling must be carried out before the authorized party, namely the Acreedited Land Deed Officer (Pejabat Pembuat Akta Tanah/PPAT), and the cash principle means that the transfer of land rights is carried out in cash and simultaneously. The use of bilyet giro as a payment instrument with book entry is found in the practice of buying and selling land. Buying and selling land using a bilyet giro is allowed to be carried out, but it is necessary to pay attention to it because the method of payment is through book-entry from the buyer's account to the seller. In the case of Decision of Lumajang District Court Number 245/Pid.B/2019, there was a fraud in the sale and purchase of land using an empty balanced bilyet giro. In this case, the cash principle is not fulfilled. The problems analyzed in this study are regarding the legitimacy of buying and selling land using an empty balanced bilyet giro as a means of payment when it is associated with the principle of publicly and cash, and the role of PPAT in preventing the sale and purchase of land with an empty balanced bilyet giro associated with the principle of publicly and cash. This study uses a normative juridical method with an explanatory typology, which uses a statutory and case approach. The results of this study indicate that the sale and purchase of land whose payment is using an empty balanced bilyet giro and has not been paid at all, even though the rights to the land have been transferred are not valid, because they violate the cash principle. Then the role of the PPAT to prevent the use of empty balanced bilyet giro in the sale and purchase of land can be done by applying the precautionary principle, and if it is found that payments with bilyet giro have not been made, they can suggest making Sale and Purchase Binding Agreement (Perjanjian Pendahuluan Jual Beli/PPJB) first."

"Konsep dasar jual beli tanah adalah terang dan tunai. Dalam prakteknya terang dan tunai tersebut bisa saja tidak terpenuhi sehingga dibutuhkan instrumen lain agar dapat melakukan jual beli kemudian, instrument tersebut dalam pengikatan jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli. Tujuannya adalah mengikat antara penjual dan pembeli agar dikemudian hari jika syarat terang dan tunai terpenuhi dapat dibuatkan akta jual beli di hadapan PPAT. Jika pembayaran sudah lunas penjual dalam PPJB bisa saja tidak ikut hadir di hadapan PPAT saat akta jual beli dilangsungkan, karena dapat diwakili oleh pembeli dengan kuasa menjual dalam PPJB tersebut. Bagaimana kedudukan kuasa menjual sebagai klausul (accessoir) PPJB dengan objek hak atas tanah? Bagaimana perlindungan hukum kepada pembeli objek hak atas tanah berdasarkan kuasa menjual sebagai accessoir dari PPJB? Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah penelitian hukum normative yang dilakukan sebagai upaya untuk mendapatkan data yang diperlukan sehubungan dengan permasalahan. Data yang digunakan adalah data sekunder yang terdiri dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier. Di samping itu juga digunakan data primer sebagai pendukung bahan hukum data sekunder. Untuk analisis data dilkakukan dengan metode analisis yuridis kualitatif. Kuasa menjual sebagai klausul dalam PPJB dapat digunakan jika harga sudah lunas, kuasa menjual hanya untuk menjual kepada pembeli sebagai penerima kuasa dan harga jual beli sama dengan dalam PPJB. PPJB dapat digunakan sebagai bukti telah berpindahnya hak jika telah dibayar lunas dan sudah dikuasai oleh pembeli dengan itikad baik.

---

Transaction of property in Indonesia based on cash and carry, cash about a payment, and carry about a procedure. If one of this two based can`t accomplished, the transaction of property would by pre-sale agreement. That`s agreement not for transition of land rights, but for binding two parties when two based of the transaction accomplished. When the based of that transaction accomplished, the two parties must meet the officials of land rights (PPAT) to make Real Estate Purchase and Sale Agreement. If the seller can`t meet PPAT, the buyer can meet PPAT with two authority, the first as seller with power of attorney from the seller at pre-sale agreement, second as buyer. How the Power of Attorney as clause at pre-sale agreement? How legal protection for the buyer of land based on the power of attorney as clause of pre-sale agreement? Research methods used in this study are normative legal research being done in an effort to get the required data with respect to problems. The data used are secondary data composed of primary legal materials, secondary legal materials, and tertiary legal materials. In addition the primary data is also used as the supporter of the legal materials of secondary data. For an analysis of the data by the method of analytic juridical qualitative. The power of attorney for property as clause of pre-sale agreement can be used if the price has paid by the buyer."

"Undang-Undang Pokok Agraria menganut asas yang diterapkan dalam hukum adat. Berkaitan dengan jual beli hak atas tanah, asas yang dianut adalah asas terang dan tunai yang menjadi syarat sahnya jual beli hak atas tanah. Untuk menuhi asas terang, maka jual beli harus dilaksanakan dihadapan PPAT, sedangkan untuk memenuhi asas tunai maka menjadi tanggung jawab PPAT untuk memastikan terlaksananya asas tunai sebelum terjadinya jual beli hak atas tanah. Dari hal tersebut, maka permasalahan dalam penelitian ini adalah mengenai peran dan tanggung jawaban PPAT untuk memastikan asas tunai terlaksana dalam pelaksanaan jual beli hak atas tanah khususnya dalam pembuatan Akta Jual Beli. Penulisan tesis ini menggunakan bentuk penelitian hukum yuridis normatif dengan metode kualitatif untuk menganalisis data dan tipe penelitian deskriptif analitis. Dari peraturan yang ada, diketahui bahwa peran PPAT adalah dalam memastikan dan menyesuaikan antara keterangan para pihak dengan bukti dokumen yang diperlihatkan dan/atau dilampirkan dalam minuta akta. Setelah PPAT memperoleh keyakinan berdasarkan keterangan para pihak dan menyesuaikan dengan dokumen yang ada, maka PPAT dapat mengkonstantir hal tersebut dalam akta jual beli dan kemudian akta tersebut dibacakan dan diberikan penyuluhan hukum atas pembuatan akta. Sehingga apabila terjadi sengketa di kemudain hari PPAT dapat membuktikan bahwa apa yang dinyatakan dalam akta jual beli berdasarkan keterangan para pihak dan para pihak telah memahami betul isi akta serta akibat hukum dari pembuatan akta tersebut.

---

The Agrarian Principles Act seeks the basis applied in customary law. In relation to the sale of land rights, the basis is the light and cash principle that constitutes the legal basis of the sale of land rights. To adhere to the principle of transparency, then the sale and purchase must be executed before the PPAT, whereas to fulfill the cash basis it is the responsibility of the PPAT to ensure the execution of the cash basis before the sale of land rights. From that, the problem in this research is the role and responsibility of the PPAT to ensure that cash basis is realized in the execution of the sale of land rights especially in the making of the Sale and Purchase Deed. This thesis is using normative juridical form of research with qualitative method to analyze data and analytic descriptive research type. From the existing rules, it is known that the role of the PPAT is to ensure and adapt between the statements of the parties with the proof of the documents shown and / or attached to the minutes of the deed. Once the PPAT obtains confidence based on the parties' information and adapts to the existing documents, PPAT may then modify it in the deed of sale and then the deed is read out and given legal counseling on the deed. So in the event of a dispute in the event the PPAT day can prove that what is stated in the deed of sale and purchase by the parties' information and the parties have understood the contents of the deed and the legal consequences of making the deed."

"Pipil adalah salah satu bentuk dari surat pengenaan pajak atas tanah yang dianggap sebagai hak lama terhadap kepemilikan atas tanah sebelum berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok Agraria oleh masyarakat adat. Hak lama atas tanah yang minim informasi kepemilikannya dan tidak tercatat di Badan Pertanahan Nasional sering kali menjadi sasaran empuk bagi pelaku kejahatan untuk menguasai tanah secara “legal” dengan melakukan penipuan dalam pada salah satu syarat pendaftaran tanah untuk pertama kali. Perbuatan melawan hukum ini dilakukan pelaku dengan tujuan untuk meraup keuntungan melalui jual beli tanah kepada pihak ketiga selaku pembeli beritikad baik yang tidak mengetahui kebenaran sesungguhnya atas tanah tersebut dan mengakibatkan kerugian baik kepada pembeli maupun pemilik tanah sebenarnya. Oleh karena itu, tulisan ini menganalisis bagaimana kedudukan pihak ketiga beritikad baik dalam suatu sengketa jual beli tanah serta akibat hukum terhadap Sertipikat Hak Milik No. 1073/Desa Bunga Mekar dan Sertipikat Hak Milik No. 1074/Desa Bunga Mekar yang cacat hukum akibat penipuan pada pendaftaran pertama kali pada studi kasus Putusan Mahkamah Agung Nomor 3540M/Pdt/2019. Penelitian ini menggunakan metode penelitian ilmu hukum doktrinal yang bersifat preskriptif dengan menggunakan metode penelitian normatif kualitatif berdasarkan studi dokumen. Prinsip itikad baik memberikan suatu perlindungan hukum terhadap pihak yang menerapkannya dengan memenuhi persyaratan jual beli yang ditentukan oleh undang-undang telah dipenuhi walaupun pada kenyataannya jual beli tersebut mengandung cacat hukum. Hasil produk hukum berupa Sertipikat Hak Milik No. 1073/Desa Bunga Mekar dan Sertipikat Hak Milik No. 1074/Desa Bunga Mekar dibatalkan demi hukum karena terjadinya kecacatan hukum dan Pipil No. 936, Persil No. 127b, Klas III kembali menjadi satu-satunya hak atas tanah yang pada tanah tersebut.

---

Pipil is a form of tax imposition letter on land which is considered an old right to land ownership before the enactment of Law Number 5 of 1960 concerning Agrarian Principles by indigenous peoples. Old land rights with minimal ownership information and not registered with the National Land Agency often become easy targets for criminals to control land "legally" by committing fraud in one of the land registration requirements for the first time. This unlawful act was carried out by the perpetrator with the aim of making a profit through buying and selling land to a third party as a buyer in good faith who did not know the real truth about the land and resulted in losses to both the buyer and the actual land owner. Therefore, this paper analyzes the position of a third party in good faith in a land sale and purchase dispute and the legal consequences of the Certificate of Ownership No. 1073/Village Bunga Mekar and Certificate of Ownership No. 1074/Bunga Mekar Village which is legally flawed due to falsification of documents during the first registration in the case study of Supreme Court Decision Number 3540M/Pdt/2019. This research uses prescriptive doctrinal legal research methods using qualitative normative research methods based on document studies. The principle of good faith provides legal protection for parties who apply it by fulfilling the terms of sale and purchase determined by law even though in reality the sale and purchase contains legal defects. The resulting legal product is a Certificate of Ownership No. 1073/Village Bunga Mekar and Certificate of Ownership No. 1074/Desa Bunga Mekar was canceled by law due to legal defects and Pipil No. 936, Plot No. 127b, Class III again becomes the only land right on that land."