Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Seiring perkembangan zaman dan kebutuhan masyarakat, keberadaan rumah susun serta tujuan pembangunannya berkembang tidak hanya ditujukan untuk hunian, namun juga sebagai sarana investasi. Skripsi ini membahas mengenai kondominium hotel sebagai salah satu bentuk perkembangan konsep dari rumah susun yang akan terbagi dalam dua pembahasan. Pembahasan pertama adalah mengenai perjanjian pengikatan jual beli dari rumah susun dengan konsep kondominium hotel apakah memiliki perbedaan dengan perjanjian pengikatan jual beli rumah susun untuk hunian. Kedua, dibahas mengenai pengaturan perhimpunan penghuni rumah susun berkonsep kondominium hotel dan implikasinya terhadap pemilik unit kondominium hotel. Kedua bahasan tersebut akan ditinjau melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hotel Pullman Bali Legian Nirwana yang merupakan sebuah rumah susun dengan konsep kondominium hotel. Penelitian bertujuan untuk melihat bagaimanakah isi perjanjian pengikatan jual beli dari rumah susun yang memiliki konsep kondominium hotel sehingga dapat dikaji perbedaan apa saja yang terdapat dalam perjanjian pengikatan jual belinya dibandingkan dengan rumah susun hunian. Selain itu, penulisan ini juga bertujuan untuk mengetahui bagaimanakah pengaturan mengenai perhimpunan penghuni rumah susun dengan konsep kondominium hotel. Penelitian ini menggunakan metode penelitian yuridis normatif dimana data penelitian ini sebagian besar diperoleh dari studi kepustakaan. Hasil penelitian menyatakan bahwa terdapat perbedaan antara perjanjian pengikatan jual beli untuk rumah susun dengan konsep kondominium hotel dengan rumah susun hunian dan pengaturan mengenai perhimpunan penghuni pun berbeda di dalam rumah susun berkonsep kondominium hotel dibandingkan dengan perhimpunan penghuni rumah susun hunian. Setiap pihak yang terlibat dalam jual beli unit kondominium hotel, dalam memasuki perjanjian pengikatan jual beli baiknya mengerti posisi masing-masing agar dapat tercipta perjanjian yang adil dan seimbang bagi kedua belah pihak.

---

With the constant changing of people needs, the development of condominium keep evolving it's concept and purpose. Not only for residential, condominium is also aim for investment. Condominium hotel is one of the concept of condominium that aiming for investment purpose. This thesis is discuss about condominium hotel, which divided into two main discussion; first, is about the preliminary sale of property agreement of condominium hotel, and secondly is about the resident's association in condominium hotel with Pullman Bali Legian Nirwana's Preliminary Sale of Property Agreement as it assessment.

The purposes of this thesis are to study the differences between a preliminary sale of property agreement of condominium hotel with the preliminary sale of property agreement of residential condominium. Also, to see how the resident?s association regulated in condominium hotel.

The outcomes of this thesis are there's a differences between a preliminary sale of property agreement of condominium hotel with residential condominium and they have a different regulation for resident's association in condominium hotel compared to regulation in residential condominium. To anticipate the loss from buyer's side, it's best for prospective buyers to read carefully and understand the a preliminary sale of property agreement before entering ones. Because there's might be clauses that will bring disadvantages for buyers."

"Skripsi ini membahas mengenai tiga hal utama yakni: pemikiran perihal kesesuaian konsep jual beli satuan rumah susun menurut Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun dengan ketentuan hukum tanah nasional, keabsahan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun yang dibuat sebelum ketentuan Pasal 43 ayat (1) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun terpenuhi (studi pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli Unit Apartemen XYZ), dan perlindungan hukum terhadap calon pembeli apabila Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun adalah batal demi hukum. Penelitian ini merupakan penelitian yuridis-normatif dengan menggunakan analisis kualitatif atas data sekunder. Hasil dari penelitian ini adalah: (1) Konsep jual beli satuan rumah susun dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun tidak sesuai dengan konsep jual beli menurut ketentuan hukum tanah nasional. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun menyiratkan adanya dua macam jual beli satuan rumah susun: jual beli sebelum pembangunan rumah susun selesai dan jual beli setelah pembangunan rumah susun selesai. Dalam ketentuan hukum tanah nasional hanya dikenal jual beli setelah pembangunan rumah susun selesai; (2) Perjanjian Pengikatan Jual Beli Unit Apartemen XYZ adalah batal demi hukum karena melanggar syarat obyektif perjanjian yakni sebab yang halal; (3) Doktrin quasi-contract dapat berperan sebagai mekanisme atas tindakan unjust enrichment sebagai sebuah penyebab yang dilakukan oleh pelaku pembangunan dan memberikan restitusi kepada pihak calon pembeli sebagai bentuk pemulihan keadaan dalam hal Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun batal demi hukum.

---

This Thesis reviews three main things: a thought on compatibility about the concept of condominium unit's sale and purchase in Law Number 20 Year 2011 regarding Condominium with the national land law, the validity of Condominium Unit's Preliminary Sale and Purchase Agreement which is made before the requirements in Article 43 (1) Law Number 20 Year 2011 regarding Condominium are fulfilled (study in XYZ Apartment Unit's Preliminary Sale and Purchase Agreement), and the legal protection towards the buyer if the Condominium Unit's Preliminary Sale and Purchase Agreement is null and void. This research is a normative legal research with qualitative analysis on secondary data.

The results of this research are: (1) the concept of condominium unit's sale and purchase in Law Number 20 Year 2011 regarding Condominium is not compatible with the concept of sale and purchase in the national land law. Law Number 20 Year 2011 regarding Condominium implies two types of condominium unit's sale and purchase: sale and purchase before the condominium's development is done and sale and purchase after the condominium's development is done.

In the national land law, only the sale and purchase after the condominium's development is done that is known; (2) The XYZ Apartment Unit's Preliminary Sale and Purchase Agreement is null and void because it breaks an agreement's objective requirement: a legal purpose; (3) Quasi-contract doctrine can take part as the mechanism on unjust enrichment as a cause of action which is done by the developer and gives restitution towards the buyer as a form of remedy if Condominium Unit's Sale and Purchase Agreement is null and void."

"Penjualan rumah susun baik dalam bentuk apartemen maupun kondominium hotel yang belum jadi dengan menggunakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), sekarang ini marak dilakukan oleh Pelaku Usaha dan pada dasarnya Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun memperbolehkan hal tersebut. PPJB merupakan upaya pengikatan para pihak, bahwa pada suatu waktu yang ditentukan akan diadakan jual beli sesungguhnya yang berdasarkan Akta Jual Beli (AJB). Masalah yang sering terjadi dari hal tersebut adalah konsumen selaku pembeli yang berdasarkan PPJB seringkali mengalami kerugian, dimana kewajiban pelunasan telah dilakukan oleh konsumen namun pelaku usaha tidak melaksanakan kewajibannya seperti tidak mengalihkan status kepemilikan unit kondominium hotel dari PPJB menjadi AJB dan diperparah dengan status pelaku usaha yang dinyatakan pailit. Konsumen banyak yang tidak memahami bagaimana kedudukannya secara hukum dan upaya hukum apa yang harus ditempuh. Metode penelitian yang digunakan adalah metode penelitian yurisdis-normatif yaitu penelitian yang menekankan dalam penggunaan norma-norma hukum secara tertulis. Dengan menggunakan metode penelitian tersebut, diambil kesimpulan bahwa dalam situasi pailitnya pelaku usaha, para konsumen yang membeli unit kondominium hotel merupakan kreditor konkuren yang kemungkinan besar tidak mendapatkan ganti rugi yang cukup karena kurangnya harta debitor, oleh karena itu terdapat juga beberapa upaya hukum yang dapat ditempuh para konsumen salah satunya meminta Kurator melanjutkan PPJB ke tahap AJB. Untuk kedepannya Penulis menyarankan, pemerintah maupun seluruh pemangku kepentingan dalam pengembangan suatu properti, perlu terlibat dan mencarikan solusi nyata terhadap permasalahan serupa. Harapannya, pengembangan dan pembangunan properti di Indonesia dapat terus berlanjut dengan hak-hak para konsumen selaku pembeli tetap terlindungi.

---

Sales of unfinished flats in the form of apartments or hotel condominiums using a Sale and Purchase Agreement recently is in large quantity done by developer and fundamentally based on Law Number 20 Year 2011 about Strata Title it is allowed to do. The problem in question now a days is the apartment buyers who carry their legitimational action only based on Sale and Purchase Binding Agreement experience disadvantages. In which in one side, the buyers have paid the buying price totally, but in other hand, the sellers do not switching the ownership status and exacerbated by the status of bankrupt business actors. Many consumers do not understand what their legal position is and what legal remedies must be taken. The research method used is the juridical-normative research, a research that emphasizes the use of legal norms in writing. By using this research method, it is concluded that in the bankruptcy situation of business actors, consumers who buy condominium hotel units are unsecured creditors who are most likely not to receive adequate compensation due to the debtor's lack of assets. Therefore, there are also several legal remedies that consumers can take, one of which is asking the Curator to continue Sale and Purchase Agreement to the Sale and Purchase Deed stage. The author suggests that the government and all stakeholders in the development of a property need to be involved and find real solutions to similar problems. Hopefully the property development and construction in Indonesia can continue with the rights of consumers as buyers being protected.

"

"Kepemilikan bangunan gedung bertingkat dalam bentuk apartemen/kondominium oleh warga negara asing di Indonesia semakin meningkat setiap tahunnya seiring dengan masuknya investasi asing untuk meningkatkan perekonomian negara. Ketentuan hukum yang mengatur tentang hunian untuk warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia dalam bentuk rumah tinggal ataupun satuan rumah susun di atas tanah Hak Pakai dalam perkembangannya di dunia properti mengalami beberapa pergeseran. Bangunan gedung bertingkat dalam bentuk apartemen/kondominium didirikan oleh para pengembang di atas tanah dengan status Hak Guna Bangunan. Undang-Undang Rumah Susun hadir untuk memperkenalkan lembaga baru yaitu Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Hadirnya tesis ini diharapkan dapat membantu pembaca untuk memahami konsep kepemilikan rumah susun dalam bentuk apartemen/kondominium oleh warga negara asing di atas sebidang tanah berdasarkan ketentuan hukum pertanahan di Indonesia. Dalam tesis ini tidak hanya pengertian teoretis yang disajikan, tetapi disampaikan juga kasus yang terjadi dalam praktek di masyarakat khususnya pada sektor properti dengan analisa solusi dari penulis. Dengan segala keterbatasan yang ada, penulis telah berupaya secara maksimal untuk menyajikan semua fakta, data serta analisa dalam penjabaran tesis ini, sehingga diharapkan setelah membaca tesis ini, pembaca akan mengerti bagaimana aturan hukum yang tepat bagi warga negara asing jika hendak memiliki rumah susun di Indonesia dalam bentuk apartemen/kondominium.

---

Ownership-rise buildings in the form of apartments / condominiums by foreigners in Indonesia has increased each year in line with the influx of foreign investment to boost the country's economy. Legal provisions governing occupancy for foreigners domiciled in Indonesia in the form of houses or apartment units on the ground Right to Use in its development in the real estate experience some shifts. Storey buildings in the form of an apartment / condominium established by the developers on the ground with the status. Broking. Flats Act exists to introduce new institutions, namely the Unit Ownership Flats.

The presence of this thesis is expected to help the reader to understand the concept of ownership flats in the form of apartments / condominiums by foreigners in the land under the provisions of the land law in Indonesia. In this thesis not only presented a theoretical sense, but also presented examples of cases that have occurred in practice in the community, especially in the property sector with the analytical solution of the author. With all its limitations, the authors have attempted to present to the maximum all the facts, data and analysis in the elaboration of this thesis, so hopefully after readingthis thesis, readers will understand how ownership flats in the form of apartment / condo by citizens on a piece of land."

"Dalam Pasal 43 ayat 1 Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UURS) disebutkan ?proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat di hadapan notaris?, akan tetapi saat ini banyak ditemukan PPJB yang dibuat dibawah tangan. Penelitian ini dilakukan untuk mengetahui kekuatan mengikat dan perlindungan hukum dalam Perjanjian Pemesanan sebagai PPJB di bawah tangan atas satuan rumah susun berdasarkan Pasal 42 dan 43 UURS. Penelitian ini adalah penelitian Penelitian ini adalam penelitian kualitatif yang berbentuk yuridis-normatif.Hasil penelitian menyatakan bahwa sebagai perjanjian di bawah tangan, Perjanjian Pemesanan tetap mengikat para pihak layaknya undang-undang berdasarkan asas pacta sunt servanda. Namun demikian perjanjian tersebut tidak memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna seperti yang dimiliki oleh akta otentik (notariil). PPJB, Peraturan Perundang-undangan dan yurisprudensi telah cukup memberikan perlindungan hukum bagi pembeli diantaranya berupa ketentuan kewajiban pembuatan akta jual beli nantinya sebagai bentuk realisasi dari klausula peralihan hak yang tercantum dalam PPJB. Akan tetapi, menjadi lebih baik jika PPJB tersebut dibuat dalam bentuk akta otentik dihadapan notaris seperti yang disarankan oleh UURS.

---

In article 43 paragraph 1 Law Number 20 of 2011 on Condominium stated that ?the buying and selling process of condominium units before the construction is completed can be done through the Binding Sale and Purchase Agreement (PPJB) made before a notary?, but currently found that PPJB is made as underhand agreement. This study aims to know the binding effect and legal protection in Booking Agreement, as underhand PPJB, of condominium unit pursuant to article 42 and 43 UURS. This is a qualitative and judicial normative research.

The result of this study is Booking Agreement, as an underhand PPJB, still binds the parties as law pursuant to pacta sunt servanda principle, eventhough it does not have a perfect power of evidence. PPJB, law, and jurisprudence have provided sufficient legal protection for the purchaser, such as the obligation to make a Purchase Deed (AJB) before a Land Deed Official (PPAT) later as a realization of right transfer clause contained in PPJB. However, it would be better if PPJB could be made in authentic deed as suggested by UURS."

"Perjanjian pengikatan jual beli bawah tangan satuan unit Apartemen Pancoran Riverside Nomor 03018/PR-GRTP/PPJB/II/2020, tidak mengikuti ketetntuan perundang-undangan yang berlaku yaitu Pasal 43 ayat (1) Undang-Undang Rumah Susun dan Pasal 12 ayat (2) Permen Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah, sehingga tidak memberikan perlindungan maksimal kepada pembeli selaku konsumen. Penelitian ini membahas mengenai kepastian hukum berdasarkan asas konsensualisme, dan perlindungan hukum bagi pembeli berdasarkan atas PPJB satuan unit Apartemen Pancoran Riverside Nomor 03018/PR-GRTP/PPJB/II/2020. Penelitian ini adalah penelitian yang berbentuk yuridisnormatif dimana penelitian mengacu pada norma hukum yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan. Kesimpulan penelitian menyatakan PPJB Apartemen Pancoran Riverside Nomor 03018/PR-GRTP/PPJB/II/2020 batal demi hukum, hal mana yang mengacu pada pengecualian asas konsensualisme sebagai salah satu dasar perjanjian, namun selama selama perjanjian baru belum dibuat, berdasarkan asas Pacta Sunt Servanda, maka PPJB bawah tangan tersebut hanya memiliki kekuatan akta di bawah tangan. Perlindungan hukum bagi pembeli dijamin oleh peraturan perundang-undangan yang ada, namun tidak ada sanksi yang tegas bagi pengembang yang membuat PPJB bawah tangan. Oleh karena itu dharapkan pemerintah dan pembuat undang-undang dapat menerapkan sanksi yang tegas terhadap PPJB bawah tangan agar tercipta perlindungan yang maksimal bagi para pihak dalam perjanjian.

---

The agreement for sale and purchase under the hands of the Pancoran Riverside Apartment unit number 03018/PR-GRTP/ PPJB/II/2020, does not follow the provisions of the applicable laws, namely Article 43 paragraph (1) of the Law on Flats and Article 12 paragraph (2) Regulation of the Preliminary Sale and Purchase Agreement System, so as not to provide maximum protection to buyers as consumers. This research discusses legal certainty based on the principle of consensualism, and legal protection for buyers based on the PPJB unit of the Pancoran Riverside Apartment unit Number 03018/PRGRTP/ PPJB/II/2020. This research is a juridical-normative research where the research refers to the legal norms contained in statutory regulations. The research conclusion states that PPJB Pancoran Riverside Apartment Number 03018/PR-GRTP/ PPJB/II/2020 is null and void, which refers to the exclusion of the principle of consensualism as one of the basis for the agreement, but as long as a new agreement has not been made, it is based on the principle of Pacta Sunt Servanda , then the underhand PPJB only has the power of the underhand deed. Legal protection for buyers is guaranteed by existing laws and regulations, but there are no clear sanctions for developers who make PPJB under their hands. Therefore, it is hoped that the government and legislators can apply strict sanctions against under-handed PPJB in order to create maximum protection for the parties to the agreement."

"Notaris sebagai pejabat umum seharusnya dapat memberikan perlindungan hukum dan kepastian hukum bagi para pihak dalam pembuatan suatu akta. Akta-akta yang dibuat oleh Notaris merupakan alat bukti autentik terhadap perbuatan hukum yang dilakukan oleh para pihak. Namun, sering ditemukan Notaris melakukan pelanggaran dengan menyalahgunakan jabatannya untuk menguntungkan diri sendiri dan/atau pihak lain. Salah satunya adalah kasus Notaris di Bali yang telah diputuskan oleh Pengadilan Negeri Denpasar dengan Nomor 1460/Pid.b/2019/PN.Dps tanggal 11 Maret 2020. Dalam kasus ini, seorang Notaris melakukan tindak pidana penipuan. Akibat dari perbuatannya tersebut, Notaris harus bertanggungjawab atas perbuatannya tersebut. Perbuatan tersebut juga menimbulkan kerugian bagi penghadapnya. Oleh karena itu, penulis tertarik untuk melakukan penelitian mengenai tanggung jawab notaris terhadap pembuatan perjanjian pengikatan jual beli dan kuasa menjual yang dibuat secara melawan hukum terhadap Putusan Pengadilan Negeri Denpasar Nomor 1460/Pid.b/2019/PN.Dps. Penelitian ini dilakukan dengan bentuk penelitian hukum normatif. Data yang digunakan adalah data primer, data sekunder dan data tersier dengan pengumpulan data melalui studi dokumen. Hasil penelitian ini adalah Notaris tidak menjalankan kewajiban jabatannya secara jujur dan amanah sehingga mengakibatkan akta-akta yang dibuatnya menjadi cacat hukum dan kehilangan keautentikannya. Akibatnya, Notaris tersebut harus bertanggung jawab atas perbuatannya tersebut berdasarkan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, Kode Etik Notaris dan Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

---

Notaries as public officials should be able to provide legal protection and legal certainty for the parties in making a deed. Deeds made by Notaries are authentic evidence of legal acts committed by the parties. However, notaries often find violations by abusing their position to benefit themselves and / or other parties. One of them is the case of a Notary in Bali which has been decided by the Denpasar District Court with Number 1460 / Pid.b /2019/PN.Dps dated March 11, 2020. In this case, a Notary had committed a criminal act of fraud. As a result of his actions, the Notary must be responsible for his actions. These actions also cause harm to the person. Therefore, the authors are interested in conducting research on the responsibility of the notary for the making of the sale and purchase agreement and the power to sell which was made illegally against the Denpasar District Court Decision Number 1460/Pid.b/ 019/PN.Dps. This research was conducted in the form of normative legal research. The data used are primary data, secondary data and tertiary data with data collection through document study. The result of this research is that notaries do not carry out their duties in an honest and trustworthy manner, resulting in legal defects and loss of their authenticity. As a result, the Notary must be held accountable for his actions based on Law Number 2 of 2014 concerning Amendments to Law Number 30 of 2004 concerning Notary Position, Notary Code of Ethics and the Criminal Code"

"Pembangunan rumah susun menjadi alternative solusi permasalahan perumah di Indonesia di tengah-tengah kebutuhan tempat tinggal yang semakin meningkat. Salah satu aspek penting dalam rumah susun adalah perolehannya yang saat ini dapat dilakukan saat fisik bangunan rumah susun tersebut belum terbangun (pre-project selling) Mengantisipasi perkembangan dan kebutuhan tersebut, Pemerintah menerbitkan Peraturan Menteri PUPR No. 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah. Namun, berbagai kalangan menganggap aturan tersebut tidak adil bagi pengembang. Aturan yang dianggap tidak adil dalam aturan tersebut adalah antara lain (1) ketentuan mengenai pemasaran yang membebankan tanggung jawab penuh kepada pengembang terhadpa informasi yang disampaikan oleh agen pemsaran; (2) Pengembang wajib mengembalikan seluruh pembayaran dengan potongan 10% kepada konsumen. Dikarenakan aturan tersebut, kemudian timbul persoalan mengenai kesetaraan pengembang dan konsumen rumah susun dalam jual beli satuan rumah susun.

---

The development of Apartment across Indonesia has been an alternate solution amidst housing problems in Indonesia. One of the key aspects in Apartment subject is the provision of apartment which for the time being may be procured before the physical of apartment even exists (pre project selling). In consideration of the above complexities and development, the Government of Indonesia enacted Minister of General Construction and People Housing Regulation Number No. 11/PRT/M/2019. However, the promulgation has attracted critcicsm due to the provisin contained in the regulation doesnt reflect the equality or fairness for the developer. Some of the provision being criticized are (1) provision for developer to fully take responsibility for every marketing activity conducted by external marketing agen; (2) Developer shall return full payment with deduction of 10% in case of cancellation by consumer. Nothwithstanding the provision, questions are raised on the equality between developer and consumer in apartment transaction."

"Pembangunan rumah susun di perkotaan faktanya memunculkan persoalan-persoalan serius. Berbagai regulasi mengatur pengawasan pembangunan dan penyelesaian transaksi rumah susun, belum menjangkau tujuan ideal suatu pembangunan. Disintegrasi regulasi rumah susun, menunjukkan penyelenggaraan urusan perumahan sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia, belum komprehensif dilaksanakan. Permasalahan jual beli rumah susun lebih banyak merugikan pihak konsumen. Berdasarkan fakta tersebut, relevan untuk menganalisa kesesuaian jangkauan prinsip keseimbangan dengan dimensi kontekstual dinamika terkini masyarakat modern dan dimensi normatif peraturan perundang-undangan di Indonesia. Metode penelitian yuridis normatif dan perbandingan hukum digunakan menganalisa (1) Prinsip keseimbangan dalam suatu perjanjian pengikatan jual beli di Indonesia; (2) Implementasi Perlindungan Hukum dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun (PPJB Sarusun); (3) Rekonstruksi Prinsip Keseimbangan antara pelaku usaha dan konsumen rumah susun sebagai pembaharuan hukum PPJB Sarusun. Hasil penelitian adalah asas Keseimbangan dalam perjanjian pengikatan jual beli di Indonesia berlaku mulai dari proses pembuatan kontrak sampai pelaksanaan kontrak. Hal ini dimaksudkan untuk menjamin proses negosiasi yang adil/setara, terjamin distribusi pertukaran hak dan kewajiban sesuai proporsinya. Prinsip keseimbangan menunjukkan adanya kebutuhan kesetaraan sebagai syarat utama terciptanya perjanjian. Selanjutnya, peraturan perundang-undangan yang ada belum dapat memenuhi prinsip keseimbangan kepentingan bagi para pihak dalam suatu perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun, meskipun UU No. 8/1999 dan UU No. 20/2011 beserta peraturan turunannya telah berupaya mencapainya. PPJB Sarusun tetap dilaksanakan meskipun syarat 20% keterbangunan belum terpenuhi sebagaimana ketentuan Pasal 43 ayat (2) UURS, Kepmenpera No.11/1994 yang mengatur pedoman PPJB. Terdapat ketidakseimbangan kedudukan antara pelaku usaha dan konsumen rumah susun, sehingga penerapan prinsip kesetaraan para pihak berdasarkan asas keseimbangan pada PPJB rumah susun tidak terwujud, pelaku usaha lebih superior dari konsumennya. Terbukti dari hasil penelitian terhadap 18 PPJB Sarusun baik yang komersial maupun umum. Bentuk pembaharuan hukum PPJB Sarusun antara pelaku usaha dan konsumen rumah susun adalah dengan melakukan rekonstruksi prinsip keseimbangan dalam PPJB Sarusun. Asas keseimbangan yang menjadi sintesa antara asas kebebasan, asas konsensus dan asas kekuatan mengikat, hakikatnya hanya dapat terpenuhi melalui ketiga prinsip tersebut berdasarkan hirarki leksikal. Pembaharuan hukum PPJB Sarusun berdasarkan Kepmenpera No. 11 Tahun 1994 dengan penyesuaian 11 gagasan materi dalam perubahan UURS yang sejalan dengan asas keseimbangan agar pembagian hak dan kewajiban dapat terwujud di seluruh tahapan hubungan kontraktual.

---

The construction of flats in urban areas in fact raises serious problems. Various regulations governing the supervision of the construction and settlement of flats, have not yet reached the ideal goal of development. Disintegration of flats regulations, showing the implementation of housing affairs as one of the basic human needs, has not been comprehensively implemented. The problem of buying and selling flats is more detrimental to the consumer. Based on these facts, its relevant to analyze the suitability of the balance principle with the contextual dimensions of the current dynamics of modern society and the normative dimensions of legislation in Indonesia. Normative legal research methods and legal comparisons are used in this dissertation, by analyzing (1) The Balance Principle in the Conditional Sale and Puchase Agreement in Indonesia; (2) Implementation of Legal Protection in the Conditional Sale and Purchase Agreement of Flats (CSPA Flats); (3) Reconstruction of the Balance Principle between business actors and consumers of flats as a legal renewal of the CSPA of Flats. The results of the study show that the balance principle in the CSPA of Flats in Indonesia is valid from the process of making the contract to the implementation of the contract. This is intended to guarantee a fair/ equal negotiation process, guaranteed distribution of the exchange of rights and obligations in proportion. The balance principle shows the need for balance and equality of position as the main conditions for the creation of agreements. Furthermore, the existing laws and regulations have not been able to fulfill the balance principle of parties interests in the CSPA of Flats, even though Law No. 8/1999 and Law No. 20/2011 along with derivative regulations have attempted to achieve it. CSPA of Flats is still implemented even though the condition of 20 persen development has not been fulfilled as stipulated in Article 43 paragraph (2) UURS, Kepmenpera No.11/ 1994 which regulates CSPA guidelines. There is an imbalance between the position of business actors and consumers of flats, so that the application of the principle of equality of parties based on the principle of balance in the CSPA of Flats does not materialize, business actors are superior to consumers. Evident from the results of research on 18 CSPA of Flats, both commercial and public. The form of legal reform of the CSPA of Flats between business actors and consumers of flats is to carry out a balance principles reconstruction in the CSPA of Flats. The balance principle becomes a synthesis between the principle of freedom, the principle of consensus and the principle of binding power, its essence can only be fulfilled through the three principles based on the lexical hierarchy. Legal renewal of the CSPA of Flats based on Kepmenpera No. 11/1994 by adjusting eleven content material ideas in the amendment to the Law on Flats that is in line with the principle of balance so that the distribution of rights and obligations can be realized at all stages of contractual relations"