Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Di Indonesia, tanah mempunyai arti yang penting bagi kehidupan rakyatnya. Tanah yang memberikan kehidupan, karena disinilah setiap orang bercocok tanam untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari, tempat mendirikan rumah untuk menyelenggarakan tata kehidupan serta beranak cucu, yang akhirnya tanah pula tempat orang dikebumikan setelah meninggal dunia sebagai tempat peristirahatan terakhir. Hukum tanah di Indonesia didasarkan pada Hukum Adat. Hal ini terdapat dalam Pasal 5 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Jual beli yang bersifat obligator dalam Pasal 1459 KUH Perdata menerangkan bahwa hak milik atas barang yang dijual belum akan berpindah tangan kepada pembeli selama belum diadakan penyerahan yuridis menurut Pasal 612, 613, dan 616 KUH Perdata. Dari sifat obligator tersebut dalam perjanjian jual beli, dapat dijabarkan menjadi beberapa hal yang pada intinya juga termasuk dalam sifat obligator tersebut. Hal ini dapat dilihat dari obyeknya (apa saja yang menjadi obyeknya), harga yang telah disepakati kedua belah pihak dalam perjanjian jual beli, dan yang terakhir adalah hak dan kewajiban para pihakPenjual dan pembeli menyatakan kehendak untuk melangsungkan jual beli yang sesungguhnya yaitu jual beli yang dilangsungkan menurut ketentuan Pasal 26 Undang-Undang nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA) bahwa jual beli merupakan salah satu cara untuk pemindahan hak kepemilikan atas tanah Setiap peralihan hak atas tanah melalui jual-beli, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, hanya dapat didaftarkan jika dapat dibuktikan dengan akta yang dibuat Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT). Akta jual beli yang ditandatangani para pihak membuktikan telah terjadi pemindahan hak dari penjual kepada pembelinya dengan disertai pembayaran harganya. Hal ini telah memenuhi syarat tunai dan juga syarat riil karena telah menunjukkan secara nyata telah terjadi perbuatan hukum jual beli yang bersangkutan. Metode Penelitian yang digunakan adalah Yuridis Normatif dengan menggunakan bahan hukum sekunder dan tipe penelitian eksplanatoris dan metode analisis kualitatif.

---

In Indonesia, the land has a significant meaning to the lives of its citizens. The land that gives life, because this is where each person cultivate crops to meet their daily needs, a place to build a temple to maintain order and fruitful life, the land was finally laid to rest after a person dies as a final resting place. Law of the land in Indonesia is based on Customary Law. It is found in Article 5 of the Law of Agrarian Tree (UUPA). Trading nature Kuh obligator in Article 1459 Civil Code that states the ownership of goods sold have not been transferred to the buyer will not be handing over the juridical per Article 612, 613, and 616, Civil Kuh. From the nature of the obligator in agreement, it can be translated into some of the core is also included in the obligator nature. It can be seen from obyeknya (anything that becomes obyeknya), the price has been agreed upon both parties in agreement, and the last one is the right and duty of sellersl and buyers have expressed the will to effect the sale and purchase transaction that is indeed the contracted pursuant to the provisions of Article 26 of Law No 5 of 1960 on Regulation Principles of Agrarian Policy (hereinafter referred to UUPA) that the transaction is one way for the transfer of ownership of land Each transition right over land through sale and purchase, grant, inclusion in the enterprise and other legal action assignment can only be registered if it is shown to act made the Land Deed Record Office (PPAT). Signed the sale and purchase of the party proves there has been a transfer of rights from the seller to the buyer, accompanied by payment of the price. This has fulfilled the conditions of real cash and also because it has been clearly show that there has been legal action trading is concerned.The Method used is a normative juridical with secondary law and type explanatory research and qualitative data analysis methods."

"ABSTRAKPerjanjian pengikatan jual beli adalah perjanjian pendahuluan yang dilakukan olehcalon penjual dan calon pembeli dalam jual beli hak atas tanah karena terdapatsyarat yang belum dipenuhi oleh salah satu pihak sehingga jual beli dihadapanPejabat Pembuat Akta Tanah belum dapat dilakukan. Perjanjian Pengikatan JualBeli sangat penting untuk dilakukan agar dapat meminimalisir sengketa yangmungkin timbul selama angsuran berjalan. Sebaiknya Perjanjian Pengikatan JualBeli dibuat dalam bentuk Notariil sehingga dapat memberikan perlindunganhukum kepada para pihak sebagaimana kekuatan perlindungan hukum yangdimiliki oleh akta otentik dan juga para pihak dapat memberitahukan secara jelasmaksud dan tujuan dari dibuatnya perjanjian ini kepada Notaris sehingga isi dariPerjanjian Pengikatan Jual Beli dapat melindungi hak-hak dari para pihak danjuga para pihak dapat mengetahui dengan jelas kewajiban-kewajiban yang harusdilakukannya, yang mana hal ini tidak terdapat dalam Perjanjian Pengikatan JualBeli yang dibuat dibawah tangan khususnya yang dibuat oleh pihak Developer.Penelitian ini menggunakan metode penelitian yuridis normatif, juga denganmelalui wawancara kepada pihak Notaris dan developer di Jakarta.

---

Abstract Sale and Purchase Binding Agreement (PPJB) is an introductory agreement madeby and between the potential purchaser and potential buyer in the process of saleand purchase of right on land since there are still unfulfilled requirement by one ofparties so that the sale and purchase can?t be executed before the Land DeedOfficer. This Sale and Purchase Binding Agreement is very important to minimizethe potential dispute arising during the period of installment payment. It issuggested to prepare a Sale and Purchase Binding Agreement in form of Notarydeed to give legal protection to the parties as provided by an authentic deed andthe parties can clearly state the aim and objective of agreement so that the contentof Sale and Purchase Binding Agreement will involve rights and obligation of theparties which is not included in the Sale and Purchase Binding Agreementprivately made especially by the Developer. This research used juridical andnormative research method and interview with Notary Public and Developer inJakarta."

"Tesis ini membahas pembatalan sertipikat hak milik atas tanah karena akta jual beli yang dijadikan sebagai dasar pendaftaran tanah terdapat cacat hukum. Akta jual beli menjadi penting dalam proses pendaftaran tanah karena keabsahannya mempengaruhi keabsahan sertipikat yang akan diterbitkan, sehingga jika akta jual beli cacat hukum maka sertipikat yang diterbitkan dapat dilakukan pembatalan seperti dalam kasus pada putusan nomor 72/G/2018/PTUN.BDG. Adapun yang menjadi permasalahan dalam tesis ini adalah berkaitan dengan akibat hukum pembatalan sertipikat hak milik atas tanah karena akta jual beli yang cacat hukum, tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) terhadap akta yang cacat hukum, serta proses pembatalan sertipikat berdasarkan putusan pengadilan pada Badan Pertanahan Nasional Kota Depok. Metode penilitian tesis ini menggunakan bentuk penelitian yuridis-normatif dengan tipologi penelitian deskriptif, dan menggunakan data sekunder yang didukung dengan wawancara dengan narasumber yang memiliki kompetensi dan pengetahuan terhadap tesis ini. Hasil penelitian dalam tesis ini yaitu, pertama akibat hukum adanya pembatalan sertipikat, mengakibatkkan pihak yang namanya tertulis di sertipikat kehilangan haknya dan pemilik yang sesungguhnya dapat memperoleh haknya, kedua PPAT dalam putusan nomor 72/G/2018/PTUN.BDG, tidak dapat dimintakan pertanggungjawaban secara administratif, perdata maupun pidana karena akta jual beli yang cacat hukum tidak tidak terdaftar di kantor PPAT dan tidak dibuat oleh PPAT yang bersangkutan, ketiga Proses pembatalan sertipikat berdasarkan putusan nomor 72/G/2018/PTUN.BDG belum dapat dilaksanakan karena menurut Badan Pertanahan Nasiolan Kota Depok, belum ada permohonan dari pihak penggugat sebagaimana diamanatkan pada Pasal 50 Ayat (1) PMNA 11/2016. Sehingga Menurut BPN Kota Depok walaupun telah diterima putusan pengadilan, tidak serta merta sertipikat menjadi otomatis batal melainkan harus dilakukan permohonan terlebih dahulu. Agar permasalahan pada tesis ini tidak terulang di masa mendatang sebaiknya Badan Pertanahan Nasional lebih cermat dan teliti lagi dalam proses penerbitan sertipikat hak atas tanah.

---

This thesis discusses the cancellation of a certificate of land ownership due to the deed of sale and purchase which is used as the basis for land registration has legal defects. Deed of sale and purchase becomes important in the process of land registration because its validity affects the validity of the certificate to be issued, so that if the sale deed is legally flawed, the certificate issued can be canceled as in the case in decision number 72/G/2018/PTUN.BDG. The problem in this thesis is related to the legal consequences of the cancellation of certificate of land ownership due to the deed of sale and purchase is legally defected, PPAT's responsibility for the legal defect, and the process of cancellation the certificate based on court decision at BPN Depok City. This thesis research method uses a form of juridical-normative research with descriptive research typology, and uses secondary data which is supported by interviews with resource persons who have the competence and knowledge of this thesis. The results of research in this thesis are, firstly due to the legal existence of certificate cancellation, resulting in the party whose name is written on the certificate losing their rights and the real owner can obtain their rights, secondly PPAT in decision number 72/G/2018/PTUN.BDG, cannot be held liable for administrative, civil or criminal liability because deed of sale and purchase is legally flawed are not registered at the PPAT office and not made by the relevant PPAT, thirdly, the process of certificate cancellation is based on decision number 72/G/2018/PTUN.BDG cannot be implemented because according to the BPN Depok City, there is no application from the plaintiff as mandated in Article 50 Paragraph (1) PMNA 11/2016. So according to the BPN Depok City even though a court decision has been received, it does not necessarily mean that the certificate will automatically be canceled, unless the application must be done in advance. In order for the problem in this thesis are not repeated in the future, the National Land Agency should be more carefully and more thorough in the process of issuing certificates of land rights."

"ABSTRAKNama : SUKIMTO FAHRUDDINNPM : 1506807924Program Studi : Magister KenotariatanJudul : KEABSAHAN JUAL BELI TANAH DAN BANGUNAN TANPA LEVERING STUDI PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 1172 K/Pdt/2015 Sengketa seharusnya tidak terjadi pada transaksi jual beli tanah dan bangunan jika para pihak melakukannya sesuai dengan koridor perundang-undangan yang berlaku, yaitu setelah pihak pembeli membayar harganya, penjual dalam suatu waktu tertentu langsung menyerahkan obyek jual belinya kepada pembeli dalam keadaan kosong. Hal ini dikarenakan jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak apabila asas terang dan tunai terpenuhi sebagaimana diatur dalam ketentuan Undang Undang Pokok Agraria yang menganut sistem hukum adat. Lalu bagaimanakah keabsahan jual beli tanah dan bangunan tanpa levering menurut putusan mahkamah agung nomor 1172/K/Pdt/2015 dan Bagaimanakah akibat hukum yang ditimbulkan dari transaksi jual beli tanah dan bangunan tanpa levering menurut Putusan Mahkamah Agung Nomor 1172/K/Pdt/2015 apabila obyek jual beli dikuasai oleh pihak ketiga? Tesis ini merupakan hasil penelitian kualitatif dengan metode penelitian normatif yaitu penelitian hukum yang memiliki kegiatan mengumpulkan bahan pustaka ataudata sekunder belaka atau suatu prosedur penelitian ilmiah untuk menemukan kebenaran berdasarkan logika ilmu hukum dari sisi normatifnya. Dengan dilakukannya penandatanganan jual beli di hadapan PPAT, maka Jual Beli Tanah dan Bangunan tanpa levering tersebut adalah sah dan mengikat para pihak yang melakukan jual beli dan pihak ketiga yang menguasai obyek jual beli. Hal ini dikarenakan asas jual beli dalam UUPA adalah terang, tunai, dan riil. Sedangkan akibat hukumnya adalah transaksi tersebut tetap sah dan berlaku mengikat para pihak dan pihak ketiga, namun diperlukan upaya hukum lanjutan untuk mengambil kembali obyek jual beli dari tangan pihak ketiga.

---

ABSTRACTNama SUKIMTO FAHRUDDINNPM 1506807924Program Studi Magister KenotariatanJudul LEGALITY OF LAND AND BUILDING TRANSACTION WITHOUT LEVERING STUDY OF SUPREME COURT OF REPUBLIC OF INDONESIA rsquo S DECISION NUMBER 1172 K Pdt 2015 Disputes should not occur in the transactions of land and building if the parties do so in accordance with the applicable legislation corridor, In example, after the buyer pays the price, the seller in a certain time directly submit the object of the transactions to the buyer. This is because the sale and purchase is considered to have occurred between both parties if the principle of light and cash is fulfilled as stipulated in the provisions of Basic Agrarian Law which adheres to customary law system. What is the validity of the sale and purchase of land and buildings without levering according to the decision of Supreme Court of Republic of Indonesia number 1172 K Pdt 2015 and how the law resulted from the sale and purchase transactions of land and buildings without levering according to the decision of Supreme Court Number 1172 K Pdt 2015 if the object of sale and purchase controlled by a third party This thesis is the result of qualitative research with normative research method that is law research which have activity of collecting bibliography or mere secondary data or a procedure of scientific research to find truth based on legal logic from normative side. With the signing of the sale and purchase transactions in the presence of PPAT, the Sale and Purchase of Land and Building without levering is legitimate and binding the parties who do the buying and selling and the third party who controls the object of sale and purchase. This is because the principle of sale and purchase in the Basic Agrarian Law is bright, cash, and real. While the legal consequences are those transactions remain valid and apply binding to the parties and third parties, but required further legal efforts to retrieve the objects of sale and purchase from the hands of third parties. "

"Tanah adalah salah satu kebutuhan dasar manusia. Hak atas tanah memberikan nilai ekonomis bagi para pemegang haknya yang bermuara pada peningkatan kesejahteraan. Namun, hak atas tanah bukanlah instrumen investasi sehingga pemanfaatannya harus mengedepankan fungsi sosial. Berdasarkan karakteristiknya, hak milik atas tanah menjadi hak atas tanah yang paling diingini oleh seluruh masyarakat termasuk Dosen dan Karyawan di lingkungan Universitas Tanjungpura Pontianak yang memperoleh hak atas tanah melalui pembelian berdasarkan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal yang Telah Dibeli oleh Pegawai Negeri dari Pemerintah. Akan tetapi, sertipikat tanda bukti hak yang diterbitkan ternyata memuat cap/stempel bertuliskan larangan pengalihan hak sebelum pemegang hak menjalani masa pensiun. Cap/stempel yang didasarkan dari Surat Keputusan Rektor Universitas Tanjungpura tertanggal 28 November 2002 nomor 964a/J22/LK/2002 tentang Penetapan Perubahan/Pengalihan Letak Lokasi Kavling Tanah bagi Dosen dan karyawan yang membeli Tanah di Komplek Universitas Tanjungpura. Larangan pengalihan tersebut menangguhkan keleluasaan bagi pemegang hak atas tanah dan hal ini sangat bertentangan dengan prinsip hak milik atas tanah sebagai hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dikehendaki oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria. Dalam perjalanannya, muncul berbagai kebutuhan mendesak yang memaksa pemegang hak untuk mengalihkan hak atas tanahnya sebelum menjalani masa pensiun. Pemegang hak atas tanah kemudian melakukan tindakan pemindahan hak melalui lembaga perjanjian pengikatan jual beli dihadapan notaris. Hukum positif mensyaratkan bahwa jual beli hak atas tanah harus dilakukan dihadapan pejabat umum pertanahan yang berwenang, yakni Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dengan metode penelitian yuridis normatif, Penulis hendak menganalisa pemberian hak atas tanah dimaksud dan sejauhmana perlindungan hukum bagi para pihak yang melakukan perjanjian pengikatan jual beli mengenai peralihan hak atas tanah.

---

Land is one of human's basic needs. Land right gives an economical value for holders, which ending up on welfare increases. However, land rights are not the investment tools, in which the benefit should be prioritized on the substantial of social function. Based on its characteristics, land's ownership becomes people's most wanted rights, as accepted by Lecturers and Staffs in Tanjungpura University Pontianak. They acquired the ownership of land rights through the purchasing by the State Minister of Agrarian Affairs/Head of National Agency Number 2 of 1998 on the Granting of Ownership on Residential Land to Have Purchased by Civil Servant of the Government. However, the receipt of certificate issued contains of stamp in which state prohibition to transfer the rights to others before the rights holder is prior to the retirement. The stamp is based on the Tanjungpura University Rector's Decree dated 28 November 2002 on the Determination 964a/J22/LK/2002 number Change/Transfer of Location of Land Lot Locations for Lecturers and Staff who Purchased Land at Tanjungpura University's Complex. This prohibition to transfer the right suspends the discretion for the rights holders and it is contrary with the principle of rights on land as an inheritable right, the strongest and fullest right on land and transferable to other parties as stated by the Act Number 5 of 1960 on Basic Agrarian Law. As happened after that, there are many urgent needs that may force the holders to turn their ownership of land rights before the retirement period. The land holders later on transfered the rights before the notary with binding sale and purchase contract. The positive law requires that sale and purchase of land rights should do before the public official land officers, Land Deed Officer. Using the normative juridical research method, the author wants to analyze the granting of land rights and how far the legal protection for the parties who made the binding contract of the sale and purchase transfer of land rights."

"[Tesis ini membahas mengenai “Analisa Hukum Perjanjian Perdamaian Dalam Penyelesaian Sengketa Jual Beli Obyek Hak Atas Tanah“. Penelitian ini bersifat deskriptif dengan metode yuridis normatif yaitu dengan melihat bagaimana bentuk perjanjian perdamaian pada penyelesaian sengketa perdata dalam sistem peradilan di Indonesia. Perdamaian sebagai salah satu bentuk perjanjian, Pasal 1851KUHPerdata mengatur definisi perdamaian “suatu perjanjian dengan mana kedua belah pihak, dengan menyerahkan, menjanjikan atau menahan suatu barang, mengakhiri suatu perkara yang sedang bergantung atau pun mencegah timbulnya suatu perkara“. Dimasukannya prosedur perdamaian ke dalam sistem peradilandidasarkan pada Pasal 130 HIR/154 Rbg dimana dijelaskan hakim wajibmenganjurkan para pihak yang berperkara untuk menempuh prosedur perdamaian terlebih dahulu. Perjanjian perdamaian sah jika dibuat secara tertulis. Perjanjian perdamaian yang ditetapkan dalam suatu formalitas atau bentuk cara tertentu, dinamakan perjanjian formil. Dalam perjanjian formil kesepakatan atau perjanjian lisan semata-mata antara para pihak yang berjanji belum melahirkan kewajiban pada pihak yang berjanji untuk menyerahkan sesuatu, melakukan atau berbuatsesuatu atau tidak melakukan dan tidak berbuat sesuatu. Apabila salah satu pihak wanprestasi maka pihak yang dirugikan dapat menempuh prosedur eksekusi;This thesis discusses “Legal Analysis on Peace Agreement for Dispute Resolution of Land Right Object Sale and Purchase“. This is a descriptive study that uses juridical normative method, which sees what form does the Peace Agreement for civil dispute settlement in Indonesia’s justice system take. Peace as a form of agreement, on act 1851 of Civil Code, mentioned that the definition of peace agreement is “an agreement, with which both party, by giving, pledging or holding an object, ending a dispute that haven’t been solved or even prevent a dispute“. The inclusion of peace procedure in justice system is based on act 130 of HIR/154 Rbg whereas elaborated that a judge is required to advise the disputing parties to go through peace procedure first. Peace Agreement is valid if made in writing. Peace Agreement which set in a specific formal way is called a formalagreement. In a formal treaty or oral agreement solely between the parties have yet bore any liability on the pledging party, be it to give, do, commit or not to do something. If one of the parties is negligent, the other party, which is aggrieved, said party can take execution procedures., This thesis discusses “Legal Analysis on Peace Agreement for Dispute Resolutionof Land Right Object Sale and Purchase“. This is a descriptive study that usesjuridical normative method, which sees what form does the Peace Agreement forcivil dispute settlement in Indonesia’s justice system take. Peace as a form ofagreement, on act 1851 of Civil Code, mentioned that the definition of peaceagreement is “an agreement, with which both party, by giving, pledging orholding an object, ending a dispute that haven’t been solved or even prevent adispute“. The inclusion of peace procedure in justice system is based on act 130 ofHIR/154 Rbg whereas elaborated that a judge is required to advise the disputingparties to go through peace procedure first. Peace Agreement is valid if made inwriting. Peace Agreement which set in a specific formal way is called a formalagreement. In a formal treaty or oral agreement solely between the parties haveyet bore any liability on the pledging party, be it to give, do, commit or not to dosomething. If one of the parties is negligent, the other party, which is aggrieved,said party can take execution procedures.]"

"Perbuatan hukum dengan tujuan peralihan hak atas tanah salah satunya dapat dilakukan melalui jual beli yang kemudian dibuatkan akta autentik oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang untuk dilakukan peralihan kepada pemegang hak baru sebagaimana ketentuan dalam Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Namun dalam kenyataannya, terdapat Akta Jual Beli (AJB) dengan tujuan peralihan hak atas tanah yang dibuat oleh pihak yang tidak berwenang sebagaimana ditemukan dalam kasus pada Putusan Mahkamah Agung Nomor 1869K/PDT/2022. Permasalahan utama yang diangkat dalam penelitian ini adalah berkaitan dengan perbuatan melawan hukum dalam proses pembuatan AJB dengan tujuan peralihan hak atas tanah yang kemudian dilakukan peralihan kepada pemegang hak baru. Untuk dapat memberikan penjelasan ekstensif terkait permasalahan utama tersebut maka dilakukan analisis tentang akibat hukum terhadap AJB peralihan hak atas tanah yang dibuat secara melawan hukum. Selain itu juga mengenai tanggung jawab PPAT yang melakukan pelanggaran terhadap prosedur dalam pembuatan AJB peralihan hak atas tanah. Data sekunder yang didapatkan melalui studi dokumen pada penelitian doktrinal ini adalah berupa bahan-bahan hukum yang diperkuat dengan wawancara kepada narasumber dan kemudian dilakukan analisis secara kualitatif. Dari hasil penelitian dapat dijelaskan bahwa meskipun terdapat perbedaan akibat hukum dari AJB yang diteliti seharusnya kedua AJB tersebut tidak dapat dilakukan peralihan kepada pemegang hak baru karena tidak memenuhi persyaratan formil pembuatan AJB yakni dilakukan di hadapan PPAT yang berwenang dan PPAT yang melakukan pelanggaran terhadap prosedur pembuatan AJB hak atas tanah diberikan sanksi baik secara administratif dengan pemberhentian secara tidak hormat, perdata dengan gugatan ganti rugi dan bahkan berpotensi diberikan sanksi pidana apabila memenuhi unsur-unsur dalam Pasal 264 dan 266 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana.

---

One of the legal actions to transfer land rights can be carried out through sale and purchase, which is then made an authentic deed by a Land Deed Official (PPAT) authorized to transfer to the new right holder by the Government Regulation Number 24 of 1997 regarding Land Registration. However, in reality, there are Land Title Deeds made by unauthorized parties as found in the case of Supreme Court Decision Number 1869K/PDT/2022. The main problem discussed in this thesis is related to the tort of law in the process of making AJB in order to transfer land rights to new rights holders. To be able to provide an extensive explanation related to the main problem, an analysis is carried out on the legal consequencesof the Land Title Deed for the transfer of land rights made against the law In addition, it is also about the responsibility of the PPAT who violates the procedure in making AJB for the transfer of land rights. Secondary data obtained through document studies in this doctrinal research is in the form of legal materials reinforced by interviews with sources and then analyzed qualitatively. From the results of the research, it can be explained that although there are differences in the legal consequences of the AJBs studied, the two AJBs should not be transferred to the new right holder because they do not fulfill the formal requirements for making AJBs, which are carried out in the presence of an authorized PPAT and PPATs who violate the procedures for making AJBs of land rights are given sanctions both administratively with dishonorable dismissal, civil with compensation claims and even potentially criminal sanctions if they meet the elements in Articles 264 and 266 of the Criminal Code.

 

"

"Kepastian hukum dalam setiap peralihan tanah sebagai akibat dari transaksi jual beli hak atas tanah sangatlah penting. Oleh karena itu, Undang-Undang Pokok Agraria mewajibkan untuk melakukan pendaftaran peralihan hak karena jual beli tersebut. Pada prakteknya, di Kecamatan Bermani Ulu Kabupaten Rejang Lebong terdapat praktek jual beli tanah yang belum bersertipikat. Tanah yang belum bersertipikat adalah tanah yang sama sekali belum pernah didaftarkan di kantor pertanahan. Praktek jual beli tersebut banyak dilakukan dihadapan kepala desa bersifat tunai, nyata dan terang. Tesis ini membahas bagaimana proses pencatatan kepemilikan hak atas tanah berdasarkan Surat Keterangan Kepala Desa serta kekuatan hukum terhadap surat keterangan tanah tersebut jika dibandingkan denga akta yang dikeluarkan PPAT. Metode yang digunakan adalah metode yuridis empiris dan spesifikasi yang digunakan dalam penelitian ini bersifat preskriptif analitis.Berdasarkan hasil penelitian dapat diketahui bahwa proses pencatatan kepemilikan hak atas tanah pada Desa Kampung Melayu terbilang mudah yaitu dengan menghadapnya para pihak kepada kantor desa beserta saksi-saksi lalu kemudian dilakukan pengukuran batas- batas tanah oleh kepala dusun, baru kemudian kemudian kepala Desa mengeluarkan Surat Keterangan Pemindahan Hak. Kedudukan surat jual beli di bawah tangan itu sepanjang menurut Kepala Kantor Pertanahan adalah benar dan dapat dipertanggung jawabkan kebenarannya, maka ia dapat dijadikan dasar untuk melakukan pendaftaran tanah pertama kali dan pastinya harus dilengkapi dokumen pendukung lainnya sebagaimana yang telah disebutkan dalam Peraturan KBPN Nomor 1 Tahun 2010.

---

Legal certainty in any transfer of land as a result of buying and selling transactions of land rights is very important. Therefore, the Basic Agrarian Law obliges to register the transfer of rights due to such sale and purchase. In practice, in Bermani Ulu District, Rejang Lebong Regency, there is a practice of buying and selling land that has not been certified. Land that has not been certified is land that has never been registered at the land office. The practice of buying and selling is mostly carried out in front of the village head in cash, real and clear. This thesis discusses the process of recording land ownership rights based on a village head's certificate and the legal force of the land certificate when compared to the deed issued by the PPAT. The method used is empirical juridical method and the specifications used in this study are analytical prescriptive. Based on the results of the research, it can be seen that the process of recording ownership of land rights in Kampung Melayu Village is fairly easy, namely by facing the parties to the village office along with witnesses, then measuring the boundaries of the land by the head of the hamlet, then the village head issues a Certificate of Transfer of Rights. The position of the sale and purchase letter under the hand, as long as according to the Head of the Land Office it is correct and can be accounted for, then it can be used as a basis for conducting the first land registration and of course it must be equipped with other supporting documents as mentioned in KBPN Regulation Number 1 of 2010."

"Dalam rangka memberikan kepastian hukum maka peralihan hak atas tanah melalui jual beli harus dituangkan dalam Akta Jual Beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun apabila persyaratan yang ditentukan oleh undang-undang belum dipenuhi maka dapat dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebagai perjanjian pendahuluan. Dalam kenyataannya, PPJB sering disalahgunakan untuk menutupi perbuatan hukum yang tidak seharusnya dilakukan guna mengalihkan kepemilikan hak atas tanah, yaitu melalui pencantuman klausula “membeli kembali” sebagaimana ditemukan dalam kasus yang ada pada Putusan Pengadilan Tinggi Semarang Nomor 215/PDT/2021/PT.SMG. Permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini adalah berkaitan dengan akibat hukum dari PPJB yang mengandung klausula “membeli kembali” serta tanggung jawab PPAT dalam pembuatan akta jual beli (AJB) berdasarkan PPJB yang mengandung klausula “membeli kembali”. Penelitian hukum doktrinal ini dilakukan untuk menjawab kedua masalah tersebut. Data sekunder yang dikumpulkan melalui studi dokumen (kepustakaan), selanjutnya dianalisis secara kualitatif. Dari hasil analisis dapat dinyatakan beberapa hal sebagai berikut: Pertama, akibat hukum dari PPJB yang mengandung klausula “membeli kembali” menurut putusan hakim a quo adalah sah dan mengikat. Namun putusan tersebut tidak tepat, karena PPJB dengan klausula “membeli kembali” tidak dikenal dalam Hukum Adat, selain itu juga merupakan suatu penyelundupan hukum yang menjadikan isi PPJB tersebut mengandung unsur penyalahgunaan keadaan, kausa terlarang, dan pelanggaran iktikad baik sehingga mengakibatkan PPJB menjadi cacat hukum dan seharusnya batal demi hukum. Adapun AJB yang dibuat berdasarkan PPJB semacam itu juga menjadi tidak sah, terlebih dalam pembuatan AJB di hadapan PPAT pihak penjual tidak dihadirkan, oleh karena itu AJB tersebut tidak memenuhi syarat formiil sehingga harus dinyatakan batal demi hukum; Kedua, tanggung jawab PPAT dalam pembuatan AJB berdasarkan PPJB yang mengandung unsur cacat hukum adalah tanggung jawab secara perdata. Hal ini disebabkan karena PPAT telah lalai dalam membuat AJB tanpa memperhatikan keabsahan dokumen yang berkaitan dengan AJB, selain itu juga tidak dihadirkannya salah satu pihak pada saat pembuatan AJB. Namun PPAT dalam kasus yang ada dalam putusan a quo telah meninggal dunia sehingga pertanggungjawaban secara perdata yang harus ditanggung oleh PPAT menjadi gugur.

---

In order to provide legal certainty, the transfer of land rights through buying and selling must be stated in the Sale and Purchase Deed before the Land Deed Making Officer (PPAT). However, if the requirements specified by law have not been met, a Sale Purchase Agreement (PPJB) can be made as a preliminary agreement. In reality, PPJB is often misused to cover up legal actions that should not have been taken to transfer ownership of land rights, namely through the inclusion of a “buy back” clause as found in the case in the Semarang High Court Decision Number 215/PDT/2021/PT. SMG . The issues raised in this study are related to the legal consequences of the PPJB which contains a "buy back" clause and the PPAT's responsibility in making a sale and purchase deed (AJB) based on the PPJB which contains a "buy back" clause. This doctrinal legal research was conducted to answer these two problems. Secondary data collected through document study (library), then analyzed qualitatively. From the results of the analysis, several things can be stated as follows: First, legal consequences of the PPJB which contains a "buy back" clause according to the judge's decisiona quo is valid and binding. However, this decision is not correct, because the PPJB with the "buy back" clause is not recognized in customary law, besides that it is also a law smuggling which makes the contents of the PPJB contain elements of misuse of circumstances, prohibited causes, and violations of good faith so that the PPJB becomes legally flawed and should be null and void. As for AJB made based on such PPJB also becomes invalid, especially in the making of AJB before the PPAT the seller is not presented, therefore the AJB does not meet the formal requirements so it must be declared null and void; Second, PPAT's responsibility in making AJB based on PPJB which contains elements of legal defects is a civil responsibility. This was because the PPAT had neglected to make the AJB without regard to the validity of the documents related to the AJB, besides that one of the parties was not present at the time the AJB was made. But PPAT in the case that is in the decisiona quo has passed away so that the civil liability that must be borne by the PPAT is null and void."

"Penelitian ini membahas mengenai peralihan hak atas tanah yang riwayat peralihannya mengandung cacat hukum. Adapun permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini adalah mengenai pertanggungjawaban PPAT terhadap akta hibah yang dijadikan dasar peralihan hak atas tanah serta putusan akhir terkait keabsahan peralihan hak atas tanah melalui jual beli pada perkara Putusan Mahkamah Agung Nomor 470 K/Pdt/2020. Metode penelitian yang digunakan untuk menjawab permasalahan tersebut adalah dengan metode penelitian doktrinal. Hasil penelitian ini adalah bahwa pertanggungjawaban PPAT terhadap adanya cacat hukum atas peralihan hak atas tanah terbagi menjadi 3 (tiga) yaitu pertanggungjawaban perdata yang dalam kasus ini perbuatan PPAT tersebut termasuk kedalam perbuatan melawan hukum sesuai Pasal 1365 KUHPer. Kedua, pertanggungjawaban pidana bahwa apabila PPAT tersebut terbukti memenuhi unsur-unsur tindak pidana mengetahui dan membuat akta dengan keterangan tidak benar maka akan dijerat dengan pasal 266 ayat (1) KUHP. Ketiga, pertanggungjawaban administrasi bahwa PPAT yang terbukti melanggar aturan-aturan ke-PPATan yang telah ditentukan maka akan dikenakan sanksi teguran hingga pemberhentian sesuai Pasal 62 PP 24/1997 serta Pasal 6 Kode Etik IPPAT. Terhadap keabsahan Akta Jual Beli dalam kasus ini dimana Akta Hibah yang dijadikan peralihan melalui jual beli ini mengandung cacat hukum maka Akta Jual Beli tersebut menjadi batal demi hukum. Maka dari itu, sudah seharusnya hakim mahkamah agung dalam merumuskan putusannya menitikberatkan untuk membatalkan Akta Jual Beli Nomor 1789/2015 tersebut.

---

This study discusses the transfer of land rights whose history of transition contains legal defects. The issues raised in this study are regarding PPAT's accountability for the grant deed which is used as the basis for the transfer of land rights and the final decision related to the validity of the transfer of land rights through buying and selling in the Supreme Court Decision Number 470 K/Pdt/2020. The research method used to answer these problems is the doctrinal research method. The result of this study is that PPAT's liability for legal defects in the transfer of land rights is divided into 3 (three), namely civil liability, which in this case the PPAT's actions are included in unlawful acts according to Article 1365 of the Criminal Code. Second, criminal liability that if the PPAT is proven to meet the elements of the criminal act of knowing and making a deed with incorrect information, it will be charged with article 266 paragraph (1) of the Criminal Code. Third, administrative accountability that PPAT that is proven to violate the rules of PPAT that has been determined will be subject to sanctions of reprimand and dismissal in accordance with Article 62 of PP 24/1997 and Article 6 of the IPPAT Code of Ethics. Regarding the validity of  the Deed of Sale and Purchase in this case where the Deed of Grant which was made a transition through this sale and purchase contains a legal defect, the Deed of Sale and Purchase becomes null and void. Therefore, the Supreme Court judge in formulating his decision should focus on canceling the Sale and Purchase Deed Number 1789/2015."